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房企流动性危机蔓延

公司 2023-08-18 08:44:23 来源：丁祖昱评楼市

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房企流动性压力仍在蔓延，7月以来不断有房企卷入债务危机的漩涡。

7月25日，远洋集团公告称，“账面可动用资金几近枯竭，公司债券按期足额兑付存在较大困难”，其中，8月2日到期的一只债券兑付计划延期一年。

紧接着，隆基泰和宣布出现流动性危机，并向法院申请重整。

进入8月，碧桂园未能如约支付两笔美元债利息，虽未构成实质性违约，但加剧了市场的担忧，对行业信心修复进程也是一次不小的震荡。

8月15日，国家统计局相关负责人就碧桂园事件做出回应，“目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。”

房企流动性危机仍是一个待解的重要课题。需要政策支持、销售端、融资端多方支撑，但目前来看，销售回款大幅走弱，房企融资环境仍然较为严峻。

2021年下半年开始，由于偿债潮到来，加之预售资金监管力度的加大，企业流动性受到影响，不少房企陆陆续续出现债务违约事件，随着融资环境收紧，爆发危机的企业规模越来越大，并逐渐蔓延至行业头部房企。彼时，恒大、华夏幸福、绿地相继出现债务违约。

2022年，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求，但仅优质房企迎来边际改善，多数房企现金流普遍吃紧，至11月，信贷、债券、股权“三箭齐发”，纾困方向转至“救项目与企业并存”。

但房企“债务违约潮”并未能按下“暂停键”。

进入2023年，债务违约现象仍在持续。

1月4日，时代中国宣布暂停支付6笔美元债，成为2023年首家公开债务违约的房企。

CRIC数据显示，2023年1-7月新增7家出现实质性债务违约的房企。至此，2021年至2023年7月末，TOP200房企中共有38家房企出现债务违约，这一比例已接近两成。

当前行业风险仍未完全出清。

虽然债务违约事件仍在持续，但出险房企的债务重组也在不断落地，当前这些房企的债务压力依然很大，随着利好消息的传来，行业信心也有望逐步修复。

下半年以来，政策利好不断。

7月10日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，将此前发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。7月24日中央政治局会议，提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱等。

但落地效果仍有待观察，对于大部分民营房企而言融资环境尚未大幅改善。

CRIC数据显示，1-7月80家典型房企的累计融资总量为3795.34亿元，同比减少26.7%。

7月，房企融资规模仍然处于近年来的较低水平。80家典型房企融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%。

聚焦企业债券发行情况，从全年累计数据来看，1-7月的房企发债规模达2082.78亿元，其中境内债券为2001.56亿元，占比为96.1%，相比于1-6月的95.37%又提高了0.73个百分点。

7月发债规模则环比大幅增加，房企发债328.95亿元，环比增加84.8%，同比减少22.7%。境内发债的企业仍以招商蛇口、华侨城、万科等国企央企或优质混合所有制企业为主。

2021年以来，房企发债量长期小于到期量，房企偿债一直处于承压状态。

今年下半年7月和9月房企也迎来偿债小高潮。其中7月共有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加82.81%。

8月偿债压力将有所缓解，共有35笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为534亿元，环比减少16.3%。

9月偿债压力再次到来，到期债券规模超过600亿元。

而接下来2023年8-12月到期债券规模合计约为2300亿元。2024年上半年，到期债券规模接近3000亿元。

房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

目前整体行业面融资仍未有全面回暖，融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企。

在当前行业风险仍未完全出清、市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

房地产行业这场阶段性危机的化解，仍需要强有力的政策支持，同时更需要依靠销售回款提升自身“造血能力”，后续市场能否好转也是企业危机能否化解的关键。 

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