Tulips Chen

作为2015年房地产市场表现最抢眼的开发商，正荣集团成长的速度在房地产“白银时代”已经很难见到。这不仅需要极强的上进心和信心，更考验眼光和大脑。

地产界的最强黑马

“这次一定会出地王，我们会参加，不过拿下来的难度很大。”4月20日，正荣地产总裁林朝阳，他正在为两天之后厦门即将出让的一块土地筹谋。

作为福建最大的开发商之一，正荣多年来都一直希望进入厦门。这种因“野心无处安放”而产生的焦虑和惋惜，在今天的房地产业已经极少见。房地产黄金十年之后，大多数地产巨头谈的更多的是“转型”，造房子的斗志似乎正在消退。

而这家企业对地产仍抱有极大热情，他们在2015年的发展速度令大多数同行侧目。根据研究机构克而瑞的统计，2015年正荣集团合约销售额超过300亿元，同比前一年增长81.2%，是房企中业绩增长最为迅猛的公司。

只有规模化，才能在竞争激烈的市场占有一席之地。2015年，行业的集中程度进一步增强，房地产百强企业的市场份额进一步扩大，占到36.7%。其中前十强的市场占有率更是达到了16.3%——规模意味着行业话语权。

然而，在正荣集团的规划中，这仅仅是一个开始。正荣集团董事总裁、正荣地产董事长黄仙枝说，2016年到2018年将会是正荣历史上成长最快的几年。“未来三年我们预计复合增长率达到30%，规模进入行业15-20强。”

2013年以来，这家以闽、赣为中心的开发商先后进入上海、南京和苏州，在上海和南京很快各拿了三块地；到了2015年，这三个城市为正荣贡献了60%的销售额——这是中国楼市最火爆的三个城市，3月底，它们的去库存周期全部在四个月以内，几乎无房可售。

林朝阳说，正荣选择长三角的原因非常简单——必须去全国最大的房地产市场淘金。

当几乎所有房企都在布局一线城市和重点二线城市时，正荣选择的城市看起来并没有特别之处，它的与众不同是拿地时的果断。正如林朝阳所说，“对市场没有信心，就拿不到地。

”2013年，正荣用超百亿元在上述三个城市拿地布局，要知道，当年其年销售额还没有达到100亿元。正荣进入南京尤显大胆，三块地中，有两块分别是江北浦口新城和河西的“地王”。

回忆起当时拿地的情景，林朝阳说，“当时进南京，也是战略考量，我们认为投资决策不能随大流，必须有自己的判断，事后证明我们的决策是正确的。”当时江北那两块地楼面价接近8000元/平方米，现在周围楼面地价都超过2万元；河西那块地当时楼面价是13000元/平方米，后来同区域出了南京地王，楼面价超过4万元。

就这样，南京成为了正荣内部的黑马。

2015年，它为正荣贡献了超过65亿元的销售额，相当于总额的1/5。按照林朝阳的规划，南京要继续深耕下去，并将是正荣第一个达到100亿元的城市。正荣的资金来源一向为人关注，外界都认为闽系的开发商很激进，林朝阳却说闽系企业很注意“攒钱”，相比而言，正荣集团的融资策略仍偏保守，很多金融工具还没有启用，“早前的财务成本是12%左右”。

当问到外界对正荣负债率的担忧时，黄仙枝说，关键是我们有红线不能破，正荣目前的融资结构中，大部份来自于银行信贷，综合资金成本7%-8%左右。未来还会通过发债等融资方式替换高成本债务，拉低融资成本。黄仙枝强调，70%的负债率一直是正荣的红线。

4月21日，正荣以11.2亿元击败了华润、碧桂园、旭辉等对手，拿下了长沙核心板块岳麓区梅溪湖的一块地。相比于长沙6584元/平方米的成交均价，楼面价4148元/平方米并不便宜。

林朝阳说，最近长沙去化比较快，而政府推地有点少，长沙市场已经开始有一点起色。

算上这次拿地，从2015年底至现在，半年不到，正荣已经超百亿元拿地，比2013年还要大手笔。林朝阳介绍，这只是今年买地预算的一半，2016年正荣的货值将新增五六百亿元，这也意味着它们至少还要投入100亿元买地。

接下来正荣还计划新进入两个新城市。如果说2013年的布局让正荣拿到了入场的门票，这一轮的布局则决定着正荣的未来。“这一轮是有风险的，现在更要谨慎布局第二轮。”林朝阳说。

在采访过程中，“深耕”战略屡次被提及。正荣在城市的选择上小心谨慎，但是一旦选定，就会至少做三到五个项目。在进入的城市，他们的目标是“一线城市要进入前十，二线城市要进入前五”。

这也正是正荣迟迟没能进入厦门的原因，厦门的土地供应量有限，即便进入也不能保证一直拿到项目。北京同理，正荣也在小心探索，希望先利用深耕天津的方式投石问路。

事实也证明，现在的房地产行业已经进入大资本时代，对于千亿规模以下的房企来说，只有持续深耕才有机会。下一步，正荣将新入两个城市，极有可能来自郑州、武汉、合肥以及南京周边的城市中。

2016年3月，正荣低调地将总部搬到了上海，开始了“双总部”模式；此前，这家公司已经将旗下的地产、商业及物业等几大业务板块进行重组，成立了正荣地产公司，并在今年正式设立了股权投资板块。在黄仙枝看来，在上海设立集团总部对正荣是一个重要的新起点。正荣第一轮的增长主要来自前瞻投资和土地红利，随着各路人马集聚热点城市，这样的机会也逐渐减少。公司想继续高速增长，就需要完善“系统”。

“现在投资能力是最关键的，但是当地价到了一定高度，别人不敢干，你敢干，这就是系统能力，产品能力、管理能力、多元化能力，是一个系统的能力。”黄仙枝说。

一群80后的管理团队已经成为正荣的大脑。上海的金融和人才优势非常明显，之前很多高管不愿意去福州，曾经，为了挖来一个城市公司的副总经理费尽力气，但一说要去福州工作，还是会犹豫。来到上海之后，之前困扰正荣的人才问题不再是问题，还有很多银行、基金和金融机构纷纷找上门来，希望为正荣提供创新金融产品。   林朝阳说，在福建的时候没有特别的金融优势，之前的财务成本是11%-12%，2013年有部分项目是和信托合作。现在，正荣已经把成本较高的部分资金替换成了成本更低的银行信贷，资金成本已经降到7%-8%。

据了解，正荣所有扩充土地储备的计划都由“投资决策委员会”认真研究做出，这是正荣投资的大脑，由运营部、投资部、营销部、财务管理部和研发部等五个部门负责人组成。公司每次拿地之前，会要求投资决策委员会的成员每人报一个价，跟最终结果最接近的人有奖励，通过这种方式，锻炼管理层对市场的观察力和判断力。这个“五人小组”几乎每周都碰面，最近一次是在苏州，之后不久，正荣就以166%的溢价率拿下了苏州望亭地块。

据了解，苏州会成为2016年正荣业绩的爆点。

据统计，目前苏州的销售额已经和南京持平，一季度都已经接近20亿元。一名正荣内部人士说，2016年初在苏州拿的悦岚山项目，土地总价约2.7亿元，平均地价2600元/平方米，两个月以后，一公里附近的一块地楼板价后来已经超过了1万元。这样准确的投资，让正荣集团在高速发展中一直保持着不错的利润，林朝阳透露，目前部分项目的毛利率在20%-30%，净利润较行业平均水平有一定优势。

从正荣地产规划的发展速度来看，像极了2011年至2014年的融创，这四年里，融创的销售额从193亿元上升到了658亿元。关键的2012年，融创销售额增长了86%，之后每年以30%的速度成长。融创之后，这样以精准和大胆投资支持的成长速度已经不太容易见到，尤其随着房地产市场容量定型，房企第一、第二梯队阵容逐渐固化，后来者越来越难超越。而这家来自福建的开发商，正在极力打破这个隐形天花板。