Tulips Chen

    目前，不同商品房的成本构成差异太大，一些说不清、道不明的‘灰色成本’，更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”房产界专家均认为，不破解成本之谜，陕西“限利令”将举步维艰。而在解谜过程中，“政府的角色尤为关键”。10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

    尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚对媒体表示,“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？其回应是：总体来看，陕西省多数样本的利润率均在10%上下。

    日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

    另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。房地产业的利润率从来都没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相距甚远。

    据2011年4月新华网报道，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间，国际惯例通常是不超过5%。此外，据人民网报道，去年商务部专家梅新育称，他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实，我国房地产行业的利润率在30%以上。

    针对为何学界与开发商会如此“各说各话”，吕随启副主任的答案是，除计算口径不同外，关键之一在于商品房成本中的一些“灰色支出”，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。

    “房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。”李战军向中国青年报记者详解。

    有评论指出，“限利令”若出台细则，需注意两方面：一是政府部门所掌握的房价构成元素应该公开；二是对开发商的开发成本、管理费用、销售费用等，引入第三方独立评估机制。吕随启副主任对此表示赞同。“当前情况下，可限利的空间很大，政府不应只盯着开发商，自己应该出更多力。”吕随启副主任表示，“比如，如果土地出让金和相关税费降下来了，至少可公开的成本能更趋合理；如果30%的‘灰色成本’也在阳光下被避免了，目前的房价‘打对折’都没有问题。”

    王才亮的观点则更加直接：“房价调控的关键，是‘市场的归市场，政府的归政府’。调控既要把政府拿走的利益降下来，避免政府通过房地产牟利；也意味着政府承担应有的责任，包括减税、限购、限贷、信息公开，也包括建设中低收入家庭也能买得到的房子。”

    “商品房价格高出来的部分，政府应该投入到保障性住房里边。保障房的供给充足了，中低收入家庭对商品房的需求也会减少，部分商品房的价格会更趋合理，这是一种良性循环。”周序中最后说。