Tulips Chen

中共中央宣传部举行的“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。

七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，总量上已经进入了“不缺房”的时代。

但受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间，中国居民住房的结构性需求仍在。

其中，以北京、上海为主的一线城市仍在普遍存在“缺房”的现象。如广东省城镇人均住房面积最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。

结合各地人均面积及居住改善需求来看，未来北京、上海仍住宅市场更有望保持稳定，持续走出独立于行业的市场行情。

“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长姜万荣表示，这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，亿万百姓喜圆安居梦想。

十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

可以说，这十年，是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，人民群众居住条件显著改善。我们牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。我们稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系，坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。

从商品住宅来看，这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。住房品质逐步提升，新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更加优美。

七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。

据七普统计数据，2020年全国家庭户居住住房总面积为517.2亿平方米，家庭户住房总量较六普增长了34.3%，约132.1亿平方米。

期间城镇家庭住房面积由179亿平方米增长至295亿平方米，增量达到115.6亿平方米，贡献了期间全国增量的87.5%，也与期间全国商品住宅销售面积相若。

可以说，从总量上来看，目前已经进入了“不缺房”的时代。

虽然从总量上来看“不缺房”，但若从住房来源、家庭住房面积、代际住房间数及现有住房年代分布等方面多层次、多角度进一步深挖，我们发现，城乡居民住房来源结构分布差异明显。

根据七普年鉴，截止2020年，全国家庭中自有住房的比例已经超过七成以上，其中接近五成左右为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成，还有约18.8%的家庭需要租房来解决居住需求。

城市居民家庭主要依靠购买商品住房来解决居住需求，而在乡镇，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要来源，尤其是在乡村，非商品住房的比例高达九成。

虽然城市中购买商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高达31%，尤其是在房价高昂、外来人口较多的一线城市，租房家庭的占比可高达四成以上。

从需求角度来看，无产权住房家庭一般被视为刚性需求，在当地有自有产权住房的家庭置业需求则多为改善需求。

从住房来源分布来看，自有房的家庭占比仍然显著超过无房家庭，因此潜在的改善需求规模远超刚需总量，未来或将逐步成为市场需求主力。

对于在本地自有房屋的人群来说，这部分人的购房目的则以改善当前居住条件为主。刚改客群主要来源于居住于老公房、经适房等群体。相比于商品住宅而言，老公房、经适房的居住环境较差，尤其是老公房，房龄久、面积小、物业管理一般，如上海市区中存在不少一室或两室、房龄超过20年以上的住宅。由于这类房子总价较低，尤其是在一线城市，成为刚需群体上车的主要选择之一。随着家庭人口增加，居住环境也更加逼仄，因此这类群体中存在较高比例的刚改置业需求。

对比各省市城镇人均住房面积，可见各地家庭户住房的平均水平差异极大。七普统计数据显示，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。

31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米，其中最高值达到了最低值的1.6倍。其中广东省城镇人均住房面积最小，只有30.9平方米。

一方面由于广州、深圳两座一线城市集聚了大量外来人口，在高房价、地价水平之下，人口的流入速度与城市的住房建设速度之比，明显会高于其他城市，导致城镇人均住房面积现状和提升水平均相对较慢。

另一方面，更重要的还是由于劳动力密集型产业的领先发展，为大湾区的三线城市吸引了大量外来务工人群，大大推高了广东省住房需求总量，拉低了广东省的城镇人均住房面积。

北京和上海排在第二、三位，大量的外来人口和高企的房价水平，使得两市城镇住房规模一直较为紧张，而大量高收入岗位和优质的城市教育、医疗配套，尤其是相对于广深更加丰富的高等教育资源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落户上有着更加明显的优势。

值得注意的是，上海、北京虽然人均住房面积不高，户均住房建筑面积也只有75和78平方米，排在全国倒数前三，但是从套型大小来看，平均每间住房面积分别为37.4和36.6平方米，均达到了36.5平方米的全国均线之上。

从相关统计结果来看，“多代同住”是住房改善需求最为迫切的一类。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最严重的是上海，上海市共有10.7%的城镇家庭存在多代同住一室的现象。

小齐家住上海宝山，他结婚已有6年，目前孩子3岁多，他表示他家就属于“多代同住”，但并没有全部住在一间房里，像他这样的上海人家有不少，他觉得自己属于多代同住有迫切改善需求的典型。

“我家就是三代同住，在我同学、同事里面，我这样的家庭还挺多的，我家也不是什么好房子，可以称之为老破大，但也不算很大，78平方米的两房，和真正的一室户、亭子间什么的老破小相比，稍微大了点而已，我同学里还有至今全家人挤在一间老破小里面的那种，这算是真正的‘多代同住一室’的情况了，家里特别的乱。”

小齐告诉我们，如果按人均住宅来看，他们家目前一共5口人，住78平方米，平均应该是只有15.6平方米，但产证上只有他父母的名字，这么算下来还挺多。

“现在孩子还可以在我们大房间里面睡，等再大一点怎么办？我们应该是刚需中的刚需，但上海这个房价，只能卖掉现在住的房子，然后贷款买更大的，或者搬到更偏远的地方。现在已经上日程了，我们等得起，孩子等不起。”

像小齐家这样的情况，在上海的确不少，从改善角度来看，若增加一间房整套建筑面积以增加20平方米计算，相关潜在需求增量高达1800万平方米，达到了上海新房年成交量的1.3倍。

同样的情况换到北京则达到了其新房年成交量的1.9倍。而天津虽然多代同住的比例较高，但其相关潜在住房需求增量为新房年成交量的0.6倍，远低于北京和上海。

在大量此类住房改善需求增量的支持下，未来北京、上海仍住宅市场更有望保持稳定，持续走出独立于行业的市场行情。此外，广东、浙江此类家庭数量也较为可观，可为省内热点城市的住宅市场提供充足的需求支持。

自1998年以来，中国“房改”已经度过了20个年头，从总量来说已经不缺房，并且相当一部分家庭已经率先实现了“住房富裕”。但是在城镇化快速发展背景之下，家庭户住房条件不免出现较大的结构性差异，为改善居住条件，仍有大量家庭存在着较为迫切的置业需求。

其中至少有4%的家庭存在“多代同住一间房”的情况，将这部分人群住房改善目标定为“每代人一间房”，那么相关潜在住房需求增量将达到2.8亿平方米。

也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半，潜在需求增量约为8.7亿平方米。

从目前来看，“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求最为迫切，考虑到经济收入水平，部分家庭的住房改善会由保租房完成，但也仍有较大的需求会流向商品房市场，在这其中，广东、上海、北京等地区需求明显较大，浙江、福建、江苏、山东等也存在结构性潜力。