Tulips Chen

“鬼城”是如何炼成的？

“鬼城”现象受关注由来已久，是地方政府比较忌讳的话题，对此进行报道，我们往往承受着巨大的压力，而恰恰标准排名研究院的两次“鬼城”指数排行榜发布，似乎都得到了国家政策的力挺。这背后，是否有不为人知的秘密?

问：“鬼城”指数排行榜的两次推出，都伴随着国家重大政策的出台，难免让人怀疑你们是受上层“指使”。

谢良兵(标准排名研究院城市研究总监)：许多政策出台的背后确实会有智库的功劳，但我们这两次完全是巧合。

标准排名研究院的“鬼城指数排行榜”，从立项到整理数据再到向外公布，两次都是花了一个多月的时间。去年第一次推出的时候，恰逢国土部对外公布《国土资源部 关于推进土地节约集约利用的指导意见》，里面刻意强调了“严格用地规模管控”，“严控城市新区无序扩张”，当时国土部配合发改委等部门研究制定了《城市新 区设立审核办法》。

今年我们再次推出“鬼城指数排行榜”，而“习近平首次对房地产去库存表态”、“李克强强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费”等新闻也刚好在这个时间段公布。大家知 道，我们的“鬼城”指数虽然不直接反映一个城市的房屋库存压力，但却能从另一个侧面以宏观角度去解析库存压力背后的真正原因。

问：可是，你们所用标准的核心却是来自于国家住建部。

谢良兵(标准排名研究院城市研究总监)：这也是我们在标准制定及甄选上的一种巧合。

“鬼城”这一说法，在我们推出“鬼城”指数排行榜之前就已经是热词了。但是以我做区域经济报道那么多年的经验来看，此前媒体报道过的昆明、郑州、等地“鬼城”、“空城”现象其实是短时间的现象甚至假象，更准确而言，是这些城市的新城区发展处于过渡期，以这几个城市的经济活力和城区人口总量来看，未来不太可 能成为“鬼城”、“空城”。

除了媒体的实地调查，当时也有一些研究机构用房屋空置率来判断是否为“鬼城”，这个标准不错，但其实也会出现我上面担心的那种问题，因为对一些城市来说，“鬼城”可能只会是短期现象，比如郑州的郑东新区，现在可以说已经“脱鬼”成功。

于是我们想到了国家住建部关于城市规划人口密度的标准，即1平方公里建成区面积容纳1万人的标准。这个角度相比之前的研究方法更直观，也更宏观，更能从一个城市的长期发展规律来看问题。

在《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中，提到新型城镇化主要指标之一是“人均城市建设用地(平方米)≤100”。当然《城市用地分类与规划建设用地标准》有过规定，人均城市建设用地标准为65.0-115.0平方米，新建城市为85.1-105.0平方米。

这个标准要比新型城镇化指标更为宽松一些，说明国家层面已经更注重土地集约化。仇保兴在国家住建部副部长任内曾呼吁，中国人口众多，必须选择紧凑型城镇的发展模式，坚持每1平方公里建成区1万人口的占用地标准，就是人均城市建设用地100平方米。

其实，如果去翻看各个城市的城市规划，基本上也都是按照1平方公里建成区1万人的标准来规划的。我们用这个标准，有点“以子之矛攻子之盾”的意思。

问：一个很权威的大学教授质疑了你们用0.5作为分界线的科学性，你们如何看待权威?

谢良兵(标准排名研究院城市研究总监)：这扯得有点远吧?权威也得面对事实吧?

我们用城区(户籍)人口(加城区暂住人口)与建成区面积的比值来作为鬼城指数，单位是万人/平方公里，其实可以理解为建成区人口密度。我们最终选取的合理比值为新型城镇化里的指标“人均城市建设用地(平方米)≤100”，也就是这个比值为1。

改革开放30年，中国的城市人口密度基本保持在1万人/平方公里，属于世界城市中空间利用比较高的国家。这个城市建成区人口密度的硬性指标是不可动摇的。《国家生态园林城市分级考核标准》里也规定，建成区人口密度≥1万人/平方公里。

之所以以比值0.5为红线，是因为0.5换算成《城市用地分类与规划建设用地标准》中的标准为人均城市建设用地200平方米，这个数字几乎二倍于新型城镇化的指标了。这一点上，很多城市规划官员和相关专家不能假装看不见。

问：某些发达地区的“鬼城”感到很冤，罗列数据说明自己并非“鬼城”，你们怎么看?还有，、上榜城市很多，它们本来就地广人稀，你们何必跟这些城市过不去?

谢良兵(标准排名研究院城市研究总监)：你是说的常熟和连云港吧?发达地区有“鬼城”，我们也很意外。至于他们的“反驳”，我看到的是用了整个县域的人口除以建成区面积，而我们用的是城区人口。

《建设用地标准》里提到“边远地区、少数民族地区以及部分山地城市、人口较少的工矿业城市、风景旅游城市等具有特殊情况的城市，应专门论证确定规划人均城市建设用地指标，且上限不得大于150.0平方米/人”。

这个150换算成我们榜单中的算法，也就是接近每平方公里建成区容纳6600人，我们榜单里的系数为0.66。也就是说，即便是新疆、内蒙古这些地区，国家规定的占用地标准也不能低于每平方公里建成区容纳6600人。

但事实上呢?我们不妨再换算一下，位居榜首的二连浩特指数为0.2692，人均城市建设用地为371平方米，即便是排名第50位的霍林郭勒指数为0.5529，人均城市建设用地为181平方米，也远高于国家标准的最大限度150平方米。