Tulips Chen

商品房预售成融资手段

    从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。

    在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。

    预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。

    商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。 但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。

    在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金。剩下的房款等到交房的时候才结清。不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。

    但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。

    这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。法律层面如果强化了对消费者的保护，开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，强化对消费者的保护是必须的。对那些无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应（对这些企业）给予处罚。相关法律一定要严格执行。