Tulips Chen

中国房地产市场现状

    在过去的十年内，房地产市场在1998年住房市场改革之后一路攀升，在部分地区已提前实现了“超英赶美”，而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。最近一轮自2009年底开始的楼市调控，经历两年多的努力，终于显露曙光。但随着最近几个月稳增长措施的加速推出，房地产市场又一次出现了反弹的迹象。过去10年中国房地产市场出现大幅度上涨的主要原因有四个：房产的改革、政策的配合、人口的增加和城市化进程。

    房产的改革

    当时住房改革有两条思路：第一条思路是以租金改革为起点，当时租金太低，必须对低租金进行改革；第二条思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。这样思路就是以市场化分配为主体的商品房运作制度，该思路成了中国房产改革的主要思路。到了1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个文件的推出，标志着中国开始正式进入商品房时代。

    中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。中国人开始向“居者有其屋”的商品化住房时代演变。住房制度的改革带来了房地产的繁荣，居住条件的改善也带来了房价的扶摇直上。特别是进入21世纪之后，2001~2003年，全国房价年涨幅还比较缓慢，可过了2003年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，北京、上海、深圳、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番，各地“地王”也纷纷登场。由此，房地产成为一个暴利行业，连年荣登“中国十大暴利行业”榜首，业内曝出商品房利润超过30%，有的甚至能达到50%以上。

    政策的配合

    新中国成立以来一直实行经济建设的“五年计划”。五年计划，原产自前苏联，现成为中央对未来五年经济发展的整体性规划。第一个五年计划的执行时间是“1953~1957年”。

    后来由于政治事件的影响，五年计划的执行效果大打折扣，在时间连续性上也出现过中断，所以我们把改革开放后第一个完整的五年计划，即从1981年开始的“六五”计划作为考察的起点。从“文化大革命”之后开始，尾数为1和6的年份都是“五年计划”公布的年份。2006年的“十一五”规划中，提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。这一提议加快了房地产市场化的发展速度，使房地产行业走向商品化，资金问题得到更好地解决。

    人口的增加

    第一个因素是生育人群进入生育旺盛期。中国实行计划生育政策以来，独生子女人数累计将近1亿人，其中大部分目前已进入生育旺盛期。目前全国处于生育旺盛期的育龄妇女即处在20～29岁之间的，每年增加200万人。这主要是20世纪80年代中期出生的子女。

    第二个因素是20世纪80年代中期，中国对生育政策作了调整。1980年我国提倡一对夫妇生育一个孩子。1984~1987年，生育政策有所调整，在农村允许生育一个女孩的家庭再生一个孩子。由于生育政策的调整所增加的相当一批人也已经进入生育年龄。享受“双独”，即一个家庭的双方都是独生子女的可生两胎，和部分“单独”，即在农村一个家庭中有一方是独生子女的可生两胎政策的第一代近1亿独生子女也进入婚育期。

    国家人口计生委预测，从2008年开始，这种“双峰叠加”的生育小高峰将持续十几年，给今后稳定低生育水平带来巨大压力。这么多人结婚生子，首先面临的就是房子问题。

    城市化进程

    在中国城镇化进程中，最具有代表性的城市是深圳。深圳紧邻香港，1979年这里还是一个小渔村。那时深圳人口少、经济落后，大部分当地人以耕田为生。

    时至今日，深圳人口已经到了一千多万，与北京、上海、广州并称为中国四大特级城市。与之相应的，深圳的房价也扶摇直上，2010年平均房价达到两万元左右，成为中国房价最贵的城市之一。

    深圳的巨大发展，只是中国快速城市化进程的缩影。国家发展和改革委员会秘书长杨伟民曾表示，中国优先开发的三个特大城市群为环渤海地区(包括京津冀、辽中南和胶东半岛)、长三角地区和珠三角地区；重点发展八个大城市群为哈长地区、闽东南地区、江淮地区、中原地区、长江中游地区、关中平原地区、成渝地区、北部湾地区。

    2008年年底，我国城镇人口6.07亿人，城镇化率为45.68%，现在中国每年新增城镇人口在2000万人左右，目前的城镇人口总数大约是6.5亿，新闻中提到“五类城市空间未来可以集中10亿左右的城市人口”，那么10亿-6.5亿=3.5亿。从这个角度来看，这么多的人要进城，房子很重要，房地产业发展前景比较大，房价仍有一定的上涨空间。