| 城中村改造加速落地，企业代建重要机遇
市场克而瑞研究中心 2023-08-10 08:38:24 来源：丁祖昱评楼市
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7月以来，“城中村改造”提速。 首先是7月5日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，要求扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展。 随后，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这意味着未来超大特大城市城中村改造将成为城市更新的一项重要工作。 7月24日，中央政治局会议召开，强调要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 中央政治局会议定调后，7月28日，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，对城中村改造提出具体要求；7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知指出，支持刚性和改善性住房需求，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。 进入8月，央行及国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，强调落实好“金融16条”，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度， 未来“城中村改造”将成为城市更新与城市发展的重点抓手。 从目前来看，很多“城中村改造”项目仍要以政府主导展开，同时操作上还是需要专业企业的参与，因此将会带动政府代建需求进一步扩大。 随着城中村改造进入到实操阶段，对于企业代建来说也是分享红利、实现业务突破的重要机遇。 
今年以来，多城披露“城中村改造”计划，作为重点任务推进。 年初，广州住建部提出今年全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，目标完成城市更新固定资产投资2000亿元。 3月，深圳发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，2023年-2025年，建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。 4月，合肥召开重点项目要素保障会，提出城中村改造的目标任务力争3年完成现有104个城中村改造，8月3日,市长罗云峰主持召开会议审议《合肥市区城中村改造三年攻坚行动实施方案(2023-2025年)》。 上海方面，也表示2023-2025年，计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。 随着《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，将推动各大城市“城中村”改造加速落地，为房地产行业带来新机遇。 我们认为，尽管城中村改造强调市场化运作方式，但房地产市场行情持续低迷，社会资本入局预期并不乐观，很多项目仍要以政府主导展开，同时操作上还是需要专业企业的参与，因此将会带动政府代建需求进一步扩大。 
对房企来说，参与城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了资本压力，轻资产纯代建也并不好做。 一是，高要求、高标准改造考验企业真功夫。相比前些年三四线城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并举的方式，这也就提出了精细化改造的要求，需要兼顾人居环境、配套设施、功能区定位、空间利用等多维度考量，进行有效优化更新，在规划、布局设计和具体实施落地上都具有高要求、高标准，非常考验企业代建的内功。 二是，跨城、跨村不可复制性，业务发展慢、难以成为支撑。由于不同城市，甚至同城不同村，环境、规划、定位、发展面貌等各有不同，每个项目都需要因地制宜、精准施策，流程工序无法进行复刻，这也将面临周期长、进度慢等问题，业务发展无法快速规模化，难以成为支撑。 三是，地方标准和实施细则不同，企业还需结合项目操作进一步探索。值得注意的是，7月17日广州市住建部发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，这是首个针对城中村改造进行立法的动作。此外，近期河北省、三亚市、厦门市等地也相继出台了关于政府投资项目代建制管理办法。随着城中村加速推进，后期不排除更多相关政策条例出台，这些项目管理条例、细则具体还是要根据项目实际操作和落地情况来看，企业需做进一步研究和适应。 
随着土地成本高企、融资环境收紧、房企资金压力上升，代建正在不断吸引新的入局者。 据不完全统计，百强企业涉足代建业务占比逾六成，不仅包括万科、金地、绿城等品牌企业，还包括建业等一众地方性中小企业。 在此轮“城中村”改造中，属地、背景、经验能力都将成为企业竞逐的筹码。以下三类企业或成为有力竞争者和主要参与者： 一类是地方国企或央企，凭借背景优势和政企关系可以更广泛、及时地获得政府代建信息，重点部署、抢占先机，有利于在当地建立代建优势。 一类是深耕一二线城市企业，对于高能及城市规划、产品已有一定的研究和实践，发挥深耕优势可以更顺利切入。 还有一类是运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业，“城中村”改造硬实力还要靠“本地化”和“专业性”，运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业能够更大程度保障项目效率和质量，也将是政府代建的优先考虑合作方。 
超大特大城市城中村改造加速落地，将为企业代建业务带来机遇，在新政策、新要求下，除了资本投入压力外，轻资产代建也并不好做，本地化、专业性、规范性等都考验着企业代建的内力。 一些地方国企、城市深耕企业以及运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业，将是主要竞逐者和受益方。 (责任编辑：建筑小白) |
