Tulips Chen

8月10日午后，港股内房股全线下挫。截至下午16时，龙湖集团股价暴跌16.4%至20.9港元/股，领跌地产内房股，单日蒸发200亿港元市值，股价创下2019年8月6日以来新低。

根据实时数据，外资在持续卖出龙湖，大和、高盛、花旗等外资卖出居首，而接盘者正是内资。

作为稳健派房企代表，龙湖股价突然暴跌引发市场诸多猜疑。据中国房地产报记者采访了解，一种说法认为，龙湖集团今年业绩表现距预期目标相差甚远，并可能危及现金流健康。

“关于股价暴跌，暂时没有官方回应，晚间上市公司会发布公告。”龙湖集团品牌部门人士回复记者称。

8月9日晚间，龙湖集团公布了最新销售业绩，今年前7个月，集团累计实现合同销售金额683.6亿元，同比下跌57.7%；合同销售面积418.9万平方米。其中，7月份合同销售额为118.5亿元，同比下跌37.7%。

2022年，龙湖集团的销售目标是3000亿元，前7个月业绩完成率仅23%，不足3成。

还有一种说法是，受瑞银评级下调拖累，直接触发股价暴跌。

就在8月10日早上，瑞银发表报告，根据闲置现金来衡量4家内地房企碧桂园、万科、龙湖和旭辉的现金消耗率，并对需要多少合同销售量能够使其现金流达到收支平衡进行评估。瑞银报告称，这4家主要内地房企均在2022年上半年产生了负的自由现金流，由于市场对现金流损耗的担忧，预期相关物管股的估值有下调压力。

据此评估，瑞银将龙湖集团评级由“买入”下调至“中性”，并将目标价从57港元/股下调至25.7港元/股。

企业自由现金流是指一家企业的营运收入减开支、税项及周转资金和投资的变动额，即在企业正常资产维护满足之后的“剩余”现金流量，企业可用来偿还借款本金，发放现金股利，或者增加资本支出。

龙湖集团财报数据显示，2021年，龙湖经营活动产生的现金流量净额为285.32亿元，2020年度这一数据为367.3亿元，同比减少了81.98亿元，减少幅度为22%。作为地产公司，公司经营现金流的直接关联项便是销售回款。

汇生国际资本有限公司总裁黄立冲认为，从行业面来看，由于台海局势导致香港股票下跌2.43%，这样最弱的房地产股成为抛售对象也很正常。他认为，从财务安全考虑，房地产公司资产负债率超过80%就会有面临随时违约风险，若以此为标准，几乎没有哪家房企敢说资金链是绝对安全的。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，以龙湖地产之基本面出现如此之大之猛的跌势，势必为不利传言所致。据传龙湖有商票违约，但此传言已被相关知情人士否认。另据上海票据交易所票据信息披露平台，查询龙湖集团票据信息相关主体公司显示，嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司、烟台龙湖置业有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司等5家公司均无逾期记录。

长期以来，龙湖集团都是民营房企中公认的“优等生”。

克而瑞公布的2022年1~7月中国房地产企业销售榜TOP200显示，2022年全口径销售额累计超千亿房企扩大到10家，龙湖集团为新入围者。评级机构惠誉、穆迪、标普均对龙湖集团分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。

7月12日，汇丰发布了一份地产及物业行业研究报告，将中国TOP50房企分为三类：行业领袖、普通发展商、“抱恙”发展商，“行业领袖”仅有8家，龙湖位列其中，汇丰认为“行业领袖”持续坚持财务纪律，违约风险最低。

易居智库研究总监严跃进认为，此次龙湖股价暴跌不能单纯从房企经营业绩来考量，主要还是受资本市场大盘影响，地产股股价波动性比较大。目前地产行业正在改善中，中长期地产股还是看好的，投资者不必过于担心。