Tulips Chen

二十大报告再提“租购并举”，明确“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

经过二十余年的迅猛发展，房地产市场需求逐渐趋于饱和，但结构性矛盾依旧突出，在人口持续净流入的核心一、二线城市，亟需加快发展租赁市场。

未来住房制度将全面贯彻落实租购并举新模式，重点解决新市民、城市低收入群体的居住难题，实现人民群众住有所居、安居宜居，提升全体人民的居住幸福指数。

在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，多地已超额或提前完成保租房2022年度筹建任务目标。

2022年前三季度，重点关注的15城涉租赁用地总供应约305万方。TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%，开业规模持续增长，相较于上一季度增速有所增加。从排名变化上来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，头部企业保持优势，房企系企业占比超半数。

目前租赁行业市场主体筑基初步完成，在国家制造业升级的背景下，预计未来企业员工住宿运营商将迎来更大的发展机遇。

二十大的召开明确了未来五年中国式现代化的发展方向，此次会议从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向。指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这一表述与十九大报告中的一致。

事实上，自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，从中央到地方密集发布利好政策，加速推进保障性租赁住房筹建。住建部提出，40 个重点城市将在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房650 万套（间），其中，2021年、2022年是筹建的关键期，计划建设筹集330万套（间），完成“十四五”目标的一半。

2022年第三季度，租赁住房相关政策出台频繁，涉及金融税收、权益保障、市场监管和租赁供应等方面，其中租赁供应类政策数量最多。围绕保障性租赁住房的筹建与管理，杭州、济南、扬州、吉安、哈尔滨等城市出台保租房实施方案、项目认定办法、建设标准、运营与管理办法以及非居住存量改建保租房实施办法、产业园区建设保租房实施意见等细化政策，加速推进保租房筹建。

从全国各地筹建进度来看，有望超额完成预定目标，目前多地已超额或提前完成保租房年度筹建任务目标。比如，浙江省人民政府官网发布消息显示，上半年全省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务，宁波、温州、金华和舟山4地的筹建数量均已超过年度计划。

在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，2022年第三季度TOP30集中式长租公寓累计开业规模90.82万间，同比增长23.76%，环比增长3.18%，开业规模持续增长，相较于上一季度增速有所增加。进入第三季度，各地疫情防控形势逐渐好转，头部租赁企业开店动作不断，整体开业增速有所增加。

开业规模榜中，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模均突破11万间，其中万科泊寓以17万间的成绩领先，位居榜首。TOP3头部企业开业规模共计36.24万间，占TOP30企业开业规模的40%，TOP30入榜企业开业规模门槛上升至5117间，相较于上一季度，提升了647间，入榜门槛持续提升。

值得注意的是，近年来，大型租赁社区作为租赁行业未来发展的重要风向标，微领地集团作为租赁社区模式的创行者，首次进入TOP30。

从排名变化上来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，头部企业保持优势。排名前十的企业中，房企系的企业占比超半数，房企系依靠自身优势，在轻重并举的模式下，市场占有率不断提升。

国企系租赁运营企业发挥示范引领作用，积极拓展房源，开业规模不断增长，本季度合房承寓开业规模环比增长19%，同比增长49%。随着资管分离渐成趋势，运营商系的租赁企业迎来新的发展机遇，输出管理经验，开业规模不断增长。

当然，也有部分长租公寓品牌关掉部分门店，排名较上一季度排名有所延后。

从企业管理规模来看，2022年第三季度TO30租赁企业管理规模121.43万间，在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为9744间，TOP3管理规模共计40.4万间，占TOP30管理规模的33%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21万间和11万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。

城家公寓战略合并中富旅居旗下瑞贝庭公寓酒店品牌，管理规模持续增加，相比上季度排名上升2名。值得注意的是，企业员工住宿赛道表现亮眼，乐璟生活社区作为企业员工住宿运营商头部企业之一，不断加强与各地园区管委会合作，提升市场占有率，本季度乐璟生活社区拓展房源高达4225间，管理规模环比增长20.2%。

与去年同期相比，国企系、央企系企业厚积薄发，资产规模持续增加，排名不断提升。如：合房承寓一年拓展房源27972间，排名上升7名，管理规模同比增长146.4%；其次，央企系的中海长租公寓（海堂、友里）一年拓展房源6495间，排名上升4名，管理规模同比增长76.5%。

住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成，越来越多的租赁企业开始思考企业战略打法，比如跨城市发展还是跨产品线发展，随着对城市认知的加深和自身运营经验的积累，发现跨产品线发展更容易。因此，租赁企业越来越趋向于自身擅长的区域做深耕发展。

据克而瑞租售监测，从2022年Q3新开业项目布局城市来看，租赁企业开始聚焦区域，深耕发展。以乐乎公寓为例，从开业规模来看，2022Q3新开业10个项目，其中有8个项目位于北京；从拓展房源来看，本季度拓展房源中，72%的房源位于京沪两地，其次为杭州。除此之外，城家在2022Q3季度新开业房源也主要集中在自己的大本营上海，开业房源数量占比近55%。

“十四五”时期，我国将由“制造大国”向“制造强国”转型，配建企业员工住宿逐渐成为了当地政府、企业吸引人才、发展产业经济的新抓手。企业员工住宿产品由于面向对象是企业客户，具备签订周期长，客源稳定，支付能力高等特点，且拿地拿房成本不高，因此更易做出溢价，相较于其他租赁产品具有“稳定性高、坪效高、运营成本低”等优势。

2022年第三季度，企业员工住宿赛道表现靓丽，传统布局企业员工住宿赛道的公寓运营商中富旅居与安歆规模排名长期位居TOP20。

三季度，中富旅居不断扩大版图，与西安当地轨交集团、园区管委会等合作，在剥离瑞贝庭房源的基础上还能拓展房间数4225间，管理规模环比增长20.2%，同比增长38.5%。在国家制造业升级的背景下，政府加大对产业园区配套企业住宿的建设力度，预计未来企业员工住宿运营商将迎来更大的发展机遇。

2022年作为保租房建设的重要一年，各地政府积极鼓励多主体参与到保租房建设、运营中，在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，保租房加速认定。

同时，保障性租赁住房公募REITs的正式放开，为项目退出提供新渠道，打通了“投融建管退”的全流程商业闭环。

随着行业的纵深发展，住房租赁行业参与者更加“清醒”，不再盲目追求规模扩张，开始聚焦区域，聚焦细分赛道，稳扎稳打，多元化经营，并不断提升和输出大型租赁社区管理运营能力，以更扎实的资产运营能力抗击风险。

从目前来看，资管分离渐成趋势，虽然地方国企拥有大量的相关资产，但在建设、运营上缺乏经验，需要选择专业的长租运营商进行合作，未来租赁企业轻资产运营或将大行其道。