Tulips Chen

4个月前，在江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）2021年业绩会上，面对公司成立34年来首次亏损，董事长陈锦石带领管理层向投资者致歉。然而今年以来，市场形势并未好转，持续的下行压力也再次传导至中南建设的经营层面。

数据显示，今年上半年，中南建设实现营业收入241.3亿元，同比下降约37%；归属上市公司股东的净亏损为16.2亿元。在业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含用“困局中求生”总结了公司上半年总体发展情况。

尽管业绩遭受冲击，但中南建设整体经营保持韧性。截至6月末，中南建设短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比上年末减少45.8亿元，年内到期公开债务仅2亿元；经营性现金流入467.7亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.4倍，经营活动产生的现金流净额48.1亿元，连续5年为正。

业绩会上，陈锦石对中南建设的未来发展做出展望。他表示，行业当前还没有触底，预计还需要半年到一年的时间。在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。他强调：“要稳字当头活下来，目前我们是这么一个宗旨”。

对于公司目前的转型升级进展，陈锦石表示，目前中南建设最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。公司内部一直在进行总部班子改革、地产和建筑城市区域公司改革，已经开始不同程度地见效。不止华融，政府对公司的支持更大，公司一定会利用各种资源，解决好各种问题。“相信渡过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。”

业绩承受冲击

2022年房地产行业发展近30年来最艰难的一年，同时也是陈昱含走到台前执掌中南建设的第三年。

这一年，市场持续下行，房企销售普遍负增长，过半企业盈利承压，亏损企业亦不在少数。在此背景下，中南建设业绩受到冲击。

业绩会上，提及上半年发展情况，这位年轻的掌门人坦言，上半年公司经营规模显著收缩。具体来看，2022年上半年，中南建设实现合约销售额330.1亿元，销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%。同时针对市场调整，公司放慢了施工节奏，实现新开工面积114.6万平方米，同比减少78.8%；竣工面积346.1万平方米，同比减少12.4%。

作为行业内少有的女性二代掌门人，陈昱含对行业的趋势判断非常冷静和理性。

早在2020年，陈昱含在中南建设当家的第一年，她就严肃认为“行业高增长的逻辑确实是不存在了”，她表示，中南建设从过去的快节奏转入了稳发展的阶段，不再把规模放在首要位置。当年，中南建设全年实现合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%。虽然疫情让销售增速有所放缓，也让当年中南建设与年度目标失之交臂，但总体而言，市场处于高位，中南建设业绩处于上升通道。

但2022年的情况显然不同，规模上的收缩既是主动战略，也是被动选择。

今年上半年，中南建设销售额下降幅度同比略高于行业均值。面对投资者的问题，陈昱含表示，销售降幅较大的核心原因是公司为了应对不断恶化的市场形势，合理控制了各项支出，从去年四季度开始调整部分项目的施工进度，控制供应总量，使得短期内可售资源有所下降；此外，长三角是中南建设重仓之地，而长三角上半年受疫情和高温影响明显，最终导致销售规模下滑。

对于半年度净利润亏损的原因，陈昱含认为既有宏观形势的因素，也有自身的因素。

“整个宏观形势不断恶化，行业良性循环海没有恢复，作为企业很难对抗整个大势的压力。”从中南建设自身情况来看，陈昱含表示，销售难度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和费用率相对的提高都是原因。同时，公司这块也在加大力度去库存和保障安全，所以在这个过程中，一定带来一些当期确认的亏损。另外，针对应收款的减值也有所增加，所以二季度的亏损相比一季度有所扩大。

她也坦言，在目前形势下，要在年内实现扭亏难度较大，公司也很难预计毛利率恢复和业绩筑底的准确时间。甚至如果当前形势持续恶化，陈昱含认为，公司亏损还将进一步增加。但她也提到，公司正在竭尽全力应对亏损的压力，包括采取极致的费用管控，必要的成本优化以及大幅的组织精简等措施。

“盈利一定是企业存在的首要价值。”陈昱含表示：“当前阶段面对安全和盈利、利润和现金之间的选择，我们一定会优先考虑安全和现金，伴随着市场逐步恢复到良性循环，我们的盈利能力也会逐步恢复。”

全力“保交付”

尽管销售签约额下滑，经营性现金流入减少，但上半年中南建设围绕“保交楼、稳民生”的政策导向，在保交付方面可圈可点。

数据显示，上半年中南建设累计交付57个项目，共计32849套品质住宅。对于这样的交付成绩，陈昱含表示，一方面来自于对经营支出的腾挪上排序，也来自于在现金流至上目标下的竭力创收，更重要的是，中南建设始终牢记保交付的任务。

今年全年，中南建设制定了11.6万套交付的目标，上半年已完成3.3万套交付的情况下，预计下半年还要交付8.3万套，对此，陈昱含也表示“会全力以赴”。

正如对保交付的侧重一样，降负债则是中南建设上半年经营发展中的另一聚焦核心工作。陈昱含坦言：“上半年我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约持续推进。”

今年上半年，中南建设主动进行债务管理，有息负债总额从年初的621亿元下降至六月末的512亿元，债务绝对规模占营业规模的比重仍位于行业最低之列，部分存量融资得以展期，债务期限结构得以优化。截至6月末，中南建设净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点。

同时，上半年中南建设经营性现金流入468亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的2.4倍，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。据公司管理层介绍，未来一年公司待偿还公开市场债务共17亿元，2022年内需偿还的公开债务仅2亿元。

目前，房企整体融资情况尚未明显回暖，但上半年，中南建设已经获得新的融资渠道支持，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。

业绩会上，陈昱含在谈及与华融资产、江苏资产两大AMC机构的合作进展时表示，目前公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。

“AMC参与到房企纾困和转型升级，是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。接下来，公司将在AMC机构及相关主体监管下共同决定资金的具体用途，包括现有项目复工复产、未来项目发展或用来偿还债务等。这些增量资金将有利于增加公司流动性，助力公司转型升级。”陈昱含说，随着政策环境相对放松，当前公司各渠道融资都在进行。除了与华融资产和江苏资产的合作，公司房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都会正常进行。此外，公司股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，一定会努力把握。

另外，在业绩会上，针对近期市场传闻的银行间市场交易商协会召集中南建设等多家民营房企举行座谈会一事，陈昱含也进行了回应。她表示，协会正在探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，中南建设也在试点之列，相信公司会有所受益。

对于家乡政府的雪中送炭，陈昱含在业绩会上表达了特别感谢。据其介绍，江苏省、南通市、海门区各级政府在中南建设纾困和抗风险方面给予了巨大支持。从省政府开始的各级领导亲自过问、亲自协调，快速成立几大工作专班，落实具体支持举措；在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面帮助企业克难攻坚。

长期有信心

陈昱含作为房地产行业年轻一代掌门人，对行业发展形势以及企业发展之道有较为清晰的认知。

在她看来，“短期很煎熬，长期有信心”是中南建设当前真实写照。她认为，当前行业存在三大突出难点：第一，风险从供给传导至需求，消费能力、意愿和信心严重受挫，各类政策市场响应还有限；第二，压力从融资扩展到经营，企业生存状况还未根本改变；第三，“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业有效的支持还不够。

陈昱含认为，当前企业风险暴露及自救，跟企业销售暴跌、融资枯竭相伴，企业在“边止血边出血”；第二，融资方面，存量展期是有进展，但总归有到期的时候。增量融资的口号喊得很响，但很难落地，要以牺牲更多的资产或者流动性来实现“饮鸩止渴式”的融资；另一方面，陈昱含提到，其实在六月份的时候市场刚刚有所起色，但又因七月份的“停贷”风波导致市场热情被扑灭，在保交付的导向下，预售监管资金进一步趋严，哪怕销售回暖，但资金难以统筹，那么企业的集团层面可动用的现金在进一步枯竭，甚至可能出现“越强调保交付，需要保交付的项目就越多”的局面。

此外，资产处置、股转退出、引入战投在市场下行期和债务困局下面临层层关卡，要么远水不解近渴，要么折价严重，相对于经营和融资下滑，贡献有限。

在陈昱含看来，各种举措的出发点都没错，但是合在一起可能就成了“互相伤害”。

在这种背景下，中南建设也面临一些选择。

“‘卧薪尝胆，向黎明征行’是我们当前的最佳选择。”陈昱含表示，本轮行业风险已经呈现出传染性强、波及面广，剪不断理还乱的特点，如果没有国家力量、国有资本、国有信用的加持，风险可能还会继续恶化。相信党和国家不会容忍这样的局面发展下去，也相信中央政府有充分的政策工具和资源储备来应对，在此之前，我们必须要卧薪尝胆，向黎明征行。

卧薪尝胆即是挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩。她表示，管理层要带头攻坚克难，回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态，把存量项目快速卖出去，把现金拿回来，把房子交好。向黎明铮行即是打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清。陈昱含特别强调，在公司在现金流进一步改善前，不会旁顾其他。