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C-PARK时尚广场效果图

    北京房山地标性城市综合体的C-PARK时尚广场，目前这个位于北京西南六环外的综合体项目起价仅为6000元/平方米，在北京动辄两三万元的房价下，令人生疑。向时尚广场项目的销售人员询问项目产权性质是否为小产权，销售人员予以了否定，“我们这是顾册村的集体用地，项目都已在相关部委进行了备案。”究竟这个项目又为何能打出“不限购”的旗号吸引购房者呢？

    按照该项目官方网站介绍的信息，该项目总占地37000多平方米，总建筑面积为140000平方米。项目分为南北两区，有8栋17~26层的高层板楼，共2500户，另包括四星级酒店及2万平方米超市。该项目主打33~86平方米中小户型，二期开盘的价格在6000元/平方米，并且保证入户的水电气都是民用价格。销售人员表示该项目签订的为招商合同，但年限同样是70年，“你自己住是肯定没问题的。也可以注册公司，投资居住都很合适。”

    该项目用地规划许可证所申报的项目名称为：顾册综合批发市场改扩建项目，建设单位为北京市房山区人民政府城关街道办事处顾册村村民委员会，建设位置为房山区城关街道办事处顾册村。该用地规划许可证于2009年7月核发。该项目没有住宅，全都是商业招租，所以也不存在产权证。“售楼人员可能在表述上不太准确，并不是出售住宅，都是商铺。”对方告诉记者，该项目是包括商业、酒店、办公楼等在内的城市综合体项目，所有物业都是开发商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已经封顶，到明年年中基本能投入运营。

    在签订的招商合同中，确实只有20年的使用年限，但还会与购房者签订一个补充协议，“国家规定租赁年限不能超过20年，但补充协议又赠送了50年。补充协议是主合同的一部分，在二者发生冲突时，是以补充协议为主的，就是保证在70年内没有债务债权纠纷，可以自由转租转让和租售。也保障了您的利益。”在20年到期后，并不需要缴纳任何费用，便能再延续50年使用权。

    徐斌律师表示，补充协议违反法律规定肯定无效，“该项目从村集体用地的批发市场变为综合体，变更了规划，同样处于灰色地带，一旦政策稍有严厉，可能就会落入清理整治的范围。”徐斌称，只有住宅的土地使用权是70年，集体土地的承包权一般是30年，“销售人员提出70年使用权限是为了让消费者产生一个联想，把70年和合法住宅这两个概念联系起来。”

    从系统上来看，C-PARK项目目前只是在西城区的一个项目，而非是在房山，“您所说的这个项目我们没有查到预售许可证，也就是说前期手续不是特别齐全，对于您购买这个房屋是没有保障的。对于您所说的租20年赠50年，等于是一个债权关系而非物权关系，一旦租赁这个房源的话，将来有什么纠纷的话对您来说不是很有利。”

    “正常的租赁协议房租可以一年一交或者半年、一个季度来缴纳，但是这个项目需要20年的租金一次性付清，这其实就是以租代售。打了政策的擦边球。一旦出现问题便能导致合同无效。过了20年，开发商看房价上涨，说不租就能不租。一旦有利可图，开发商也会起诉确认合同无效从而解除租赁合同。”徐斌律师告诉记者。

    “一个城市综合体未来的发展，必须要依托于区域周边的配套，包括是否有支撑起发展的消费人群，如果只是依靠项目本身的租赁人群，就比较令人担忧。”郭毅告诉记者，对于综合体项目来说，如果不是政府规划建设的，同时配备了大量的住宅用地，教育设施用地，娱乐设施用地进而实现区域整体营造，单就一个综合体项目很难有好的盈利前景。

    “目前除了成都和杭州在综合体建设方面有地方性的技术规定之外，其他还没有全国性的具体技术标准，主要是指多重功能以上的以商业为主的产品。”王永平还表示，投资者不要迷信综合体，“什么商业业态并不重要，重要的还是投资人对于整个项目的前景、周边环境要有一个基础调研，现在房地产概念营销非常多，更需要购房者要有理性的判断。”