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市场编辑部 CRIC北京 2023-08-04 10:05:13 来源：丁祖昱评楼市

租金下降，空置率上升，成为二季度北京办公租赁市场的关键词。

CAIC数据显示，二季度北京全市甲级写字楼平均租金环比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

而全市空置率环比增涨0.42个百分点至15.4%。

从数据上很明显可以看出，北京办公租赁整体需求正在减弱。

此外，北京重点商务区租金环比一季度几乎全线下跌，仅丽泽商务区租金上涨0.17%。其中，中关村租金降幅最大，望京及酒仙桥区域紧随其后。

北京比较典型，在这轮企业降本增效而缩减租赁面积影响下，再加上新增租赁需求减少、供应增加等因素，办公租赁市场持续承压。

2020年至今，受新冠疫情、部分企业降本增效、新增供应入市影响，北京办公租赁市场承压，甲级写字楼平均租金处于下行趋势中，而空置率波动上行。

据克而瑞资管监测，二季度，北京甲级写字楼平均租金环比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

纵观近三年变化，北京甲级写字楼平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天，持续下降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅达到15.1%。其中2020年租金跌幅较大，下跌10.5%。

北京并非个例。

对比其他一线城市，北上广深四个城市的甲级写字楼平均租金均处下行趋势，2020年至今租金平均跌幅达到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大，均下跌15.1%。

从租金水平来看，二季度，北京甲级写字楼平均租金在一线城市中仍然是最高，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

今年二季度，北京办公租赁需求明显减弱，租赁市场继续承压。

表现在数据上，据克而瑞监测，二季度北京市甲级写字楼空置率环比增涨0.42个百分点至15.4%。

对比四大一线城市，北京写字楼空置率虽然有所上涨，但整体水平仍相对较低。具体来看，一线城市中广州写字楼空置率最低，为12.14%；上海和深圳空置率均接近20%。

二季度，北京写字楼净吸纳量受租赁需求不足等因素影响，导致录得负值，为-2.7万平方米。中关村、亚奥商务区、望京及酒仙桥商务区净吸纳量均录得负值，空置率持续承压。

这些子市场受互联网企业持续调整及办公整合的影响，空置率增涨明显，租金亦有较大调整。

在北京重点商务区空置率普遍上升、租金全线下跌的情况下，丽泽商务区持续去化，租赁表现最佳，是唯一一个租金环比增涨、空置率下降的区域。

据克而瑞资管监测，今年二季度，丽泽商务区甲级写字楼租金环比上涨0.17%至6.4元/㎡/天，空置率环比下降1个百分点至34.3%，同比下降8.2个百分点，持续去化。

中关村租金降幅最大，环比下降5.02%，同比下降10.81%。其次为望京及酒仙桥区域，租金环比下降4.98%。就连租金水平一直较为坚挺的CBD、金融街商务区租金二季度也出现了下跌，均环比下跌1.10%。

可以说，丽泽商务区成为北京办公租赁市场的热点。

2019年至今，丽泽商务区办公租赁市场活跃，持续去化，入驻企业已超1000家，空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%，而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。

目前丽泽商务区甲级写字楼租金基本与2019年末水平相当，而同期全市租金下跌16.2%。

上半年丽泽商务区成为市场净吸纳量最大的区域，共引进约67家企业，其中二季度引进约35家企业。截至2023年6月25日，丽泽金融商务区入驻企业共计1048家，其中金融企业470家，占比44.8%；科技类企业280家，占比26.7%。

随着区域交通、配套的逐步完善，丽泽商务区将凭借楼宇质量高、承租灵活度高、租金相对较低等优势获得租户的青睐，有望持续去化。预计到2024年，丽泽商务区企业数量将超过1200家，“金融+科技”生态体系逐渐完善，后续该区域租金虽不会有太大提升，但整体表现仍比较坚韧。

下半年，北京市预计还有约57万平方米的新增写字楼供应入市，整体市场将继续承压，空置率或继续上行，租金或将继续调整。

需求方面，疫情影响已经消散，但市场信心恢复和实际需求落地依然需要时间，降本增效、缩减租赁面积依然是市场的主旋律，租赁市场仍处缓慢恢复期。

头部互联网企业调整以及租赁场地整合等，预计将持续影响2023年写字楼租赁市场，望京、亚奥、中关村等相关子市场的调整态势预计将延续。