Tulips Chen

万达集团董事长 王健林

房地产市场供过于求的大环境，让各大房企思考如何转型。万达集团董事长王健林接受专访，称中国房地产行业好赚钱的时代过去了，今后将成为一个平均利润行业。去年以来，万达商业地产和万达院线接连上市，给他带来启发，也坚定了万达转型的决心，目标瞄准轻资产路线。

更看重租金增长率

Q：万达商业今年的合约销售目标仅增5%至1680亿元，较为保守，是否对今年房地产市场仍保持谨慎态度?

王健林：我们自己对于房地产市场判断，希望在中国房地产还没有真正调整的时候，我们的库存能实现全部去化，也就是严格“去房地产化”。

我曾说过到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金，只有三分之一来自于销售收入，也可能那时候占比只有30%，所以对于销售收入看得并不是很重。我的意见是“随便定”，他们(商业地产管理层)还定得有点增长，我更看重是年底的租金增长多少，在利润当中占比是什么样的格局。

无论目标收入如何变化，但净利一定会保持更高增幅，这是第一个目标;第二，看中净利当中租金的占比，比如2020年，商业地产只有1500亿元，销售下降了，但净利400亿元，其中租金达到300亿元，那就成功了。

Q：截至目前，刺激楼市的政策频出，你判断市场是否会因此发生转向?

王健林：市场会受益于这几次政策的调整，但不可能会有大的变化，受到影响最大的最多就是6-8个城市，北上广深，再加上成都、武汉等，其他都不会有什么变化。

无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用3年时间去库存，中国地产才能保持进入长时间健康的状态;但是，如果不供应土地，政府的钱从哪来呢?所以只要形势好一点，政府一定又会大量推地出来，所以对中国房地产长期趋势，我认为，好赚钱的时代过去了，今后就是一个平均利润行业，而以后(七八年以后)，如果纯粹是卖房子，还有可能不如一个平均利润行业。

上市启示是坚定转型

Q：万达商业地产和万达院线相继上市之后，对于你有哪些启示?

王健林：对我们最大的启发就是坚定我们走轻资产的这个转型。没上市之前，万达是不是要转型，由重变轻只是转型的一个方面，上市之前还看不清。

但上市这一年接触了很多人，很多基金、投资人、还有经济界人士，都在问我们一个问题，为什么你们一定要自己开发，自己卖呢，别人拿钱你们来操作，这不是更加安全吗?

这种问题提得非常多，促使我们觉得整个房地产拐点到了，由过去的趋紧，变成现在供过于求，所以上市最大的收获就是促使我们尽快实现转型，更加认清自己应该走的方向。确定转型后，资本市场也给了我们一个比较好的估值，就是虽然利润没有发生变化，但是资本市场相信我们今年会有调整。

同样，院线上市也是起了这个作用，使我们更加坚定转型的决心，2014年商业地产248亿的净利润，院线8亿的净利润，是三位数的零头，收入40多亿，商业地产2000亿，市值却要赶上商业地产的一半了，我们内部反复开会，研究资本市场的导向，就是说传统模式一定要坚决抛弃。

我总结就是要做三件事：做新的事，做高(高科技)的事，第三个要做网(互联网)的事，我们一定要往这方面转型。之前也做了一些预判，今年上半年我们拿地很猛，但不是买地了，而是开始拿别人钱进行投资了。相当于我是管家，但投资风险已经转移出去了，然后所有的投资者都一样，多挣多分，少挣少分。所以这就是上市最大的收获，就是坚定转型。

Q：有没有新的挑战和风险?

王健林：上市之后最大的风险我觉得在于行为短视，总会受到股价走势的影响。

商业地产刚上市，跌破发行价有一段时间，有些同事就特别着急，我当时就说我可以忍受两到三年股价低迷，但是我们一定要把我们确定的长期安全的事做下去。再发两个年报，只要有两个年报证明我们走的路是正确的，资本市场一定会重新布置。实践证明还没等到那个时候呢，就已经看到了(股价上涨)。

轻资产采用分享模式

Q：万达的轻资产被反复提起，如何解读?如何操作?

王健林：万达的目标是到2020年，万达广场达到400家，到了2025年，10年时间万达广场开业要达到1000家。

我们突然发现地级城市和重要县级市存有空白，在分析这些年我们投资在这些区域的时候，发现回报也是相当不错。我们突然发现了一个机会，在中国很多地级市、人口比较多的县或镇，不要说现代化购物中心，连个多厅的电影院都没有，发展极度不平衡。

我们也在想，这些地方没有需求吗?有需求但为什么没人去?第一个原因，跟我们自己的模式一样，受限于它的房产价格;第二，受限于招商人，去不了，这两点打通之后，就会成为我们的优势。

但是绝对不能搞房地产销售模式，那些地方的房价最多就三四千元，成本就要3500元，利润只有一百到两百元，根本无法持续。但是改成投资模式就可以。采取分享模式，就是我不出钱，用别人的钱投资，可以参与分红，并且每年的分红足够你的成本。

我们的商业模式这么多年的运营，已经把所有的轻资产模型测算出来了。

相信“稳赚一号”受欢迎

Q：“稳赚一号”作为万达新推出的互联网众筹金融产品，和过去的P2P产品有什么不同?

王健林：过去P2P是这样的，募集众筹的钱，再放贷给别人，但是放贷过程有些不靠谱，所以造成很多倒闭。但我们的P2P是我们自己的快钱(去年底万达投资20亿元控股快钱)搭建的平台，众筹之后再投给自己的万达广场，从而形成一个良性循环，相当于左手投钱给右手，右手分钱再分给左手。

随着近期的降息，我自己判断这将会是一个极其受欢迎的产品，大家给这个产品起名叫“稳赚一号”就能看出来。现在预期年收益不低于12%(分红+资产出售)，我们自己预计肯定在20%以上，现在是4+3模式，原则上第四年卖掉，最迟第七年卖掉，其实到了第四年以后，不用担心，海外基金就会频频进入。

这条路如果走得好，我们连发两期，预计一期50亿元，如果收效良好，不排除万达今后就不再和外部的投资机构合作，可能我们商业地产就只和内部的快钱合作。