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现代城市商业发展趋势：塑造有活力且宜人的城市商业空间

来源：ICSC　　作者：北京赫斯科建筑设计咨询有限公司 杨振

Haskoll赫斯科建筑设计咨询中国区 董事总经理 杨振博士

    本世纪中国的城市发展出现了两个比较明显的特点，一是高城市化，中国的城市化率目前约51.3%，到2020年将达到61%，意味着新增1.2亿人口到城市生活。二是中国的人均收入在2020年比2010年翻一翻的目标，在这一基础上中国的商业将步入社区型商业的范畴，于此同时一线城市的人均收入现在已经进入社区型商业的水平，这意味着商业地产在中国将逐步的超越住宅地产成为开发的主流。这两个变化会对中国的城市发展产生比较大的影响，同时也会提供商业发展的巨大机遇。

    对于商业的发展则面临以下主要的问题，电商的发展对实体商业产生了极大的冲击，2008年以来的经济危机为现代商业的前景造成前所未有的恐慌，在美国和欧洲可以看到传统商业意义的高街的空置率在逐步增加（图一）。同样的，中国百货的利润率急剧下降，在面对如此严峻的全球趋势，我们不禁要问未来城市商业发展的方向在何处？我们怎样迎接城市化为商业发展的带来的契机？

图1：英国肯宁顿高街的空置店铺

    在讨论城市商业发展的方向之前，我们先来了解下城市商业的载体，即城市的基本功能来。就传统意义来讲，城市承载着三个基本功能，包括物品交换的场所、社会功能的场所、安全保证的场所。在现代城市的发展过程中，这三项基本功能同样进行着演变。其中（1）物品交换场所的功能在电商的影响下正在逐步下降，物品交换越来越多地通过网上来完成；（2）场所的社会聚集功能则因为网络的发展而不断削弱，人类需要面对面交流的形式正在通过类似Facebook, wechat等社交网络来完成。但通过研究，这类的网上社交并未为人类带来幸福感，却更进一步的增加了城市人群的孤独感，很多电子商务发达的城市同时也是孤独感最强的城市。在中国另外一个典型的变化是，由大家庭逐步的转化成小家庭，人们在家庭内交流的空间变小了，因而更加需要有活力社会的聚集场所来弥补大家庭生活所带来的归属感；（3）传统意义安全保障的场所在现代城市文明的发展过程中基本消失，但随之带来的是现代‘城市病’对人类最基本安全的挑战，包括食品安全、空气质量等，进一步则包含城市居民对接触对自然环境的渴望。至此，我们不难看到到城市发展所面临的基本挑战，即需要有活力的及宜人的城市空间。现代商业的发展怎样适应城市发展的需求转变，已经成为了现代商业发展的趋势，也是现代商业成功的关键。

    我们再来看看商业本身的特点。商业无论怎样发展，其基本的要素是基本不变的即城市居民对商品价格、品牌、方便性、商品质量、体验性及服务的综合考虑。在这个基础上我们可以看到电子商务对价格及方便性产生的影响是巨大的，但其影响的范围和深度则是可以预见的。同时电商对品牌、商品质量、体验及服务的影响则是有限的，因此强调品牌，强调商品质量，强调体验性，强调服务则是现代商业的发展趋势。

    塑造有活力且宜人的城市空间是现代城市发展的需求。商品价格，品牌、方便性，商品质量、体验性、优质的服务则是现代商业发展的基本基础。在了解城市空间及商业这两方面的发展的基础之后，下面我们从设计师的角度来探讨城市商业发展的趋势。

一、 社会聚集的功能

    有活力的宜人城市空间是现代城市发展的基本需求。因此我们建议这个空间也应该是现代商业必备的吸引点，同时这样的聚集空间能够为商业提供充分的人流供给。在有活力的宜人的城市空间的塑造上，体验性极强的、同时具备社会功能的美术馆、剧院、电影院、主题公园等等往往是很好的选择。Haskoll赫斯科在英国的雷丁项目、哥本哈根的奥特赖斯项目、中国的今典红树林项目、海南的项目中对这个发展的趋势得到很好的诠释和体现（图二）。这些业态的出现为商业项目提供更多的旗舰店的选择，减少了对百货、超市等传统旗舰店的依赖。商业项目同时对美术馆、剧院、电影院即主题公园本身的盈利性提出更高的要求，但这些问题正在得到很好的解决。一个很好的案例就是，今典集团的今典美术馆在商业运营中已经实现盈利，这为商业良性的发展提出更多的可能性。但整体盈利性不强依然是这类旗舰店的一大弊病，需要我们对其本身的商业模式进行更多的研究，这类旗舰店在面积上为应该控制在整体面积的30-40%，过大则会压缩项目的活力和利润。

图2：具备社会功能的业态

二、商品交换的功能

    由于电商的影响，商品交换型的业态如中低端百货类受到电商强大的冲击。这主要是因为百货是二房东，提供的附加价值少。但如果能够解决好品牌和服务的问题，则依旧具备顽强的生命力，如英国的John Lewis、哈罗斯百货、法国老佛爷百货等。而另一方面，超市特别是精品超市及活鲜超市，受到的影响会相对少一些。和百货相比，超市的供货方很少有自己的经营权，中间环节的减少则使特色超市依旧具备顽强的生命力。但整体上来讲，百货或超市的面积在减小，但同时百货和超市可以通过自营品牌来获得盈利。

三、提供安全的场所的功能

    随着现代城市病的问题，清洁的空气、宜人的环境则是我们对商业场所的基本要求，这应该根据城市的不同情况进行不同的设计。在污染严重，气候极端的地区则是期望封闭的城市空间，但同时在内部塑造自然宜人的空间；在污染较少，气候温和的城市则期望是开放的城市空间，同时把自然因素带入到商业项目中，增强体验性。

四、体验商业的需求（图三）

    由于受电商的影响，体验性商业占的比例在逐步加大，可以到达50%以上。餐饮休闲等目的性消费使商业朝竖向的发展提供了可能性，在亚洲，商业项目的高度可以远远超过欧洲常见的两层、三层商业。同时欧洲体验消费的比例也已经由传统的每个购物中心仅有一个美食广场，到现在的（如伦敦的Westfield）已经扩大到占整体面积的25％。

图三：今典红树林三亚湾电影工坊，2014年建成

五、品牌的重要性

    购物中心本身的品牌起到越来越重要的地位，如万达（图四）、英国的John Lewis和Westfield等等。这些购物中心强调本身的品牌作用，此类项目不再以强调提供给租户任何的户外广告展示，转而强调商业项目本身的品牌。

图四：万达长春，2013年建成

六、服务的重要性

    现代商业往往忽视服务及物业管理的作用，就像任何一个城市中心一样，通过活动管理塑造一个有活力的城市空间，对吸引消费者是至关重要的，同时在商业项目中良好的服务也能够为项目吸引大量的人群。

    当然，想要实现一个成功的城市商业项目，城市的宜人空间的塑造及满足商业本身的基本诉求是必须的。同时任何成功项目还必须考虑可持续发展——自然可持续发展、社会可持续发展和经济可持续发展三个方面都应该得到充分的体现。综上所述，我们希望塑造有活力且宜人的城市商业空间，能为解决现代城市商业的发展提供一个解决问题的方法。

 

作者简介：

杨 振

赫斯科中国区总经理 /博士

英国建筑及城市设计博士学位 | PhD in Architecture and urban design, UK
城市设计硕士学位 | Master in Urban design
建筑学学士学位 | BArch in Architecture
国际购物中心协会会员 | Member of ICSC
中英商会会员 | Member of CBBC

    拥有英国纽卡斯尔大学城市设计和建筑学博士学位，杨振博士是赫斯科项目团队中的核心人物。具有在英国近十年的工作学习经历，以及国内丰富的研习以及实践支撑，赋予他富有远见的国际视野、详尽扎实的项目经验积淀，以及深层次的本土文脉理解。对于商业发展的趋势、商业设计本身拥有丰富成功经验和独到见解，杨振博士擅长协助甲方充分挖掘项目的商业价值, 是商业流线规划方面的专家。

    杨振博士主持了众多具有影响力的城市核心商业项目，如英国伦敦Ealing Broadway综合体项目，英国Beechwood Place商业项目, 英国Tyne Mouth住宅项目，越南胡志明港口规划，上海世茂商都，万达长春，郑州锦绣城，开封老城更新项目，上海禹洲城市综合体项目等。其中越南胡志明港口项目由越南政府出资，以新型商业港的开发以及整片港口区域的复兴，对胡志明市的振兴乃至越南经济发展起到重大作用。

    除日常事务外，杨振博士同时负责公司商业设计研发，并统筹公司和外部的投资与基金，与本地和国际开发商、零售商、绿色建筑研究机构以及行业协会等形成战略合作关系，共同打造优质的商业项目设计。2004年加入赫斯科，2009年来到中国并负责在北京创建中国分公司，目前杨振博士任赫斯科中国董事总经理。