Tulips Chen

面对严峻复杂的问题楼盘治理工作，郑州开始着手化解。

7月26日，有消息称郑州有关部门近期已组织多家重点房企召开会议，针对这些房企在郑的重点楼盘将给予多种纾困政策支持。中国房地产报记者通过多种渠道证实了该消息。同时，记者获悉，此次会议共涉及8家房企，包括世茂、绿地、融创等行业头部房企，及建业、鑫苑、康桥、正商、瀚海等河南本土龙头房企。

会议主要内容为，结合《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》文件，汇报8家房企纾困项目开发模式。目前项目纾困模式主要有四种，一是“棚改统筹统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；二是“收并购”模式，主要针对资产大于负债项目，由政府组织国企、央企和金融机构对接，解决企业现金流问题；三是“破产重组”模式，主要针对资不抵债项目，由政府组织，确保项目交付；四是“保障性租赁住房”模式，主要针对销售不畅、建设资金困难的项目，由政府组织专项建设贷款。

“从此次会议可以看出，政府正在积极化解房地产企业困局，全力以赴‘保交付、保生产、保民生’。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社在接受中国房地产报记者采访时表示，会议选择部分头部房企是为了重点排雷，头部房企问题化解了，市场信心就会恢复，市场乱象也能得到有效整治。

对于此次郑州纾困房企模式，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，已经暴雷的房企很难再被救起，但暴雷房企项目会在保交楼层面得到充分的纾解，因为民生和社会稳定是国家必须坚守的底线。

记者通过郑州360房产网梳理房地产市场销售情况发现，今年1~6月份，郑州市商品房销售50411套，较去年同期下降46%。

康桥融创项目“出险”最多

通过梳理公开信息可以发现，此次参会的8家房企中，融创、康桥、正商、建业曾系郑州房地产销售榜单前10强房企，这些房企平均楼盘建筑面积为38万平方米，负债规模为8亿元，单个项目资金硬缺口为15亿元。

另据记者不完全统计，这些房企中目前出现问题的在郑项目有：绿地旗下绿地城、绿地滨湖国际城；鑫苑旗下鑫苑国际新城、鑫苑府、鑫苑名城、鑫苑金水观城；瀚海旗下瀚海思念城、瀚海威尔公寓、瀚海航城；世茂旗下璀璨熙湖；正商旗下玖号院；建业旗下世和府、盛悦府等等。

问题项目更多的是康桥和融创。其中，康桥旗下未来公元、康桥悦溪园、康桥那云溪、康桥林语镇珑棠坊、康桥东麓园、康桥香溪郡均在近期被曝出问题。需要注意的是，目前康桥大约有18个楼盘同时在售，出险项目占比达到了三分之一。

此外，据媒体报道，融创在郑州的7个退出申请项目，涉及建筑面积275万平方米，负债54亿元，资金硬缺口109亿元。7月27日下午的最新消息称，融创已向郑州有关部门提出申请，申请其在郑州的6个项目以“棚改统筹统还”模式开发，即政府指定由一家融资平台公司统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目后，再由这一平台统筹安排偿还资金。

据记者多方了解，目前，郑州全市问题楼盘数量已超过100个，主要涉法涉诉、不动产登记、土地规划、资金断裂、长期停工、承诺复工不兑现、延期交房等。这些楼盘中，还不乏一些超级大盘，它们占用房企大量资金，如果顺利完工将带来丰厚的现金回流，但一旦出险，后果也十分严重，不仅企业难以承受，还涉及众多购房者，极易引发社会矛盾。

中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所研究员黄征学认为，郑州房地产市场出现目前状况，与前些年房地产投资增速超出实际需求增长有关。数据显示，2010年郑州房地产开发投资775亿元左右，到2015年首次超过2000亿元；仅两年后的2017年，房地产开发投资就超过3000亿元，其后虽有所回落，但总投资依然比较高。

“房地产开发大幅增长，短期内对经济增长和财政收入做出较大贡献，但超出市场实际需求，就埋下了隐患。”黄征学说，在城市发展过程中，平衡好实体经济和房地产经济的关系，保持房地产投资平稳增长非常重要，这也应该是郑州房地产市场最值得总结的教训。

郑州多次纾困楼市

记者注意到，近两年来针对问题楼盘攻坚和房企纾困，郑州市有关部门做了大量工作，如去年年底在不足半个月时间里，郑州市主要领导先后组织召开了两次问题楼盘化解工作专题会议。今年以来，郑州先是发布了“18条”楼市新政，随后多次召开金融会议，持续加大信贷在房地产等领域的支持力度。近期，郑州还专门设立地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

虽然政府参与问题楼盘处置力度加大，但自去年以来，由于房企普遍陷入流动性困境，郑州楼市也因此负面消息频出，新增了多个停工楼盘。尤其是在近期“停贷风波”中，郑州一直处于风口浪尖，诸多房企因复工困难遭到业主维权。

据媒体报道，郑州市政府部门一人员称，目前郑州房企整体处境比较艰难，过完年到现在开工率很低，有的区除了央企在“硬撑”，其他民企、在建安置房项目很多都停了，即便央企也在努力融资，规模较大的建筑公司也快破产重组了。

“政府主动介入，对防范房地产市场风险、优化房地产主体结构、增加保障房供给等方面具有积极意义。”黄征学认为，这种做法反映出郑州在接连遭受特大暴雨和三轮疫情之后，实体经济遭受较大影响，房地产市场上叠加的需求收缩、供给冲击和预期转弱三大压力越来越大。当然，近几年郑州大规模棚户区改造中，较高比例的货币化安置，也造成一定负面影响。