Tulips Chen

地铁企业正成为当下土地市场上的一股重要力量。

10月17日，机构统计数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额top100的企业中，有8家地铁公司上榜，这一数据多于2021年和2020年全年上榜的地铁公司数量之和。

今年上榜的地铁企业，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

根据机构数据，2021年，拿地金额top100的企业中，有5家地铁公司上榜，分别是成都轨道交通、广州地铁、深圳地铁、厦门轨道交通、杭铁集团，拿地总金额为637亿元。而在2020年，拿地金额top100的公司中，仅深圳地铁1家地铁公司以129亿元上榜。

地铁建设及运营是地铁企业的主营业务，但随着城市土地价格与地下空间轨道交通工程造价不断高企，“建设靠贷款、运营靠补贴”的非良性循环方式使得我国的城市轨道建设及运维面临巨大的财政问题。

北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏在受访时称，地铁公司筹措资金，积极或联合拿地进行地产开发有其资源优势；而通过土地的长期增值收益来带动轨道交通可持续发展，也将有利于获得政策的进一步支持。

“隐形地主”

当下的土地市场相比往年，正在底部徘徊。

即便在央企国企兜底土地市场的背景下，财政部数据显示，前8个月全国土地出让收入33704亿元，仍较去年同期下跌了28.5%。

从购入土地的企业来看，2021年上半年进行的首轮集中供地中，土地有53.2%卖给了民企，而到如今民营房企的参与率只有20.8%，近80%的土地被国资房企(央企、国企、地方城投)兜底。

作为地方国企的重要组成部分，各地的地铁公司正成为土地市场的重要力量。机构数据显示，广州地铁2022年前三季度拿地金额高达165亿元，厦门地铁拿地砸下了125亿元，在全国拿地房企中，排名分别位居第15位、第20位，深圳地铁则以98亿元拿地金额排名第26位。

此外，杭州地铁拿地51亿元，沈阳地铁拿地43亿元，合肥轨道拿地37亿元，这些地铁公司拿地金额均跻身全国拿地房企百强阵容。

以卖票为主营业务的地铁公司参与土地市场，其重要原因是土地开发能带来丰厚的收益。以深圳地铁为例，财务数据显示，2016年以来，深圳地铁的开发业务就占据其营收的主导地位，占比几乎超过50%。

2021年，深圳地铁营收163.97亿元，其中，站城一体化开发95.71亿元，地铁运营39.18亿元，分别占比58.37%、23.9%。从经营利润来看，站城一体化开发业务盈利66.67亿元，地铁运营业务则亏损41.53亿元。靠地铁运营业务入不敷出，但总的来看，2021年，深圳地铁净利润为29.97亿元。

据不完全统计，自2021年实行集中供地以来，深圳共举行了6场土拍，出让土地66宗、收金1598.78亿元，深圳地铁拿了其中11宗地，总地价355.84亿元，金额贡献比达22.26%。

此外，今年9月份，沈阳完成了今年第二轮集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈阳地铁所属全资子公司取得，成交额约为43亿元，占此次总成交额比例接近9成。

地铁企业越来越成为土地市场上的一支生力军，但财经评论员谭浩俊表示，从市场发展本身的角度来说，地铁企业仍不能成为拿地的主力军，这样会干扰房地产原有的市场化逻辑，因为地铁企业经营地产业务并不是自负盈亏的，还有地方政府的补贴在支撑。

高毛利的生意

宋庭敏称，我国大城市地铁建设较好地解决了职住平衡的时空关系需求，但仅靠地铁运营难以盈利是长期存在的问题，如何让地铁建设运营可持续，并能够高质量地引导城市空间格局发展，降低政府财政负担，是地铁公司也在不断思考创新经营模式的重要课题。

在参与土地市场的角逐中，地铁企业有其专有的特点和优势。例如，它们倾向于拿下地铁上盖物业的土地，而出让条件就带有地铁建设方面等要求，这类型的土拍基本非地铁企业拿下莫属。

随着轨道+物业模式不断发展，地铁公司对房地产领域的涉足逐渐加深。例如，“站城一体化开发”板块已成为深圳地铁的“利润牛”。据其发布的公司债券2022半年度报告显示，今年上半年，深圳地铁实现营收119.75亿元，净利润约6.23亿元，利润主要来源为站城一体化开发业务板块，占比217.54%。

深圳地铁的站城一体化开发业务板块主要包括住宅、商业和保障房项目，大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。截至报告期末，上述项目营业收入为86.08亿元，营业成本36.08亿元，毛利49.28亿元，毛利率高达57.25%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地铁企业之所以越来越成为地方土地市场的生力军，一方面，因为区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，也由于热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产业务给地铁建设输血已经成为地铁开发的主要支撑。此外，地铁公司的实力相对雄厚，拿下地块、地铁开通后再卖房子，溢价会比较高。

“当下，地产反哺地铁模式是TOD（Transit-oriented Development）以公共交通为导向的开发模式展开的必然逻辑。在公开土地市场上，地铁公司所揽土地，在出让条件的制定方面，可以逻辑自洽地获得“量身定做”的安排。相比地下空间的地铁管网工程难度，地铁公司以国企主体身份与工程建设和运营经验补齐操盘人才，做房地产开发还是可以得心应手的。”宋庭敏认为。

宋庭敏表示，当然，地铁公司也要注意避免短期行为，并且注意减少多主体之间的非市场行为所产生的合作阻力与内耗等，以能实现高度协同的“地铁（轨道）+物业开发”可持续发展。