Tulips Chen

近期，“示范房企”的话题备受关注，被选中的碧桂园等五个“三好生”一时间也带上了明星光环，成为舆论的焦点。在如今的行业环境下，民营房企、信用保护工具 、公司债等关键词的确构成了传播的几大要素，也在一定程度上为市场注入了信心。但往往是锦上添花易，雪中送炭难，房企想要行稳致远，销售回款才是王道。

5家民营房企受信发债

为增强民营房企发债信用保障，搭建投资者与发行方公开交流平台。5月27日，上交所为民营房企“示范生”碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家房企举办投资者路演。碧桂园总裁莫斌和其余4家房企主要财务负责人，向中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等金融机构介绍了公司当前销售经营、融资等方面的情况。

路演前，碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股均宣布了发债情况。

5月18日，龙湖发布名为“22龙湖03”的6年期公司债，发行规模5亿元，票面利率为4%，期限为6年。随后的七天内，碧桂园发行“22碧地01”公司债，规模5亿元，期限为3年，票面利率4.5%。美的置业发行10亿元“22美置01”公司债，票面利率为4.5%，到期日期为2026年5月24日。

5月24日，新城控股也公布了2022年度第一期上限为10亿元中期票据的发行方案。

旭辉在路演中也透露了发债进展，“旭辉刚刚在银行间、交易所都有新的额度获取，旭辉会结合市场窗口期，尽快安排落地时间。”

值得关注的是，此次发债采取的是“发债+信用保护工具”的新模式。

今年3月，证监会推出推动完善民营企业债券融资支持机制的七项举措，明确鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。

 信用保护工具也称为信用风险缓释工具，相当于为相关债券买了“保险”。一旦债券发生违约，信用风险缓释工具的卖方可为买方赔付，起到了增信作用，有助于降低发债融资成本，提升民企债券发行效率。

上述新城控股发的2022年第一期中期票据，就是在中债信用增进公司和上海银行联合创设的信用风险缓释凭证下发行的。

中债信用增进公司官网发文指出，为减轻企业短期债务集中到期负担、优化政策效果，更好结合新城控股债务到期情况，本期信用风险缓释凭证搭配债券的品种为中期票据，期限2+1年，有效支持了企业中长期限融资需求。目前，碧桂园、美的置业等企业项目也在积极推进中。

业内人士认为，借助信用保护工具，有助于降低企业融资成本，改善债务结构，提升市场相关投资机构对民营企业发行人的信心，尤其有利于改善融资难、融资贵的中小房企融资环境。

“优质基本面”是获融筹码

此次从五家民营房企开始增信保障试点，无异于给久旱的房企间注入了甘霖，但甘霖未必普降。

2021年下半年起，房企融资紧上加紧，投资者甚至于闻房地产而“色变”，毫无底色的民营房企更是处于鄙视链的最底端。

数据显示，1-4月，房企境内债发行规模约为1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比下降68.52%。可以看出，房企融资来源主要依赖境内债，其中拥有“国家队”背景的房企发行境内债规模占总发行规模的93%，只有少数有实力的民企才有希望在公开市场上找到钱。

从首批试点的几家民营房企也可以窥见，它们虽然规模不一，但也算八仙过海，各有神通。碧桂园素有“宇宙房企”之称，今年也不例外。克尔瑞数据显示，2021年，碧桂园以7588.2亿元的销售额稳居排行榜第一位，是大房企的代表。

碧桂园资金部资金总经理张晟嘉在路演中表示，目前为止，碧桂园的权益可售资源共超过1.82万亿元，其中已经获取的权益可售资源是1.48万亿元，可以满足未来2年以上的销售。

龙湖是公认的优质房企，三道红线常年处于绿档，现金短债比达到6.11，销售排在前十名，兼具了规模和稳健性。新城控股和旭辉也是绿档房企，现金短债比分别为1.07倍和2.6倍，短期偿债能力均较好。

美的置业虽然踩了一道红线，为黄档房企，但其背后有何享健家族这棵大树，算得上是资本市场的宠儿。2月份，15亿元4年期中期票据的发行，美的置业成了今年首个成功发行中期票据的内房股民企。同时，今年美的置业获得的并购融资支持次数，也在民营房企中排名第一。

以上有幸被“国家队”选中予以信用背书的“三好生”，财务相对都比较稳健，即使踩中一道红线，也颇具底气，拥有持续的发展能力。

基本面是决定民营房企是否能融到钱的重要考量因素，金融机构是风险厌恶者，投资者更不会盲目为房企买单。

业内人士认为，后续像滨江、新希望等基本面较好的民营房企可能有机会加入到发债白名单中，但对于债务负担较重的房企，短期内很难被政策惠及到。

偿债高峰期 销售回款才是王道

机构数据显示，7-8月房企将迎来年内第二波偿债高峰期，三季度待偿债务规模近3000亿元。据Wind数据，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。

房企是资金密集型行业，从目前得到发债资格的5家民营房企发债规模来看，对债务在几十亿甚至上百亿的房企来说是杯水车薪，所以打铁终归还需自身硬，狠抓销售回款才是房企的制胜法宝。

在交流会上，美的置业也指出，在开发端，美的置业不存在融资压力，现在最大的压力在销售端，销售端的回款是企业最核心的。现在的整个环境变化，不可能靠融资来维持运营，最重要的还是靠去化回款。

对于接下来的市场表现，房企普遍持乐观态度。

新城控股方面表示销售在回暖中，“今年4月因华东地区受到疫情的影响比较显著，公司华东区域的销售表现有所回落。随着各地利好政策的逐步释放，以及疫情得到控制，预期未来几个月，公司华东区域的销售有望企稳，甚至会有所反弹。”

“今年5月监测到的来访量比4月提升了大概18%左右，这对上海6月开始复工复产，是一个积极信号。”旭辉方面预计，从实际到访到去化可能还需要2-3个月的时间，公司是充满信心的，预计全国的主要城市销售回暖在三季度可以看到。

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