Tulips Chen

2016年，中国的房地产市场经历了“冰火两重天”： 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存;另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆，甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。

在关键时点上，中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。那么，长效发展机制和短期调控两者是什么关系?2017年房地产市场会否再现2016年的火爆?我们该如何看待本轮楼市调控? 12月11日，《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌，请他就当前的楼市解疑释惑。

2017年房价总体上稳中下行、

增幅放缓

记者：2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”，价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现?

顾云昌：2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫;一个是三四线城市出现的库存数量泡沫，即房子卖不掉。因此，国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针，从不同的两个方面发力，一方面针对一二线城市房价上涨过快，控制房价;另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控，一只是无形的手，一只是有形的手。无形的手是市场调节，有形的手是行政手段，包括限购限贷等调控政策。

2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月，全国的销售面积已经超过了13亿平方米，销售额超过10万亿元，已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额，肯定会创造历史新高。

记者：关于2017年的房价走势，目前有两种声音，一种声音认为2017年的房价仍然会上涨;还有一种声音认为，在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看?

顾云昌： 房地产市场有一个明显的 “周期规律”，即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期，2014年是房价的下行期，2016年又迎来一个高涨期，正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂，因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段，控制房价和交易量的快速上升。其实，房价的涨或不涨，因城而异。三四线城市在去库存，不是去杠杆，还在加杠杆，比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫，去库存之后房价出现回升，是正常的、合理的。总体来说，2017年无论是交易量还是房价，有的城市会稳中下行、增幅下降，有的城市还会出现稳中有降的情形。

“土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分”

记者：今年进行的房地产调控，抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗?

顾云昌：房地产调控是针对需求侧的，市场冷的时候要刺激需求，比如去库存;市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的，而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧，同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策，以限购、限贷甚至限价为主，更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制，短效机制也要使用，毕竟调控永远在路上，而改革任重而道远。

记者：根据以往的经验，房价在每一次调控之后都会出现反弹，房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈?

顾云昌：“越调越高”的表述过分了些，在增发那么多货币的情况下，房价能不高吗?关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应，要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适，否则会适得其反，比如过度的压制会出现强烈的反弹，“一刀切”的调控不能够对症下药。

记者：如何看待今年进行的房地产调控?这次调控后，房价哪一年又会出现反弹?

顾云昌：房地产市场是3年一个周期，我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性，房地产价格也有周期性，这是市场规律，是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实，房地产的问题主要不是房地产自身的问题，而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如，货币增发政策，M2增速和大城市的房价增长速度是一致的，中小城市房价增长速度则低于M2增速，这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果，供大于求的城市，房价就涨得慢，而供不应求的城市，房价就涨得快。

记者：在您看来，目前我国房地产存在的根本问题是什么?

顾云昌：目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分，当然还有税收体制、金融体制改革，但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入，土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。

出台房地产税对房价影响有限

记者：有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我国只有8%。因此，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗?

顾云昌：城镇化离不开房地产。一方面，城镇化推动了房地产的发展，反过来，房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此，要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是，房地产本身确实存在许多问题，主要出在供给侧的土地制度问题上，以及金融和税收问题上。

关于房地产对我国经济的贡献度只有8%，我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起，而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样，导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建，新房还在投资，而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大，房地产对经济的贡献绝对不会比美国低，应该比12%高。

记者：像北京、上海等一线城市，如果未来出台房地产税，会不会影响房价?

顾云昌：房地产税对房价的影响不是没有，但影响不大，靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多?但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后，房价下降了?上海、重庆早就试点房地产税了，对房价有影响吗?现在我国房地产税的税基还没有确定，就来评价房地产税对市场的影响，未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求，主要目的是为了国家的税收体制改革，或者说是为了健全房地产的税收体制，保证国家财政收入。