摘要：怀来县作为“环首都经济圈”的重要组成部分，以背靠青山面朝碧水、生态宜居胜地著称，此区域的旅游地产越来越受到购房者的青睐。
2010年，“环首都经济圈”的概念被提出，使得北京周边区域得到了飞速的发展。怀来县作为“环首都经济圈”的重要组成部分，以背靠青山面朝碧水、生态宜居胜地著称，此区域的旅游地产越来越受到购房者的青睐。今天我们就很荣幸的邀请到怀来地区拉菲水岸项目副总经理雷汉平先生，一起探讨怀来楼市的发展以及置业建议。
时间：2013年05月31日
地点：拉斐水岸项目售楼处
以下为实录内容：
【主持人】：2010年，“环首都经济圈”的提出，使得北京周边区域得到了飞速的发展。怀来县作为“环首都经济圈”的重要组成部分之一，请您谈一下这几年怀来县都发生了什么样的变化？
【雷汉平】：90年代以前这个区域因为属于经济重地，基本上不属于对外开放的区域，说难听点90年代前这个区域是没有外国人进入的。怀来作为环北京首都经济圈的重要一环，同时为了保证北京的生态特别是生态资源，保证北京的空气好预防沙尘暴做出了巨大的牺牲，这个是我们所了解的。第一个牺牲就是为了解决北京缺水的问题，在50年代的时候毛主席老一辈资产阶级革命家指示修了官厅水库，导致怀来县原来县城所在地就在官厅湖里面搬到了沙城，这是第一。第二，由于官厅水库的兴建，把怀来很多过去这里的一些耕地全部淹没了，做出第一重牺牲。第二重牺牲，随着改革开放之后为了发展县域经济，怀来县曾经有很多当地都有卷烟厂、化肥厂、炼钢厂、煤矿厂小产业自己企业在发展，过去叫集体经济，但是随着北京对环境资源的日益重视，为了保障北京的生态资源环境不会被破坏，沿官厅水库所有的支流像桑干河、永定河所有这一类的会用水来灌溉的过去通过水道，所有的全部取消，农民不种水稻了，粮食不准种了，全种经济作物。第二，所有的这些有污染的工厂治理不彻底的全部关停并转，没有了。第三，原来过去张家口周边畜牧业比较发达，怀来县过去养羊养牛都是比较有名的，也是因为这个原因保护制备，全部退耕还林。怀来县30多万人口，为首都北京的蓝天碧水工程做出巨大的牺牲，同时退耕还林取消五小企业，同时种经济作物，可以说确实为北京做出巨大的牺牲，北京也给予了一定的回报实事求是说，但是最后怀来县通过自己的不断产业升级，不断的农作物的调整，逐步照准方向，目前怀来县的发展葡萄酒产业为基本立足点。什么叫基本立足点？大大小小大概有30多个有名的十几个，这个地方属于北纬40度左右，跟法国波尔多的条件差不多。最早中国的农业部和法国合作的第一个庄园叫中法庄园农业示范基地，就在前面一点，通过这个跟法国农业合作逐步在怀来县推广葡萄酒，桑干酒庄、榕城庄园、中法庄园还有很多庄园建立起来，实际上现在农业的主导在怀来县的农业主导以葡萄酒为龙头。葡萄酒有几个特点，第一用水比较少，第二抗干旱，第三葡萄的种植是绿色植物不需要很多化肥，通过葡萄的种植能够带来很好的负氧离子，从这一点来说目前怀来县的种植面积超过15万亩。
【主持人】：刚才雷总把怀来的历史包括周边的一些发展做了综合性的阐述，据了解，拉斐水岸也是建在怀来这个区域，请雷总介绍一下拉斐水岸作为一个低密度的别墅。它的产品主要优势在哪里？
【雷汉平】：我始终坚持一个观点，地段决定一个项目的价值，我们选择在这个区域来做拉斐水岸这个项目，首先离不开这片土壤这个地段。第一，它属于京北一小时经济圈。第二，这边有丰厚的葡萄庄园自然条件。第三，依水靠山。第四，物产丰富，除了葡萄以外还有名优土特产，除了板栗不产北方的鱼米之乡。基于这几个因素我们选择这里的项目，这里有好的地段，我们有一盘好菜新鲜的原料怎么做出一道好菜来，在这里打造，为反复强调打造北京的后花园，北京后花园的概念我个人认为涵盖几个条件，第一个条件让北京的购房者有意愿的人在这里真正享受碧水蓝天的生活，他需要低密度。第二，他需要能够在这里真正实现一种休闲养生生态的生活。第三，我们既然选择这个地段，我们所有的产品包括我们的设计风格我们现在做法式风格，应该是经得起历史检验的建筑生命，所以才叫北京的后花园，别今天是后花园看着很好过两天荒草一堆，那不行。我们打造的时候围绕这几点进行严格的规划设计，虽然是1200多亩地，实际上我们将近有六百多亩地，这边总共只有468套房子。
【雷汉平】：第二，我们对环境的保护投入上面比较多，现在这个区域实现了雨水的全方位搜集利用，下了雨水全部由雨水搜集室，用于绿化灌溉。我们这块绿化率将近百分之四五十。第三，环境保护比其它南方项目多投入三到五倍精力进行污水处理全方位处置，喷泉、景观二次利用，为了保证在旺季、淡季、冰冻期、夏季还有完备的措施，这边还有一个防溢池，一滴污水不进官厅水库，零排放，这边率先做了垂范。整个环评报告我们是第一个通过的而且是这样实施的，保证周边小区里面包括周边的项目都已经做了楷模，保证生态自然的美好。
【主持人】：自然环境是我们项目最大的优势，本来我想问一下咱们项目本身的园林设计包括景观设计，刚才跟几个同事逛了一圈之后发现，其实本身这儿就是一个后花园，不用再去做更多的人工打造之类。本身自然环境就铸造了这个项目肯定是舒适、环境优越的项目。
【雷汉平】：实际上我们刚来这块地的时候也不是完全的这么生态，这个地方过去的荒山荒地比较多，农民没什么意识。我们实际有意识引导美化周边环境，从进来开始只要开工建设部落一层土，马上铺草皮浇水，尽量不破坏这儿的环境。第二，逐步有意识引导农民引导这边自然环境的建设，我们湖边过去那个地方属于三不管的地带，农民放牛放羊种一些高粱化肥，对环境污染逐步回收，逐步把农民的散种滥种收回来，请他们过来打理草皮、花园、球场、官厅水库，包括在马路沿线逐步从进小区前后将近六百多米做的绿化，铺的草批全是我们铺的，投入量还是很大的。
【主持人】：项目入主怀来以后我们不但没有做环境污染的事，更多是做了一些加法，在原来基础上我们更做了引导周边的村民，也对我们项目做了一个更好的梳理，让环境好上加好。
【雷汉平】：通过我们的示范带动作用，周边几个项目都在向我们靠拢，政府把我们当标杆，海棠湾平场地把山给削了停工了，你破坏一层土地到处是风沙起来，你现在看是不是山头上不停种沙棘树，向他们学习，周边马路种草皮，这就是慢慢引导。过来沿路整治环境，种树种草，我们不断呼吁，这是一个变化。
【雷汉平】：第二个变化，引导当地的农民改变观念，学会把村民变市民。路边上我们提出来过去冬季这个地方叶子一落之后白色污染到处都是塑料袋子，到处是垃圾，没改变本土习惯，但是没想到带来负面影响，我们手把手教，沿路上都在做垃圾活动站、垃圾池，都在逐步改变，我们这么一个项目不能资金挣钱，更重要的是改变这里人们的观念，起码按照我自认为我们在这块从销路从各个角度来说不敢说老大，但是有一点起码这个楼盘我们最早开工的在这一块起码在怀来官厅水库区域起到带动示范作用。每一步脚印我们走得比较稳。
【主持人】：脚踏实地一步步把所有的东西做好，目前咱们拉斐水岸的价格也是很多网友比较关心的，很多人只要买房肯定要考虑价格，这是重要因素。第二，现在产品的特色具体的户型包括设计方面请雷总做一下阐述。
【雷汉平】：刚才谈了环境篇，再谈谈建筑篇，我们定位欧洲风情别墅，首先模仿法式一期组团二期组团做法式风情为主，设计是德国ECS做了整体规划设计，当时打造欧洲风情园。首先启动法式，我们也参考了北京包括周边一些别墅，我们通过产品研究有几个产品特点。第一个我们的产品是前二后三，前面看是两层后面看三层，改变过去一种居住性质，二层入户，二层是您家里的客厅、餐厅、老人房叫做大众空间，基本生活空间，一层叫庭院层，庭院层前二后三，这一层叫做朋友和你家人的活动空间，这里面有你的红酒藏酒室，有影音室，有收藏爱好室比如钓鱼渔具等等，还有影音室，三面是跟你的花园景观通过人工景观错层的形式，进来看上去是两层，背后看是三层，这叫前二后三，避免过去别墅有几个特征。过去的别墅为了找卖点送地下室，全黑的地下室。第二类产品搞了一个采光景，我们属于第三代别墅，这个成本是相当高的。从二层入户到了三层就是你家庭的活动室，主人的私密空间，这样保证了有人从一楼爬到三层很吃亏，二层入户。二层讲究法式尊贵感，人工造景到每一家都有十几步台阶，再由一个旋转平台上去显得很有尊贵感，这是产品设计的特点，前二后三的设计，这个成本是相当高的。第三个建筑篇里面为了保证打造百年建筑，结合怀来的包括北京区域的气侯特点，因为四季分明冬季寒冷，这种情况我们外立面基本采用的是钢管石材，除了正常的外墙达到抗震防冻要求之外还将保温层在外层再加一层钢管石材，大家都很明白，中国留下来的建筑都是石材建筑，上海的外滩老房子钢管石材，哈尔滨中央大街包括湖北武汉的只有这种才是经典的，经久耐用。瓷砖用的是福建的，所有的外立面讲究干净整洁，成品瓦，弧面40多度，有一些局部搞了老虎窗天窗，另外排水系统是成品，不是人工痕迹，成品往上加，保证外立面的干净，也让客户能够感受到我这个房子不说多的常新的感觉。另外，我们的花园配比人工打造成你的花园，有的人是移动房子四周一围平地，我们不一样，前二后三可以分前花园、后花园、子花园，而且有坡地有台地，如果看过我们的样板房会看到花园改造就不一样。而且我们讲究私密性，基本上只要在小区内都用石体栏杆或者欧式栏杆围墙围起来，保证家里的私密性。另外我们每家花园种上一两棵古树，目前产品比较受消费者欢迎，这是建筑篇。
【雷汉平】：回答价格问题，从去年开始我就反复强调，在景观投入在建筑成本投入在市政管网投入上面，这一块我们付出的成本比周边其它项目不说多的将近要高1/3还高。这个内行一算帐就能算出来，人家外立面是涂料，我是钢管石材，可以感受得到，人家还没做外立面景观甚至雨水的搜集，这个投入比其它要高，再加上地形前二后三，内行人一看你们公司有钱，他们经常说你们有钱。不是我们有钱，我们打造这个品牌。这是一块。反过头来，这个区域京北区域还不受北京消费者了解和熟悉，还属于一个价格和价值的洼地，导致决定产品的定价不是我，而是我的竞争对手和市场。目前我们所卖的价格应该说属于赔本卖吆喝，但是我有信心认定今后这个区域的发展前景和价格肯定有一个很强的上升通道。
【雷汉平】：不是物有所值，而是物有超值，六拼四拼我们的均价大概在7500左右，我们的双拼8200左右，我们的独栋900多，邻湖的10000、10000多，在孔雀城买一个叠拼可以在我这儿买个双拼，产品类型是完全两种不同的类型。而且从周边各个产品的性价比来说我的性价比是最高的，所以从相对而言我的单价各方面是最低的。可以做一个市场调查，但是不等于低价是低质产品，目前我的目标非常明确，就是让北京的消费群体认识我的产品，认识我的项目，我的目的就是这个，一定要打造出口碑来。我只有把口碑做上去了，品牌做上去了，再谈赚钱。我是一百多万方的大盘，不是他们几万方。
【主持人】：您是认为2013年下半年房价将是什么样的走势，特别在北京国五条细则出来两个月，两个月内市场的成交量比3月份有一定下滑，但是价格还是保持平稳甚至微涨的趋势。从这个角度来看，雷总怎么看今年下半年的市场？
【雷汉平】：北京作为中国的首都，作为调控总严厉的城市、标杆城市，某种意义上说的话，稳定房价是一个任重而道远的任务，而且更核心的问题我理解的是一个政治。所以要说房价是一个人为的控制和限制，所谓13年要有大的变化和声音有一定难度，保持现状。另外北京的购房群体无论怎么限购，北京的市场跟其它市场不一样，我个人分析，北京分城内城内，城内的不管多贵有人买，十万一平方米有十五万一平方米几万一平米有人买，不怎么愁卖。现在的房子供应量就这么多，你有什么选择？平常老百姓也不是你能买得起的房子，也不关心房价，买得起又不在乎这个价格。这是一块特殊的市场，另外一个市场是北京郊外的市场那是刚性需求的房子，这样的房子把北京的苦命打工者白领阶层越赶越远，现在到香河哪个地方有五六千块钱的房子开盘绝对是日光盘，有没有市场？有市场。只要交通稍微方便点，两个小时以内的就不算远，这是没有办法。这种情况下我们谈房价的升与降没有什么意义，因为区域等级划分太明显，怎么说北京城涨价？北京城已经是政治任务搞死了，燕郊的房子、香西的房子算北京的统计口径吗？我看没算。但是事实北京城就这么大，都赶到外围去买房了，包括大兴、房山、固安、涿州都是这么起来的，都在往周边城市卖房发展，北京也不是单纯北京的房价，是周边区域的。还是那句话，开发商不是傻子，中国的消费者不是傻子，房地产要遵循市场规律，老百姓也不傻，开发商也不傻，只要在目前这种市场情况下开发商落袋为安。政策谁也说不清楚，我做了这个项目有点钱赚，市场就这个价，我肯定按照市场价格来。像过去再等怎么样、捂盘，开发商也不会再做这种傻事，尽量落袋为安，特别远郊都这样的。我能够卖出去增大现金流也是一样的，我如果现在能卖多少价格定低一点，多点现金流，融资成本低一点，是一样的。所以北京的房价不好评论，我总觉得分区域不一样，北京城区和北京城外。最近一些盘子一万五两万卖得很好，只要近一点的，只要有，不愁卖。开发商基本小风慢跑，英国宫去年开盘六千多，现在八千一万，也是低开高走。一开始我看香西的项目五千开盘，我算了一下地面价加楼面价不挣钱，但是积累了客户一千多客户抢，卖了两百多，下一期六千没问题，再慢慢消费者承受起来了。你说全国任何地方房价都可以谈，就是北京不能谈，分化非常严重，没有办法。在北京几环买个房子，包括二手房都是这样的。一个六七十平的二手房在二环四五百万。供应量稀缺，买得起的人不在乎这个钱，非常简单。
【主持人】：近日国家发文今年房地产税可能进一步加强可能有一些新的城市进入，前两年是上海和重庆已经实行了房产税，但是在房产税这块雷总怎么看，北京有可能今年增加房产税这一项吗？或者哪些城市有可能实施这一点？
【雷汉平】：房产税前几天我刚刚看了，我更倾向于上海模式的推广。但是房地产税这个我估计行政上面的限购用行政手段去限购限贷不是长久之计，也不符合我们建设中国有特色社会主义市场经济的规律，国外都是房产税。我倒觉得这事实施我也不觉得诧异，我个人觉得房产税会势在必行，甚至今年会扩大试点城市。这是我个人的看法，我觉得房产税有这个趋势。但是房产税不能一刀切，根据城市，根据房价的上涨幅度，根据当地城市的消费水平和能力进行综合衡量，不能一刀切，根据各地的相关政策。通过房产税这种形式有几个好处，第一个就是能够改变目前政府的土地财政，北京开一块地紧急叫停，没办法。面粉卖得比面包还贵的情况下，面包怎么可能不涨？政府也得改变思路，房产税是一种稳定税收，国外占的比例很大这种税收。通过这种形式可以改变政府土地财政，这是一个利好。第二个好的消息，你有钱愿意买，你买多交税，而这个税不是一次性的而是长期交的，你得考虑这个因素，是遏制投机，短期来看打击购房，长期来看遏制投机有好处。现在想买的人有投资欲望有闲钱没地方买，要买的人不能买，没钱买，买得起不能买。搞的假离婚、假结婚什么都搞乱了，而且这样市场经济越堵越不好，还不如引导和松好一点。包括房产税包括将的遗产税是好事，是遏制社会不公的一个渠道。当然我对这个研究的不透不深，我个人认为房产税在中国的试点应该会扩大，而且特别在房价比较敏感的城市会推行，特别大中型城市。第三，国家制订政策的时候考虑到不同的地区差。第四，房产税后期成为国家比较重要的新的税收增长点。
【主持人】：搜狐焦点近期也发起主题活动改我要买房，讨论现在是不是很好的购买时机，这一点雷总建议现在的刚需出手还是再观望？
【雷汉平】：我也是一个消费者，我觉得如果你有能力有购买资格和条件，在近几年来看的话我觉得现在时机都是好时机。房价涨五到十年，我的观点非常明确，房地产住宅还有五到八年的生命周期。我举一个最简单的科学例子，目前的人像你们年轻人结婚肯定要房子，等到你的孩子的时候想过你的孩子手里有几套房子吗？你的父母有房子不管农村城里，你的亲家母有房子，你自己有房子，再给孩子买套房子，四套。还需要买房子吗？不管推行城镇化也好市场化也好，农村人口进城也好，中国人无房户越来越少了，我不相信广大的八亿农民在农村的房子，我不相信，肯定有，只是怎么改善的问题。很简单，城里人没房子吗？有，肯定有一个窝，中规中矩来说五到八年后那时候已经基本饱和了，中国人都有房子，无非是怎么我住十个平方变成二十个平方怎么改善的递进的，但是也有需求，绝对没有现在需求这么旺，没有像现在这么对房子渴望。住宅这一块五到八年，也就这个样子了，房产也该转型了。
