Tulips Chen

房地产市场去库存不应加杠杆

5月9日，有权威人士指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

实际上，去年底召开2016年中央经济工作会议之前，因为利率下行，房地产政策松绑，一线城市房价已出现一段时间的缓慢回升。2016年中央经济工作会议召开后，因为“去库存”已经确定为2016年的五大经济工作任务之一，加上继续出台的包括降低首付比例、降低契税营业税等政策，一线城市包括少量二线城市房价均出现大幅度上涨。

房价的大幅上涨也导致购房者、投机者涌入房地产市场，一些互联网金融平台和房地产中介机构甚至推出“首付贷”产品，以极低的首付比例即可购得一套房，实际上是将房地产的风险转移到了银行身上。房企在去库存的同时却制造了另一个风险隐患。此外，也有不少地方政府直接“呼吁”老百姓进城买房。业内人士表示，农民工市民化是对的，但需要相关配套制度的建立完善，而不能“赶鸭子上架”。

业内人士表示，本身需要去库存的房地产行业，却在去库存过程中出现价格大幅上涨，这种现象肯定是不正常的。而房地产市场的两极分化也让去库存问题变得更加棘手。这也说明，有些企业、机构、甚至地方政府在“去库存”的过程中，有些做法可能并不是很合适。

对此，房地产协会秘书长陈志接受证券时报记者采访时表示，人民日报对权威人士的访谈文中说明，对于房地产市场来说，只要不是有利于发挥房子居住功能的任何东西都是不合适的。加杠杆、增加投机性是制造更多的风险。

陈志表示，去库存说明房地产是需要被调整的行业，不是需要过多被保留的对象，但在去库存过程中要考虑财政压力怎么解决，出现大量的烂尾楼怎么办，导致了金融风险怎么办?实际上，需要对不同时期房地产行业存在的风险有不同的判断，然后根据这个判断去操作。

对于权威人士访谈文中发表后对房地产市场的影响，陈志表示，北京的房地产市场在去库存前后都处在一种非常平稳的状态下，影响不大，住宅市场会继续保持稳定态势，但商务写字楼有一定的库存压力。可能会慢慢跟上北京的步伐。深圳前一段时间有过度投资、投机倾向，可能需要先经历一段时间的调整。

而对于三四线城市的房价，陈志认为，这不太乐观，去库存压力依然非常大，而且有些城市根本找不到好的去库存的方式。

在5月4日，国务院常务会议就决定，培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

对此，陈志说，在一些住房短缺的城市，市场供给乏力的情况下，政府通过财政税收等政策鼓励引导自有住房、商业用房等按规定改建为租赁住房出租是解决住房问题的有效办法。