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全联房地产商会创会会长 聂梅生

7月19—21日，博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会在三亚海棠湾喜来登度假酒店举办。全联房地产商会创会会长聂梅生表示，养老地产领域，涉及一个双零的问题，一是资金启动成本，一是降低土地成本，这样就形成一个新的工具，降低整个财务成本。双零是一个越低越好的概念，并不是真正等于零。

2014—2015年养老市场的模式跟原来不同，这一模式两三年就可以把前期回报收回，后面用的全都是经营性收入。现在正是先驱和先进交接的时候，会有一批企业做起来了。但真正推广可能还要在2020年左右。原来先烈、先驱那一段政府不明确，觉得很难做，今年出了很多个政策支持，力度较大，但政策出来后大家还在那儿发楞，没人接招，很奇怪，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。

以下为专访实录：

Q：养老地产领域，您提到一个双零的问题，一是资金启动成本，一是土地建造方面，具体如何做到?

聂梅生：双零只是一种形象的说法，是趋近于零。做养老产业不可能像招拍挂那样，土地财政融进去，土地成本平面价越来越高，然后房价越来越高，最后形成很多民怨。养老产业属于服务业消费领域，所以土地成本要尽量降低，否则就会重走商品房这条老路。

做养老产业，现在中央有一系列政策降低土地成本，可以政府划拨，成本几乎等于零，还有一些属于原来存量土地，转变为养老用地，土地价格也很低，现在有一条政策出来了，可以租用农村集体建设用地。

融资成本趋近于零，包括：一方面尽量利用政府的政策性贷款，这相当于政府支持保障房的做法。现在对养老产业有金融支持，贷款成本很低。还有一方面，代替开发商原来使用的首付按揭。这一块在养老产业中是没法做的，因为60岁以后不能做贷款，也没法做抵押。这有两条，一是反向抵押，现在推的比较慢，就是以房养老，反向抵押是一种用现在的房子然后贷款，这一块开始在做试点，但推的很慢。另外一块就是我们现在做的，沿用了美国养老采用的金融杠杆，它实际上是一种押金制。我可以把我的定期存款搬家搬到政治养老公寓里的一个押金，或者叫做会员费，这个钱最后是要还给你的，而中间利息部分用他的服务来代替利息。这样去推行，那么老年人退休金就够了，但需要老年人在定期存款上或者子女方面能提供支持，因为它一次性交，然后要过十年、二十年才退回，如果老人不在，这个钱可以退回子女，也可以转让，这样就形成了一个新的工具。这个工具就降低了整个财务成本。双零是一个让它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：跟养老理财是不是有点像?

聂梅生：有一点像，就是利用这一类金融工具，让老年人现在的重资产这一部分，比如房子和流动性金融资产，也就是存款这一部分盘活，让它能够为养老做服务。

Q：刚才您提到以房养老这一形式，从现在试点来看，大家对这个效果反应不是很理想，您觉得拿房产去做抵押是不是一种很经济的做法?

聂梅生：本来我想作为中国的房产抵押或者以房养老的一个试点来推动，后来我觉得先放一放，就没有具体去做。这一期以房养老出台的政策和运行方式，第一，模式不是特别清晰，很多老年人看不懂，算不过账就不愿意去做。第二，对房价的期待两边都害怕。站在保监会的立场，比如你的房子在值五百万，未来北京房价是降还是升，看法不一致，多少年后有可能不是五百万，那么亏的可能是保险公司，保险公司就害怕，尽量做的要保守。所以规定，如果将来老年人走时，这个房子产权转换成他，老年人在世时产权还在老年人手里，只不过是抵押给他。

如今这一做法，幸福人寿同意参与，但不一定所有的保险公司都同意你这个估值，如果大家不同意只有一家保险公司是做不起来的，必须有好多保险公司一起参与才能做起来。

另一方面，站在老年人的立场上，想的正好相反，我这个房子值五百万，我将来要给我儿子的，你看北京房价涨那么快，等我走时可能还有十年，那房价可能变成七百万了，你给我估低了。所以一方面怕降价，一方面觉得怕涨价，怕亏钱，这两边对不上茬。所以以房养老要等到中国楼市真正稳定而且有了共识，这个估值才能解决，估值不解决以房养老很难解决。

地产中国网：双趋于零是机构养老，但机构养老现在投资是否有主体愿意真正去做这个服务?

聂梅生：我们现在这个推的非常快，想哭着喊着进来做服务的，比哭着喊着投资的多的多，现在投资这个主体要么是开发商，要么是这些保险机构或金融机构。开发商愿意投，因为他手里握着一堆地，再盖商品房就不行了，这一部分的人真正是要投钱的，所以我们要积极把他翘动，想做服务的太多了，现在还主要是投资问题。

Q：盈利的模式如何呢?

聂梅生：盈利模式很清楚，我算了一个最简单的账，你可以做到20%，跟现在商品房一样，就看你怎么做。实际上我们就在推这个盈利模式，开发商大喊做不下来就是因为他原来做的是养老地产，养老地产是绝对算不过来账的，营运十年以后才行。2014—2015年养老市场，它的模式基本都变了，不是原来的模式，这一模式两三年就可以把前期回报收回，后面用的全都是经营性收入。如果把经营性收入砍出去80%去补你前期的投资，那事大了，那绝对算不过来账。

Q：老年人的护理和医疗这一块，您是怎么解决的?

聂梅生：护理和医疗是能不能做成功非常重要的一条，包括旅游地产也是这一情况，因为旅游的主体差不多是55—75这一批老人，他们愿意到处去旅游，而不是短期一个礼拜走一次的年轻人，所以一定要植入医疗。医疗实际上现在分成三级，第一级，先是大量引进美国全科医生概念，全科医生进来后植入云医疗。比如心电图可以在全科医生那里做，然后心电图的后台大数据那一部分马上就给你下医嘱，而给你下医嘱的可能是非常有名的医生，他根据你的情况马上给分析心电图，你可以把它放在电脑上建立自己的案例，你可以不出门，在社区里就可以完成。

第二级是一定要有社区医院，社区医院一般很近不会太远，解决你一般的问题。第三极，有一些三甲都解决不了的问题，疑难病症可以通过会诊，中国哪一科最有名的会诊或者是一些国外的医学医生会诊，这也是中国医改的方向。把优良的医院资源全民共享，而不是说谁排队，挂黑号，走后门才能享受这个医疗资源，这个系统慢慢在医改以后会形成，所以养老和医疗之间的关系也要触网，因为医疗的问题很多是大数据出问题，一定要和互联网联系起来。

Q：有没有其他一些产品?

聂梅生:产品我们想放到第二步。其实APP这一块最适合老年人，比如你突然不舒服，你一按医生就可以远程知道你的情况，但这一块要老年人接受，有一个知识结构问题，有些人电脑、手机这一块都过关了，你要想把O2O这部分推到老年人中需要有个过程，触网方面还有很多问题。所以我们先是扎一个点，先把云医疗扎到那儿，你搞不明白就到那儿去弄，然后有些老年人一下就明白了。随着互联网发展和老年人对互联网的认同，他慢慢会改变这个目标。现在整个养老这一块和互联网+的这个联系程度，可能还和互联网尤其是移动互联网的推广和用户有关，现在用户还偏年轻。

Q：上一轮股灾对楼市有没有伤害?

聂梅生：对开发商中的上市公司来讲，肯定有伤害。上一轮股灾和实体的发展是脱钩的，没有关系，银行跌停，地产也跌停，全部跌停当然有伤害，对一些业绩非常好的产业链上的上市公司有伤害，比如人家的红高刚刚上市，涨的挺好，一下子估值从六十几两个跌停就下来了，到三十几，给你折半，他真的是躺枪。但是对资金来讲，对散户来讲倒不一定，比如从深圳就可以看到。为什么深圳房价涨那么高，因为深圳工资高，收入升得快，另外前期从2000多点涨到4000多点，这个期间有很多人赚了钱，在那期间就出来了，这个钱就去买房，所以深圳房价推动很快，和前期在股市挣钱有关系。正好楼市有一些原来的限制又开始调整，什么二套房，首付，利息，都下来了。总的来说，这次股市调整后，需要对资金有一个平衡。不能全在股市，也不能全在楼市。股市说到底还要两结合，一个和中国经济基本面结合，另外一个和实体经济的企业要结合，本来你这一块是在转型，转型没转完，结果你股价拼命涨就没道理，还有一种是企业业绩好好的，结果给跌停了，这也不对。

Q：刚刚您说像一些政策之类的都在放松，所以才会出现上半年像深圳这样暴涨的城市，从7月份开始深圳开始收紧房贷这一块，首付已经提到四成七了，你觉得接下来深圳是不是进入到一个调整期?

聂梅生:你涨的太快了我就把原来一些手段再用上，你这个弄的熄火了我再把那个往回撤，肯定是这样，深圳的情况也比较不一样，它也不应该涨这么多，北京的情况还比较正常，慢慢的激昂然后回到正常，它曾经负一点点，基本上不涨不降，到现在开始一点点涨，所以慢慢的各个城市不一样，像北京容量比较大，不会受一个因素的影响，深圳本来就是一个新兴城市，年轻人又比较多，所以容易产生一些波动，波动的时候如果是现在又收紧了房贷，其实真正和房地产房价密切结合的就是金融，就是房贷、首付，是一个星期就见效的事。

Q：现在很多房地产商在触网，在通过大数据寻找出路，您怎么评价他们现在做的这些事?

聂梅生：第一部分，现在开发商最纠结的还是代销房这一部分。现在触网，比较活跃的这一部分还是卖房子，包括原来传统的一些中介，像世联这些都在做这些事。销售方面，包括尝试销售众筹，也就是说原来传统的中介、门店这一部分转成网上销售，和网下相结合，这非常重要。

第二部分是从根上转，最典型的就是万达，万达整个放弃房地产的重资产，他已经宣称不是房地产企业，转成完全轻资产化，当然和万达原来的开发模式有关系。第三就是转到服务业这一块，比如万科是从社区服务和物业管理这一块出发，我认为这是一个很重要的方向。物业公司注册资本很低，盈利又很低，你去收它以后，你要想把这部分做起来很难，但是如果从开发商这条线走，会所这一部分是他的睡眠资产，甚至还有商业。配套以后这一部分又不能卖，就逼到出租了，这样还不如收回自己管理，社区O2O而且和养老结合起来，这个就有作用。这一部分翘动的小区相当多，很多大的开发商有几百个小区，像万科他的服务人口已经是几十万，一个开发商就有几十万，那么中国的开发商数量上万个，这一部分的力量如果释放出来，特别符合互联网思维，那就是聚量。这一块睡眠资产终于有出路，而且还有政府支持。政府不见得在社区服务O2O方面有很多力度扶持，因为这个基本上是个体行为，但在居家养老和社区养老方面的服务力度相当大，你为什么不去享受?

Q：您怎么评价像万达这样的转型?

聂梅生：我觉得万达的转型是对的，如果他死磕原来那个模式是走不动了，原来万达模式基本上一大块地，这一大块地跟政府谈，其中做一部分住宅，这一部分住宅卖掉，然后这一部分去平衡他的商业，现在模式基本上是从土地出让和住宅去平衡商业，这个就平衡不了了，因为住宅本身它就限制自己在那儿能够挣扎得出来就好，因为在北京不太可能拿到那么一大块地，尤其在热销的地方，基本上在二三线城市或者郊区能拿到，现在这些地方的住宅市场本来就不好，你何以去平衡商业。再加上他商业那部分又受到互联网网上购物大量的冲击，他转让多种经营，旅游，娱乐这些，实际上就是为了解决问题。

Q：您怎么看房企做众筹类互联网金融?

聂梅生：众筹现在分成几大块，一是为他的开发众筹，比如北京当代就是在拿地这一块众筹，这是一种模式，解决他的开发问题，这也是一种互联网金融。一种是做销售的众筹，比如说卖房子的一部分，一个是在最前端，一个是在最后端，都有互联网金融，但是我觉得互联网金融是整个金融链中的一个环节，看你怎么用好，它不是整个金融。整个金融在最开始的时候可能是美国的房地产投资，他基本上是一个各种金融产品的整合，从头到尾都有。比如说最开始他有GP、RP作为他的种子，就跟我们现在做的一样，你有一个GP基金，然后去翘动RP，中间有互联网金融，然后有银行贷款，最后是机构回购等，做房地产金融还需要学习。

Q：像刚才您提到的养老市场，您也会拿众筹的概念去宣传，这是考虑到一个接受度吗?

聂梅生：我们不一定，我们把它说白了叫众筹，其实不一定，反正大家出钱都叫众筹，这个词还得感谢互联网，比较直白。中央文件里有的话，那底下就好宣传了，起码不会再把众筹给你扣上非法集资。大家从政策上、从法律上最想规避的，就是众筹不等于非法集资，这一次出台的文件起作用了，界定清楚是哪一种性质的众筹，符合众筹的这些要求，股权众筹是什么样的。

Q：你觉得现在应该去买深圳的房子还是炒股?

聂梅生:我恰恰对深圳不是特别清楚，我觉得现在股市经过这么一轮后一定非常理性。如果你非理性的上涨就形成股市泡沫，比如到了5000点以上的时候，很多论坛都让我们涉足股市，我说中国的经济只支持5000点以下，我不相信6000点是开头，一万点可期待，我从来不相信，因为我觉得现在这个GDP7.0还在挣扎，二季度就是7.0，还都不保，你凭什么一万点，我不支持这个。5000点以上政府一定要出台干预，果然5100点就开始干预了，甚至强制平仓。在中国目前的经济情况之下不支持股市飞快上涨，这个空间是很小的。第二，你一定要看到你买的那只股票是潜力股，确实能挣扎，而不是期待于政策性的上政策性的下，你要想炒股，大家就要把心回归到常态。另外，鸡蛋不能放到一个篮子里，甚至卖掉房子去炒股，这个到最后没人给你解决，这是没底线的，所以一定要根据自己的需要，不能牺牲家庭的需求去追求这个财富。其实炒股那部分应该是多余的钱，亏了就亏了，不会影响正常生活，这个心态你去炒股也好，去干什么都可以。按照美国的那种作为就是三分，第一，你可能在资本市场中有一点，主要看下它的温度怎么样，那个水热不热。第二，投这种看的准的成长型的企业，他成长以后即使不上市也会给你利润的回报，这个其实比股市的回报更稳定，但是你要看它是哪类企业。第三块，我比较关注汇率，就是大势，人民币的升值，美元的升值，这个比较简单。

Q：开发商现在把养老放到地产这个盘子里去做的模式，试验时这些量其实挺大的?

聂梅生:有一个先烈先驱现金的过程。第一，先烈阶段已经过去。确实死掉了一些，因为养老这一块十五年了，他们虽然没有赚钱甚至死掉，但他们积累了好多经验，包括到底运营管理在什么地方，其实运营管理根本不要自己做，就是嵌入就行了，谁做得好找谁，谁管得好就找谁，又省钱又省劲，你自己找人去培训，找正确的人做正确的事。第二个阶段是先驱阶段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道这不赚钱，先驱阶段也开始形成，现在大量推广的时候就是真正能够形成先进的这一批人，我觉得现在是在先驱和先进交接的地方，会有一批开始做起来了。但我觉得真正推广可能还是在2020年之前这一段时间，因为政策支持。原来先烈、先驱那一段政府不明确，觉得很难做，政府政策今年一年出了很多个，力度非常大的支持，这个政策出来后大家还在那儿发楞，没人接招，很奇怪，所以我们商会有这个责任把这个招给接下来。

Q：京津冀一体化中，通州涨那么快，其他地方涨不快，炒作的成份比较大吗?

聂梅生:也不见得，我最近倒是经常去这种地方，就是城镇化的事，虽然我现在不太接受这方面的采访，因为我想专注做一点事情，但是保定、高碑店、涿州、廊坊方面的论坛可火了。举一个高碑店的例子，从涿州过去一点，离北京西客站，二十几分钟一趟高铁，高碑店承接了所有北京的这些批发市场，建一个特别大的农贸配送市场，能容纳上百万人口，那高碑店的房子肯定不够，那房价就开始涨价。现在已经有一部分人到那里买房子。所以北京整个行政区京津冀一体化后，确实甩出去一些东西，功能出去了人就出去了，就业就出去了，房地产也就出去了。通州和廊坊应该是最受欢迎的，因为那边有个国际机场，第二机场再弄到大兴那个地方，那这一块肯定分流很快，肯定格局就变化了。但这个变化不会马上，那边真正起来还要到2020年以前，中央下的这步棋就出来了，当然是和人口、功能和环境有关系，北京不要有那么多车辆在城里跑，整个北京的环境就好多了。

Q：您觉得像通州的房价现在已经起来了，等到这些行政机构真的外迁，到2020年落实之后，那房价还会再涨吗?

聂梅生:反正通州的房价现在再涨也没有北京三环、四环高，还差的远，所以我觉得它涨就涨吧，人过去了以后买它的房子是一个市场行为，何必要打压它的房价，因为它还没有达到北京四环以内的价格，但是它的房子质量会比四环以内的老房子质量好，这也是有吸引力的。如果你三环在那边，学校什么都在那边，房子质量好，布局合理，环境又好，为什么非要在北京胡同里去挤。