Tulips Chen

（一）保修时间与对象

所谓建设工程质量保修，是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。

时间：竣工验收后的保修期内。

对象：质量缺陷与问题。

质量缺陷——建设工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

（二）工程质量保修书

1.由承包单位在提交工程竣工验收报告时，提交给建设单位；

2.质量保修书中应明确工程的保修范围、保修期限和保修责任；

3.有工程保修书是工程竣工验收应具备的条件之一；

4.保修书的实质是承包方与发包方之间的合同。

（三）保修条件

1.质量问题在保修范围内；

2.质量问题发生在保修期内；

3.质量问题不属于以下三种情况。

（1）因使用不当造成质量缺陷；

（2）第三方造成质量缺陷；

（3）不可抗力造成质量缺陷。

（四）保修程序

1.建设单位向施工单位发出保修通知单；

2.施工单位在保修书约定的时间内予以保修，涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位应立即到达现场抢修；

3.施工单位不按约定保修，建设单位可另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任；

4.保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

（1）施工原因，保修费用由施工单位负担；

（2）非施工单位原因，施工单位向建设单位索要费用；

（3）建设单位再向责任方追偿。

（五）保修范围与最低保修期限

项目	保修期
基础设施 地基基础工程 主体结构	设计文件规定的合理使用年限
屋面防水 有防水要求的房间 外墙面防渗漏	5年
供热、供冷系统	2个周期
电气管理 给排道 设备安装 装修	2年

（六）建设工程质量保证金（保修金）

1.质量保证金的含义

（1）指发包人与承包人在工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

（2）缺陷的含义。

1）工程质量不符合强制性标准；

2）工程质量不符合设计文件；

3）工程质量不符合承包合同的约定。

2.缺陷责任期

（1）缺陷责任期是从工程通过竣工验收之日起计；

（2）由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计；

（3）发包人原因，在承包人提交竣工验收报告90后，工程自动进入缺陷责任期；

（4）缺陷责任期一般为6个月，12个月或24个月，可由发承包双方约定；

（5）责任期内，承包人原因造成的缺陷，由承包人负责维修并承担鉴定及维修费用，如承包人不承担费用，发包人可扣除保证金，并由承包人承担违约责任；

（6）承包人维修并承担费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任；

（7）其他原因造成的缺陷，发包人负责维修，承包人不承担费用，也不得扣除保证金。

3.质量保证金的数额

（1）发承包人可在合同中约定数额；

（2）在工程竣工结算后从应付的工程款中预留；

（3）全部或者部分使用政府投资的项目，质量保证金数额一般约为工程价款结算总额的5%；

（4）采用工程质量保证担保、保险等其他保证方式的，不再预留保证金。

4.质量保证金的返还

（1）缺陷责任期到期后返还；

（2）4个14日。

发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认为承包人的返还保证金申请。