Tulips Chen

疾风之下，方知劲草。

自去年房地产行业进入下行周期后，居住产业数字化服务平台贝壳也受到明显影响。2022年房地产市场仍显疲软，叠加美国SEC预摘牌名单事件等的影响，贝壳更加举步维艰。

此时如何在波动的市场环境中能保持韧性，稳住企业基本面，成为考验贝壳实现穿越周期发展的关键。贝壳的答案是：聚焦新房、二手房业务的同时，发力第二赛道、加大对家装产业和租赁业务的布局。

聚焦效益 毛利率改善

近日，贝壳发布2022年第一季度业绩报告。数据显示，贝壳一季度成交额(GTV)5860亿元人民币，同比下降45.2%；营业收入125亿元，同比下降39.4%，与贝壳业绩指引上限持平；毛利率环比由16.4%提升到17.7%，超市场预期15%。

贝壳表示，营收下降的原因主要是由于总成交额的下降，2021年下半年以来新房和二手房交易市场的GTV持续下降。从业务角度来看，贝壳的营收主要来自存量房交易服务、新房交易服务和新兴及其他业务三部分。

其中，一季度新房业务GTV 1927亿元，同比下滑44%，仍好于百强房企一季度总销售额减少47%的表现。一季度存量房交易额（GTV）3741亿元，同比下降45%。据贝壳研究院数据，第一季度全国二手市场GTV同比下降52%，可以看出，相对行业而言贝壳表现出相对的市场韧性。

在财报发布后，摩根士丹利、杰富瑞等机构发布研报称，对贝壳维持“买入”评级。其中，摩根士丹利分析师指出，随着多地防疫政策的放松，预计销售将恢复，贝壳下半年利润率也将季度性环比提升；杰富瑞分析师预计，随着市场的恢复，贝壳下半年盈利能力将增强，抵消上半年受疫情影响的市场疲软表现。

值得注意的是，为了应对楼市短期的不确定性挑战，贝壳核心关注经纪人人效提升、消费者体验提升、加深对客户理解三个层面；此外，贝壳通过精兵简政、降低非必要投入，提升效率和效益。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示，二手房交易业务将以“效益优先”，同时利用科技手段优化运营。新房交易服务方面将会致力于平衡规模增长和风险管理。

为进一步增加抗风险能力，贝壳于2021年11月提出“一体两翼”战略。其中“一体”即房产经纪事业群，主要涵盖二手房和新房交易服务；“两翼”是指租赁及家装家居业务。2022年一季度，贝壳的“两翼”业务高速增长。

家装业务逆势增长

财报显示，4月底贝壳完成对圣都家装的收购，若将圣都业务并入贝壳财务报表，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长54%，达到8.6亿元。合同额同比增长63%，季度签约单数近6500单，同比增长超50%，单均价同比增长8%。

需要注意的是，“两翼”业务的高速增长离不开房产交易业务的多个场景的导流。数据显示，一季度贝壳房产经纪业务转介绍客户已经贡献约23%的合同额，其对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了77%和75%。在房产经纪业务的支持下，家装一季度重点城市拓城顺利，其中上海、武汉、成都、北京四城合同额分别实现同比增长约550%、290%、100%、130%。

除传统的经纪人和门店引流推荐家装业务外，今年签约服务中心成为贝壳推广家装服务的新场景。截至2021年底，贝壳签约中心在重点30城交付近300家签约服务中心，招募和培养了超千名高素质的签约经理队伍。

福州经纪人张雄金对房产交易业务多个场景的导流感受颇深。据悉，近期一套二手房源张雄金已带客户看过两次，地段、价位都与客户需求匹配，只是业主把房间做成了四个隔间用于出租，厨房也过于狭长，因此一直拿不定主意。和圣都联动后，张雄金和圣都设计师一起为客户组织了第三次带看。设计师为客户免费提供了改造方案和装修建议，一举打消客户的疑虑，帮助张雄金顺利实现签约。

此外， 2020年加入贝壳武汉签约中心的邓丽君不仅见证了贝壳业务的每一次变化，也通过实际行动帮助经纪人完成多业务联动。

在今年3月份的一单中，客户向他咨询装修服务，邓丽君不仅给客户推荐了家装服务，还亲自带客户去家装展厅参观。最终，客户顺利地与家装公司签约。邓丽君认为，在签约服务中心推荐装修服务，可以减少客户的筛选成本，也能提高行业整体的服务效率。目前，邓丽君负责的签约单中，家装业务单量已接近二手房单量的一半。

中金公司于6月1日发布报告称，家装业务有望成为贝壳的新增长极，同时贝壳在销售线索、ACN经验移植和数据复用方面均具备优势。贝壳通过整装大家居战略一站式串联家装与家居，家装家居有望成为未来撬动非交易居住服务的杠杆。

租赁业务升级突破

租房业务作为贝壳的另一翼，在今年也实现了突破。据悉，租房业务包含分散式租赁管理和集中式公寓业务，关注年轻人的租房需求。

数据显示，分散式租赁管理“省心租”业务实现了从0到1的突破。一季度收房超过5000套，截至3月末在管房源接近17000套，较2021年末增加37%，进入城市数量从去年末3城增加至8城。贝壳表示，下半年希望省心租在管房源可以突破5万套。

集中式公寓方面，贝壳通过首个“轻”托管运营服务参与的青年公寓项目（贝壳新青年公寓）在上海徐汇区落地，总体量达到2978套，月租金最低至2700元，现在的出租率已经达到98%。

此外今年3月31日，贝壳租房在成都召开线上发布会。会上，贝壳租房面向租房消费者和业主正式推出七大“微光服务保障”，涵盖收费透明、租金安全、人身财产保障等多项内容。

目前，微光服务保障体系已在成都落地运营，并陆续在北京、上海、深圳、天津、杭州、苏州等城市上线，未来将逐步推广至更多城市。

据贝壳研究院统计数据显示，我国租赁人口数超过2亿人，且仍保持增加趋势。同时，近年来随着国家住房租赁政策及支持举措的陆续出台，意味着住有所居时代的到来，住房租赁企业迎来了新发展契机。

业内人士认为，贝壳租房通过发挥自身能力，探索多种模式，在供给侧、消费者侧和行业侧不断努力，打造多元化租住解决方案，有利于解决城市新市民、新青年等住房困难问题。

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