Tulips Chen

在十几万亿元的市场里做“1%”是多大规模，很多人可能并没有什么准确概念。杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”，002244.SZ）董事长戚金兴把这一规模当作新一年的目标。

2022年12月30日，在年度讲话中谈到公司未来一年销售目标时，戚金兴表示：2022年，滨江集团的销售额占整个中国销售额的1%以上，2023年的目标，或许可以用1%以上的数字来衡量。

最近几年，滨江集团在制定业绩目标时越来越模糊化。从2021年的1500亿元到2022年的1500亿～1600亿元，再到2023年的“做全国市场的1%”，显示出这家企业依据市场变化的调整能力。

Top50房企的一位长三角营销负责人告诉记者，这种变化反映出企业对2023年市场研判后得出的不确定性结论，即市场可能会有不小的波动，所以无法制定比较准确的业绩目标。

中原地产高级研究经理卢文曦表示，房企制定业绩指标需要有科学的依据。如果是具体的规模指标，太低不行，不利于激励组织前进，太高也不行，会使内部感受到太大压力。他认为，2023年市场仍在恢复阶段，交易量很可能达不到市场预期，所以浮动指标更合理。

记者以投资者身份致电滨江集团董秘办，一位工作人员回复称，业绩目标依据市场和公司情况制定，符合公司和广大投资者利益。

指标从规模到浮动

2022年，在经历行业全方位的“洗牌”后，行业格局发生了巨大的变化。滨江集团的表现无疑是最亮眼的民企之一。

1月1日，滨江集团官微披露，2022年，滨江集团全年销售1539亿元，其中大本营杭州网签操盘金额为718.05亿元，权益销售金额为565.21亿元。

财务方面，2022年，滨江集团现金回笼690亿元，并获得多家银行综合授信总数超3300亿元，融资成本继续走低，综合贷款利率达4.6%。

从全国销售排行榜来看，2022年滨江集团排名第13位，比2021年同期前移了9位；从民营企业的角度来看，是全国第5位。

“少退则进”可以用来概括滨江集团2022年的总体表现。

戚金兴在讲话中谈到，2022年滨江集团全年销售总收入为1539亿元，但2021年这个数字是1690亿元，也就是说，滨江集团其实也是有着8%以上的跌幅的。但为什么滨江的排名在上升？那是因为别人的退步更大。

在土地储备量上亦是如此，戚金兴表示，“去年同期我们在全国排22位，今年反而排在第7位，上涨的这15位，不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。”

卢文曦表示，衡量企业是否在成长的指标有很多，从企业在行业相对的位置看，市场在萎缩时，能保住市场份额，就是一种前进的表现。

对于未来的规模目标，戚金兴表示：“从规模上，我们每年基本笃定的销售目标，接下来要转到另外一个角度。今年我们的销售额占整个中国销售额的1%以上，那明年我们的目标是否以这样的数字来衡量？就是达到1%以上。”

“如果中国的总销售额是13万亿元，我们就达到1300亿元以上；如果明年形势好，15万亿元，我们就是1500亿元，以这个量来衡量企业的规模。采用大海里浮标式的方法，海水上涨，我们也上涨；海水下降，我们随之下降。我们的规模，要从原来单纯的规模指标，到一定的浮动指标。”戚金兴说。

隐忧始终存在

2022年，滨江集团一共拿了41块地，其中杭州38块，包括直接拿地、合作方拿地，权益拿地金额374亿元。

根据申港证券数据，横向比较销售2022年排行榜TOP50房企，滨江的拿地力度居于头部。TOP50 房企中，1～9月滨江拿地力度为57%（权益拿地金额/权益销售金额）仅次于武汉城建、建发房产，位列第3位。

对于深耕杭州市场的滨江集团，其是在市场处在谷底的环境下大举拿地的。根据钱江晚报报道，2022年杭州市区（含富阳、临安）新房成交量为近6年来最低，只有109821套，同比2021年的191821套，下降了43%。

2022年，受制于市场环境及资金紧张的背景，房企普遍拿地谨慎，而滨江自身资金充足、销售能力强、所处市场活跃度高，实现拿地规模超车。

对于在市场景气程度跌入谷底大量拿地的缘由，戚金兴用了一个比喻来解释。他说，棕熊感知到冬天虽然要来了，但还有点时间差，现在还有少量回流的鱼，利用这个时间差再吃他一把，让自己的脂肪再增厚一些、增多一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过。

滨江集团正在使用越来越便宜的资金，使其日子越来越好过。财报数据显示，2017年～2021年，滨江集团的融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，滨江集团的平均融资成本为4.7%，比上年末下降0.2个百分点。

融资上，截至2022年末，滨江集团融资共计470亿元，2021年同期是448亿元，同比增加22亿元。但是，在融资整体增加的情况下，利息继续保持下降趋势，利率较2021年降了0.3%至4.6%。

尽管如此，滨江集团并非可以高枕无忧了。戚金兴表示，从大的情况看，现在房地产行业的环境、金融政策，利好不少，但他还是认为，未来的市场形势非常严峻，不容乐观。

他谈到，一定要有这样的意识，因为随着时间的推移，城市化的进展程度不一样了，同样的政策放在20年前、10年前，立竿见影，但是现在政策有效性已经没那么强了。再加上老百姓的信心不足，多方面原因综合之下，未来行业发展不容乐观。

随着城市化的加深以及市场的不断变化和调整，滨江集团的利润水平也在随着行业大势趋于下滑。

自2018年至2021年，滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持续下滑态势，到了2022年的三季报，这个数字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率仅为16.65%，单三季度的毛利率更是跌至11.6%，创造了近年来的新低。

上述营销负责人表示，在整体经济形势表现不好时，潜在购房者的收入减少，对未来的预期就会降低。政策刺激产生效果的前提是老百姓能有足够的消费能力，否则政策力度再如何加大也可能收效甚微。他认为目前还不好判断2023年的市场走势，预计要观察3、4月份的成交量才能得出基本结论。