Tulips Chen

自从支持房企融资的“三支箭”以及“金融16条”颁布以来，房企在资金端的压力有所缓解。除了优质房企融资破冰，一些出险房企的债务展期、重组也取得进展，包括龙光集团、融创中国、世茂股份在内的不少房企均公布了旗下境内外债务重组方案，而华夏幸福、花样年等房企更是与相关债权人就债务重组成功达成协议。

近期，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”，2772.HK）也公告披露了旗下境外债整体解决方案。中梁控股表示，公司一直与其所发行境外债务的若干持有人进行沟通与建设性接洽，力求就公司本金总额约为11.8亿美元的境外债务制定整体解决方案。

经协商，中梁控股拟将境外债务未付本息交换为新优先票据或新优先票据与新可换股票据的组合，票据期限为自重组生效之日起不超过4年。新优先票据将在期限内分期偿还本金，预计新可换股票据，将不超过新优先票据和新可换股票据合共本金金额的20%。

受此消息影响，2月20日和21日，中梁控股股票连续上涨，截至发稿，其股价报于0.74港元，涨幅8.82%。

境外债重组方案公布

去年11月13日，中梁控股发布公告，为确保公平对待所有境外债务持有人，其将暂停支付公司境外债务项下所有应付的本金及利息。而在此之前中梁控股一直全面履行其所有境外债务的还款义务，自去年7月起，已累计向境外债权人支付利息和本金超过12亿美元。

中梁控股称，公司已聘请国泰君安国际担任财务顾问，盛德律师事务所担任法律顾问，协助其与境外债权人进行透明的对话，共同探讨一切可行方案，寻求全面解决现有困难的方法，以确保公司的长远未来，维护所有持份者的权益。

对于境外债务整体解决方案进展情况，中梁控股相关人士表示，公司一直积极与其专业顾问评估当前的财务和经营状况，希望制定尊重所有持份者权利的整体解决方案。目前房企融资端得到政策支持，销售端也有好转迹象，预期随着经营环境逐步改善，公司流动资金问题能够得到解决。

2022年，中梁控股累计实现销售额660.5亿元；2023年1月，该公司完成销售金额36.6亿元，合约销售面积约38.6万平方米。

除了将境外债务交换为新的债券，在此次披露的整体方案中，中梁控股提出的暂定条款还包括，减少现金利息，及实物支付利息的缓冲期限，以便为该公司提供适当时间恢复其运营和流动性。目前考虑的实物支付利息缓冲期限不超过新票据的首12个月，之后预计将以现金支付此类利息。

为保证债务重组顺利展开，中梁控股将向同意协议安排的债务持有人支付一定的奖励费。

中梁控股方面介绍，公司在制定境外债务整体解决方案时尊重境外债权人的既有权利且公平对待所有境外债权人。该整体解决方案的推出将有助于增强公司应对市场变化的能力，保障境内运营有序及改善，确保公司未来的可持续发展，为所有持份者保存价值。

从公告来看，中梁控股目前尚未就此次整体方案条款与境外债权人订立正式协议。但中梁控股方面表示，预期将继续与境外债权人进行积极和建设性的对话，以在切实可行的范围内尽快落实整体解决方案的条款。为此，其正与部分境外债权人签订保密协议，以促进其评估整体解决方案，及集团的财务和运营状况。

在公布境外债务整体解决方案的同时，中梁控股还公布了最新负债情况。数据显示，截至2021年12月31日，该公司有息负债总额402亿元，而截至2022年12月31日，该项指标压降至272亿元。

“公司将进一步降低有息负债，优化债务结构。公司此前还按期完成境内ABS的偿付，确保境内资本市场无违约并全部清零。”中梁控股方面称。

出险房企债务重组加速

在中梁控股披露境外债重组最新进展的同时，祥生控股也发布公告表示，正就五笔合计6.4亿美元的票据启动整体重组。

在这之前，包括富力集团、绿地控股、龙光集团、融创中国、世茂股份等多家房企均提出将旗下债务整体进行重组。2023年以来，多家出险房企的境外债务成功实现整体重组。

其中，华夏幸福2月3日披露，子公司在境外发行的美元债券（目前存续面值总额为49.6亿美元）协议安排重组，已取得英格兰与威尔士高等法院裁决生效，公司美元债券协议安排已正式生效，目前正在根据英国法院批准的美元债券协议安排重组方案推进执行，以发行新债券向债权人分配的方式实施重组交割。

花样年控股也于1月13日公告称，公司一笔总额为40.18亿美元的境外债务重组取得进展，已经与相关方达成协议。

一位来自出险房企的品牌人士表示：“虽然目前对于出险房企而言，债务重组之路很漫长也很艰难，但这些企业能够与债权人达成一致还是给了我们一些信心，为存量债务化解和出清提供了一些可参照的样本。”

不仅如此，出险房企境外债务的成功重组也有利于房企海外融资渠道的逐步修复。

事实上，房企境外债在连续5个月停发后，今年1月再次重启，越秀地产和中国金茂在澳门金交所分别发行20亿元、20.5亿元票据，万达商业地产在新加坡证券交易所成功发行4亿美元优先票据。

相关研究机构分析人士认为，尽管房企境外债受到前期市场影响，但头部央企国企凭借良好的信用再次打通海外融资渠道，为行业恢复发行境外债券打造了基础，未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可，回归境外债发行。

刘水表示，整体来看，1月份债券发行充分利用政策利好，在延续去年12月良好势头的基础上，出现了新突破。随着春节假期结束，在政策助力下，融资规模有望进一步回暖。与此同时，在政策持续鼓励下，信用债发行主体已经出现明显多样化特征。除央企、国企及已经发行过增信债券的民企外，部分民营房企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行，且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要是合理融资需求，无论是安全还是出险房企均有机会获得支持。