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市场李叶 2023-08-10 08:44:00 来源：中房报

房子挂在房地产中介机构快半年了，胡月仍没有将其售出。

“今年3月，我就想把观山湖区的那套房子卖掉，但一直是有人问没人买。”提起自己的卖房经历，胡月愤懑地说，现在贵阳房子的流通性是真的不行。

她向记者表示，自己是在2018年高位时购买的该处房源，如今挂出的价格已较之前亏了不少。

在另一位卖房人王鹏看来，“房子卖不出或许源于价格还没有降到位。”

王鹏于一周前刚签完合同，将位于南明区的一套三居室出手。他说，“虽然卖出的价格比疫情前少了几十万元，但买时也不高，至少保本了。”

贵阳本地的房产经纪人刘琳也向卖房者建议，贵阳房价短期不可能暴涨，如果着急还是最好降价出手，后续的涨跌谁都不能预测。

他们的卖房经历，折射出当前贵阳楼市的现状。

在经历了短暂的高光后，自2019年起，贵阳住宅均价和成交数量就走入下滑区间。进入2023年，这一现象仍未有明显好转。

据诸葛数据研究中心提供的二手房价格数据，今年上半年，贵阳二手房价格除了4月份曾小幅上涨0.8%，其余月份均环比下降。

6月下旬，一年一度的暑假悄然而至，由于贵州省内推出“两免两减半”的旅游优惠礼包，贵阳也迎来游客的“大爆发”。7月31日，贵阳市住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金阶段性政策的通知》，支持首次公积金贷款“既提又贷”，二次首付款降至20%，缩短两次住房公积金贷款时间间隔限制，取消异地贷款的户籍地限制。

7月31日~8月1日，中国房地产报记者走访了贵阳市多个城区的房产中介门店和个别新盘，发现不少门店外虽游客攒动，但门店内实际问询的顾客并不多。刘琳告诉记者，贵阳的购房者还是以本地刚需为主，很多购买避暑房项目的外省游客，也不一定会选择位于市中心核心地段的房子。

对于贵阳上述楼市状况，IPG 中国区首席经济学家柏文喜认为，是由于供需不平衡、产业发展不足以及债务压力过大等因素导致，因此需要采取相应的政策和措施来促进楼市的复苏和发展。

短暂的火热

贵阳的房地产市场不是没有经历过火热阶段。

国家统计局数据呈现出来的变化是，从2016年6月到2018年3月份，贵阳房价连续上涨21个月。截至2018年3月份，贵阳住宅销售价格环比上涨0.7%，同比上涨10.3%。

2017年3月14日，红岩地块拍卖以6008元/平方米的楼面价成交，一二线城市常见的“楼面价”这个词第一次在贵阳出现。以往贵阳是不谈楼面价的，因为便宜到几乎可以忽略不计。

次日，贵阳当地几个知名楼盘宣布每平方米涨500元。

接着，当地房价继续上涨。观山湖地区房价很快就冲破了1万元/平方米。

同年，一篇名为《楼市捞金术：我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》的新闻报道也引人注目，文章中的炒房者自称，在9个月时间里，他与几个朋友将漳州房价由每平方米6000元~8000元，炒至每平方米1.5万元，个别楼盘甚至在2.5万~2.8万元间。短短9个月时间，均价上涨2~3倍。炒房者还表示，随后他们会针对贵阳这块价值洼地进行炒作。

房价的突涨和炒房团的肆虐自然引起了政府部门的注意。2017年火爆的贵阳楼市接着迎来了几波政策调整，也首次在贵阳出台了限售政策，提出在贵阳市购买的新建商品住房3年内不得转让；公积金二套房首付比例提高。

但由于政策较为温柔，在2017年对贵阳房地产市场影响不大。在2018年，贵阳房价迎来近几年的“高点”。

根据贵阳市统计局公布的房地产投资数据，2018年1至11月，贵阳市房屋销售面积980.28万平方米，同比2017年仅微涨0.8%；住宅销售面积832.23万平方米，同比上涨4.2%；但房屋销售金额为911.64亿元，同比上年上涨29.8%；其中，住宅销售金额730.54亿元，同比上涨40.8%。

与此同时，贵阳的土地市场也持续升温。

贵阳市公共资源交易中心数据显示，2018年，贵阳市共成交土地239宗，成交面积共计1066.69万平方米，成交金额合计318.28亿元。到2019年，贵阳市土地成交337宗，总成交面积1729.3万平方米，总成交价约527.1亿元。相比2018年总成交面积约1066.69万平方米和总成交价约318.28亿元，再次增长。

即便在新冠疫情来势汹涌的2020年，房企对贵阳的投资热度依旧未减。这一年，贵阳市共计成交466宗土地，面积约1991.38万平方米，同比增长15.13%；金额约666.99亿元，同比增长26.11%。

贵阳楼市却并未如进驻房企所愿继续上升，而是在2019年进入了下滑通道。

中指院数据显示，从2019年开始，贵阳新建住宅均价持续下跌，从2019年的10522元/平方米，到2022年已降至9544元/平方米。房天下数据也显示，贵阳二手房均价自2020年到2022年，呈现下滑的大趋势。

“幸福”相对论

从乐观的角度上看，贵阳不高的房价也意味着当地购房压力相对较小。

世界银行提出发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。

诸葛数据研究中心数据显示，今年上半年贵阳房价收入比为6.8，与去年上半年的7.5相比，下降了9.2%，更接近合理区间。

“贵阳还算是个幸福感比较强的省会城市。”28岁的秦思南告诉记者，22岁大学毕业后就一直留在贵阳工作，如今在黔东南老家和贵阳各有一套房。

他认为，贵州房价普遍都不高，加上首付较低，对于工作和收入比较稳定的人来说是努努力就能够得着的需求。“有的同学毕业后去了一线城市打拼，尽管收入是自己的3倍，但是房价最低也是贵阳的7~8倍了，他们现在也没有自己的房，所以并没有太值得羡慕的地方。”

“有房，现在居住的是花果园，缺点很明显，建筑密集、楼高道窄、人口密度大、吵闹、堵车。”林玲在接受采访时表示，但是这依旧是在自己承受能力范围内最好的选择。

“尽管目前工资不高，但计划在5年内凑齐首付买一套属于自己的房子。”毕业没多久的田羽也认为，贵阳的房子很适合生活，并不适合投资。

不过，楼市低迷，有人欢喜有人忧。

对跟胡月一样想要出售房子的业主来说，房价低、需求少无疑是一种折磨。

链家网站8月8日数据显示，当天贵阳真实在售二手房为44014套，较2月13日的38649套增加了5365套。

“除非这套房子的优势非常明显，相似的房源只有低价才能吸引到买家。”一名房产经纪人告诉记者。

另一方面，由于贵阳此前供地较多，近年来贵阳楼市的新房库存量也位于高位。

2021年3月，克而瑞披露的数据显示，截至2021年3月末，贵阳广义商品房库存（所谓广义商品房即已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子）达1.8亿平方米，广义库存量第一。

此后，克而瑞没有再披露过贵阳的广义商品房库存数据。

不过，各房企对贵阳楼市的预期已经反映在土地市场上。

把贵阳每半年的土地成交数据汇总来看，这几年的成交数据可以说是一降再降。2021年上半年，贵阳成交可建面积696.95万平方米，总金额251.49亿元；2022年上半年，贵阳成交可建面积143.92万平方米，总金额27.83亿元；2023年上半年，贵阳成交可建面积31.86万平方米，总金额9.13亿元。

楼市低迷背后

作为贵州的省会城市，贵阳一直与成都、重庆、昆明并列被网友戏称为“西南城市F4”，从风景、空气质量、气候等方面看，贵阳并不逊色于其余“F3”，在名气上却远远落后于它们，是全国省会城市中不折不扣的“小透明”。

再看经济发展情况和楼市表现，目前的贵阳与其余的3个西南城市也存在着不小差距。

根据各城市的统计局数据，2022年贵阳、昆明、成都和重庆的GDP分别为4921.2亿元、7541.4亿元、2.08万亿元和2.91万亿元。

再看房价，根据中房指数系统百城价格指数，重庆（主城区）新建住宅样本价格中位数为15000元/平方米，成都为18000元/平方米，昆明为14500元/平方米，贵阳为8400元/平方米，是上述省会城市中新建住宅样本价格中位数唯一低于1万元/平方米的区域。

对此，柏文喜认为，贵阳低迷的楼市与产业之间存在密切关系。

“楼市的低迷可能反映了贵阳产业发展不足和产业升级能力缺乏。如果一个地区的产业发展不够强劲，产业缺乏自我升级能力，就会导致就业机会有限，人口流入减少或收入可持续增长动力缺失，进而影响到房地产市场的需求和价格。”他还提到，债务压力过大等因素也影响着当地楼市。

今年5月，贵州省人民政府发展研究中心发文称，对贵阳、遵义、毕节、六盘水等地开展了化解贵州地方债务情况的专题调研，并发现债务问题已成为摆在各地政府面前重大而急需解决的问题，但受限于财力水平有限，化债工作推进异常艰难，仅靠自身能力已无法得到有效解决。

根据公开资料显示，截至上年底，贵州全省的债务余额已达到1.24万亿元，其一年的全省财政收入也只不过1886.36亿元。

柏文喜表示，贵阳乃至贵州的后续经济发展须依靠多方面因素，需要加大产业支持和培育，推动经济结构升级和转型；加强人才引进和培养，提高人力资源的质量和水平；还需加强基础设施建设，提高交通、通信等方面的便利性。另外，还要加强财政管理，合理规划债务使用，确保债务风险可控。最后，要积极开展对外合作，吸引外资和外来企业，促进贵州与其他地区的经济交流和合作。