Tulips Chen

中国房地产税改革专家组成员与顾问 曲卫东

房地产税改革事宜已经讨论多年，本届政府提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。随着房地产税立法写入本届人大五年立法计划，各地现在也积极推动不动产统一登记，房地产税开征的有利条件似乎在不断积累。

我国从2003年就提出研究开征物业税，此为房地产税改革的原型。为何要开征房地产税，改革方向如何，税种开征还需具备哪些条件，未来会以何种方式落地，房地产税对房价有何影响，就此我们采访了中国人民大学公共管理学院教授、中国房地产税改革专家组成员与顾问曲卫东。

有利于降低间接税比重

Q：房地产税写入了本届人大立法的五年规划。政策层面也一直要求研究房地产税相关事宜。关于开征房地产税，官方、学界、业界有不同的说法，有说为了补充地方财源，有说为了平抑房地产过度投资的。我国为何要酝酿开征房地产税?

曲卫东：国际上来看，房地产税为地方税，主要用于城市基础设施维护、安保、消防、教育等公共服务开支。

我国上述公共服务支出目前主要来自企业缴纳的商品流通环节的税费，未来通过房地产税改革，面向个人或家庭征收房地产税，筹集部分基础设施维护、安保、教育等开支的收入，是税改的需要。

随着中国经济融入世界，很多方面要国际接轨。比如我国产品价格中税费占比较多，主要由于当前企业产品流通或使用环节的税负较重，这种情况难以持续。

改革开放之初，凭借低廉劳动力和土地资源，我国产品价格很有优势;但随着我国企业用工、土地成本的提高，这时企业税负若仍然比较重，会丧失竞争优势。

要想保持经济发展活力，需要降低企业税赋，部分原来由企业承担的，应转而由个人直接承担，这要通过房地产税改革来实现。

Q：我国有对经营性房产开征房产税，现在提出的“房地产税”改革，要怎么改?

曲卫东：对于工商企业经营用房地产，我国其实是有“房产税”，只不过需要改革。现在的制度安排是，针对房产部分，开征房产税;针对土地，开征城镇土地使用税——“房”和“地”是分开的，这两个税种构成了现在的“房地产税”。

现行对工商企业经营用房地产征收的房产税是按照房产原值七折之后的1.2%来收，按原值征收多有不公平。比如同一片区域的两个不同企业，享有的公共服务几乎一样，只因一个拥有的房产是10年前建的，一个是新建的，房产原值差别很大造成企业税负差别很大，这明显不公平。所以，房地产税改革第一个目标是要改变征收方式，改为按评估值征税。

现行的房产税暂行条例，对个人出租的房屋，有租金收入的房子是纳入征税范畴;但对个人所有非营业用房产，是免税的。因此，改革的第二个目标，是在条件和时机成熟的时候，恢复对个人拥有的住宅房地产开征房地产税。

房地产税是为公共服务支出寻找收入来源。客观上，只要你享受了公共服务，就需要为服务付费。用房地产的评估价值来衡量这个付费标准，相比按人头付费要来得公平，因为房价高的小区往往有更优质的公共服务，如便利的交通区位、优质教育医疗资源等。

城镇土地使用税，是对城市土地分级分区，不同的土地适用不同的征收标准。目前的征收标准过于粗糙，没有体现出土地微观区位上的价值差异，也不公平。

再者，按照评估值征税，综合体现了“房”和“地”的市场价值，没必要分开来征，所以对这两个税种进行合并。

不动产统一登记为改革提供数据支撑

Q：税务部门一直在进行有关房地产价值评估的培训，有些地方很早就在进行房产税和城镇土地使用税合并的试点工作。目前国内房地产税开征条件都成熟了吗?

曲卫东：2003年开始的房地产税改革，侧重在评估技术环节上。

房地产税基评估若对每一套房地产单独进行评估，耗时耗力，财政投入很大;基于开征房地产税的评估，要批量进行，要公平、合理，还要省钱、高效。房地产税基评估要借助数学模型，还要与现代信息技术结合，涉及到不少具体技术，这块需要培训。

房地产税的开征还需要大量信息支撑。如房屋的产权信息，居室面积大小、户型、朝向、楼层等物理属性，基本建设、竣工信息，还有周边地区市场租金的价格;若以家庭为单位开征房地产税，还需掌握家庭、户籍、人口等信息。

Q：现在各地在积极推进不动产统一登记工作。不动产统一登记工作的推进，是不是意味着房地产税离实际开征就更近了?

曲卫东：国家推进不动产统一登记，为房地产税改革步入实践征收阶段，提供了很好的数据支撑。

房地产税开征最核心的数据就包括产权登记信息。我国土地和房产分开登记，分别由国土部门和住建部门管理，这两个信息此前一直对不上。

当前房地产登记基础信息很不健全。例如有大量央产、军产、各种企事业单位的房产，各系统都有资产管理部门，房产由单位自筹自建，在系统内进行分配，未到市场上流通，有些房产或土地信息并不为房屋、土地管理部门所掌握。不知道某块地上有哪些房产，某个城市有多少房地产、多少成套的住宅，也不知道这些房地产被哪些家庭或者个人所占有和使用——这些信息不掌握，怎么去征收房地产税?

当然，对庞杂的不动产信息进行梳理和整合，填补残缺的存量房地产信息，使用统一的登记信息系统，进行信息化改造等，都需要时间。

房地产税的开征和使用应公开透明

Q：房地产税纳入了立法规划，不动产的统一登记也在加快推进，你对房地产税落地的时间表有什么预期?

曲卫东：全国人大正在开展房地产税的立法工作，立法有程序，也需要时间。

过去十多年，房地产税改革的技术问题基本清楚。在信息支撑上，不动产统一登记是一方面，还涉及到不同政府部门间信息共享的问题。

现在，一边完善技术问题，一边进行立法，两边同时推进。房地产税的推出虽然有难处，但落地是可以实现的。

比如，在不动产信息不全的情况下，仍可通过“新房新政策，老房老政策”，在部分信息充分的地区先行试点，再逐渐完善房地产税的政策和制度。

香港的房地产税制度的完善，花了200多年时间，我国房地产税开征和完善也必将是一个漫长的过程，不可能一“落地”就尽善尽美。

Q：目前公众对税负问题比较敏感，开征房地产税，意味着额外增加针对个人或家庭的税收，如何才能让公众比较顺畅地认同改革思路?

曲卫东：任何新税种的开征，都会有反对的声音。房地产税的立法，要确定好规则，房地产税收多少，用于哪些财政支出，是否有面积起征点和减免政策，是否会对家庭构成很大负担，这些内容都要仔细研究。

我国房地产税肯定是从低起点开征的，随着家庭居民收入的增长，逐渐过渡到比较合理税负水平。

立法把规则明确之后，还要求财政预算和支付更加民主、透明。作为纳税人，缴税之后怎么用，纳税人应该有知情权，应该知道交的税用在什么地方。财政收支做到公开透明，能说服一些居民认可房地产税。

我本人不会因为长期从事房地产税相关研究、对房地产税比较了解，就无条件支持对居民住房开征房地产税，我也希望在房地产税的开征和使用上能够公开透明。

房地产税收对房价的影响有限

Q：现在商品房价格中，土地出让金占很大一部分。在已征收土地出让金的前提下，还继续开征房地产税，这样合理吗?房地产建设、经营环节中已有不少税费，房地产税改革是否要综合考虑这些因素?

曲卫东：在土地私有制国家里，购买土地要支付地价，土地上的建筑物依然要缴交房地产税。我国土地公有，地价对应的是一定期限的土地使用权的价格，支付土地出让金与征收房地产税并不冲突。

至于增加家庭税负的问题需要从历史去考察。在住房并未完全商品化的时期，土地无偿划拨使用，住房由单位分配，这部分住房成本低，几乎未交过什么税。不过，对于年轻一辈，没有单位分房，购买的商品房里土地出让金、房地产相关税收相对多一些。开征房产税，增加的这部分负担，也是经济改革中不可避免的。

对个人或家庭而言，如果能拥有住房，要支付相应的房地产税在经济上应该也不困难。

Q：房地产税的开征，对房价会有什么影响?通过房地产税开征，增加房屋的持有成本，进而抑制过度投资需求，这似乎是比较流行的观点。目前房地产市场热度降低，很多观点认为房地产税改革的时机不佳。你怎么看?

曲卫东：房地产税一旦开征，确实会对拥有多套住房的家庭形成一定心理上的影响，市场会有一定反应，房价会发生一定波动，但慢慢就会平静。

长远来看，房地产税对房价不会有影响。房价主要由供需关系决定，对房价影响较大的主要是货币政策等，房地产税收对房价的影响有限。

房地产税的出台，可能会影响房地产投资收益。因为当房地产供应方相对弱势时，投资者可能要自掏腰包来支付房地产税，这会使得投资收益下降;但若是供不应求的市场，房地产税能成功转嫁给承租人。

应当强调，房地产税能促进资源的合理利用。若没有房地产税，房屋空置成本很低;有了房地产税后，能加大房屋的供应。

现在经济偏冷、处于转型阶段，推出房地产税难度确实很大。除了像北京、这些极少数城市之外，其他城市，尤其是一些三四线城市，房地产普遍供大于求，有些城市房价持续下降。

但我个人认为不能因为经济暂时趋缓就不深化房地产税改革，一些人认为房地产税会成为压垮房地产市场的最后一根稻草，这也是不对的。因为经济转型本身就需要深化财税体制改革，具体而言要降低商业、服务业等行业税赋，这就更加需要推动房地产税的改革。如果担心对房地产市场的不利影响，从而停止财税体制改革，那经济转型从何谈起?