Tulips Chen

第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事 罗元均

随着人们生活水平的提高，高科技的发展应用将人们带入到互联网时代，进而产生智慧城市，并带动一系列产业的发展。

相较于传统城市的发展，智慧城市的规划更依赖大数据分析和互联网的贯通，智能化也成为不少城市新的发展规划方向。在房地产行业，最直接的体现便是智慧城市综合体的开发。

上周五，在第一太平戴维斯举办的绿色、智慧和低碳城市的规划论坛中，房观察智库专家、第一太平戴维斯华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均针对智慧城市发表演讲。会后，房观察与罗元均深入探讨关于智慧城市与智慧城市综合体的发展规划。

Q：传统城市与智慧城市的区别?

罗元均：一般来说，“传统城市”关注的是硬件设施水平，但伴随着全球经济一体化和服务性经济的趋势，可持续性发展方面的挑战和威胁以及互联网、云计算、大数据、移动互联网等信息通信技术能力大幅提升。“智慧城市”作为一种战略被提出，我们期望将更多新技术用于构成城市的核心系统中，实现对其的感知和互联互通，变成对城市和人的生活、教育、经济、环境等城市能力增长的推动力。因而不再是单纯关注硬件设施，而是要更有效、更聪明地把硬件配套做好，实现硬件基础智慧管理，要提高居民生活水平，要通过社区活动、智慧分享来实现知识的流动。

智慧城市的应用范围广泛，比如智慧公共服务，智慧交通，智慧安居服务，智慧教育文化服务，智慧健康保障体系建设，其中与房地产密切相关的是智慧城市综合体的发展。

Q：智慧城市的应用范围广泛，其中和房地产密切相关的是智慧城市综合体的发展。什么是智慧城市综合体?

罗元均：智慧城市综合体基本上我认为需要关注三方面要素，一是设计、材料和应用，面对空气污染，写字楼在绿色生态方面也有了新发展，比如说配置带杀菌除尘功能的空气过滤系统，能有效降低PM2.5含量;通风系统的使用，改善室内空气条件;以及对于新建写字楼项目而言，在空调系统中增加PM2.5过滤系统，成本并不高，后期运营成本增加也不会超过10%。如果在现有办公室里加装空气处理装置，成本约在100-200元每平米。相对不高的成本增加，结果是大大提高了办公环境的舒适感，这对于员工和公司来说都很有吸引力;二是大数据分析，精细化管理;三是智能体验。

Q：目前我们能够看到的综合体，它的智慧体现在哪些方面?

罗元均：智慧商业的点很多，各种app的使用，如商场推广微信、app订餐、app商场导航、智能停车导航等。但此处着重提到两个点，一个是通过大数据分析，实现商场对商家以及消费群体的精细化管理。收集包括销售额、客流、客单价、提袋率在内的商家经营数据。

通过大数据平台对业务进行全面深入分析，对商户进行分类，得到重点经营扶持商户名单。从而可以针对重点经营扶持商户，采取针对性地运营扶持措施。

举个例子，朝阳大悦城就非常巧妙地用数据做营销。它们应用POS系统、CRM系统、微信微生活卡和实体会员卡、消费者问卷等方式收集数据。因为销售额与车流变化有92%的关系度，所以它们分析车流数据，进行停车场整改，吸引驾车客户。通过客流统计系统综合分析，改善动线、拉动销售。另外一点就是结合商业向体验式商业发展，逐渐融入智能化的东西，发展智能体验式商业，成为商业的一大吸引力。

Q：成都的智慧城市综合体发展情况如何?

罗元均：在成都，在我们接触和服务的一些客户里，他们对智慧城市理念以及智慧城市综合体概念有一些初步的感知。比如他们会对如何更好地应用大数据、实现商业精细化管理，精准判断项目未来发展的走势非常感兴趣。智慧城市综合体倡导的一体化集成管理，如何能节省成本这也是开发商感兴趣的。

总的来说，智慧城市综合体未来发展建设更为关注人，以人为本是智慧综合体的核心。利用是新一代信息技术支撑、知识社会创新环境下的城市形态，通过新一代信息技术支撑实现全面透彻感知、宽带泛在互联、智能融合应用，推动以用户创新、开放创新、大众创新、协同创新为特征的以人为本的可持续创新综合体。

智慧城市

19世纪末，埃比尼泽·霍华德提出“田园城市”概念，关注人与自然的关系，成为早期的现代城市规划雏形。20世纪末70、80年代，由于城市污染日益严重，人们开始思考城市的可持续发展，低碳、生态城市理念被提出。2008年，世界金融危机爆发后，为了寻找新的经济增长点，智慧城市发展理念正式被提出。到2012年，国内开始大力实施智慧城市建设，并列入国家战略，智慧城市迎来重大发展机遇。