Tulips Chen

“二次创业”“归零”“穿越周期”，旭辉控股董事局主席林中在2022年中期业绩发布会上多次提及的几个关键词。

这一期发布会的主题被旭辉定为“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”，这也是林中在旭辉22周年之际向全体旭辉人发出的声音。

在林中看来，2022年将是房地产行业深度调整的一年，也是行业新旧发展模式转型的一年；但他仍然坚信，中国房地产市场仍是全球最大市场，未来亦是如此，是一个10万亿元+的大市场。

8月30日，旭辉控股发布2022年中期业绩报告：1~6月，旭辉实现营业收入297亿元，其中来自商业和物业经营性收入达到33.6亿元，同比增长52%；净利润19亿元，毛利率为20.7%，较去年同期持平。

林中表示：“行业不易，但我们清晰认识到，困难不过是短期考验，前景依然是充满希望的光明。展望未来，旭辉正以全新身姿拥抱二次创业，我们将向轻资产、低负债、低风险转型，以稳健促均衡，以效率促发展，推动‘同心圆战略’落地，向‘城市综合运营服务商’迈进。”

年内已无公开市场刚性到期债券

“2022年是我从事房地产业30多年来最艰难的一年，旭辉能活到今天，是因为有严格的财务纪律与底线思维；我也有信心带领旭辉穿越周期。”这是林中不止一次对外表达的观点。

截至2022年6月30日，旭辉控股剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三道红线”维持绿档。公司平均债务账期为4.7年，一年内到期的短期债务占比17%。

林中表示，通过积极主动的债务管理，旭辉控股年内已无公开市场刚性到期债券。在监管机构支持下，旭辉正在筹备由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保的中期票据的发行。

此前6月，旭辉作为民营示范房企，使用信用保护工具成功发行5亿元公司债，利率5.5%。除此之外，旭辉在上半年实现境内外多渠道融资，包括境外美元债、境外可转债、境内中票和境内公司债等，新增公开市场直接融资超46亿元，加权融资成本进一步下降0.1个百分点至4.9%。

旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉的债务结构保持合理水平，短债占比17%，一年内到期债务以银行类融资为主，下半年刚性到期债券已清零。未来要做到旭辉境内外债务和资产结构相对匹配，采取轻重结合模式持续降杠杆，预期净负债率降到30%左右。

谈及债券市场的波动，林中认为，这是资本市场的正常反应。相信随着房地产市场的稳定，随着政府纾困项目资金的不断推出，行业正在逐步向好。债券市场出现的不合理价格也会逐步得到修复。

“在应对上，旭辉会坚持公开透明地向资本市场介绍企业的经验和发展，经营是健康的，负债是有能力偿付的，目前没有一笔负债违约，没有一笔利息延期支付，这就是我们企业能做的。”林中说，旭辉同步会腾出一些有限的资金在市场上回购债券，但资金量不会太多，因为企业要把钱留着去更好的发展业务，实现更多的盈利。当然，我也相信旭辉有信心能100%回购到期的所有债券。

公开数据显示，2022年1~7月，旭辉实现合同销售金额792.4亿元，合约销售环比逐月提升；1~7月回款金额超850亿元，签约回款率保持行业高位。同时，旭辉是2022年以来少数依旧在重点城市补充土地储备的民营企业，在北京、长沙、青岛等地获取多幅优质地块；下半年总可售货值超2000亿元，一二线城市占比达85%。

拥抱二次创业

发布会上，林中说：“最近经常有人问我，房地产行业未来还行不行？我的答案是一定行。也有人问我，民营房企未来有没有生存空间？我的答案是一定有。”

正如他此前所提到的，民营房企的2022年一定会有千帆过尽之后的涅槃重生。他说：“房地产行业从过去二十几年高速增长，到未来平稳增长的常态，也让很多民营企业放慢脚步，回归理性，回归生意逻辑。”

谈及未来，林中认为，中国房地产市场现在是全球最大的市场，未来还是全球最大的市场，是个10万亿元+的大市场。中国房地产始终是国民经济的支柱产业，是一个永续的行业，常做常有，常做常新。

但现在要做的是，房地产行业要从高速增长的步调回调到平稳健康常态化，从高负债、高增长、高杠杆模式转向低负债、低风险、轻资产的发展模式，并为此提出了企业未来经营要遵循三个原则：一是尊重常识，敬畏规律，回归本质；二是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，关注现金流和利润。

“这也是行业能长期发展、健康发展的必要调整。”林中说，旭辉也在思考，民营房企未来的出路在何方？首先，房地产行业是一个永续行业，还是要发展的；其次，未来行业将从一个增量时代逐步过渡到增量跟存量并存的时代，最后过渡到一个存量时代。

“以全新身姿，拥抱二次创业。”这是林中给旭辉提出的应对策略。为此，旭辉也做出了相应的调整：

在组织架构上，旭辉以“三五战略”为指引，四大平台助力“同心圆战略”落地，核心是组织精简，能推动持续变革。

在经营目标上做了改变，过去是追求规模，未来追求的是效益导向，同时要平衡风险和利润，最大化保证股东效益稳健安全，风险第一、利润第二、规模第三。

经营理念从过去“做大做强”，到现在的“做厚做久、做精做美”，注重轻重结合，发挥“同心圆”优势，培养创业周期的能力，达到长期致胜的目的。

注重管理提升，精益管理，向管理要效益，优化集分权，坚持“六个集中”。

未来的投资策略一定会是轻资产低土地储备，土地储备的质量第一，数量第二；腾笼换鸟，土地储备换仓，聚焦深耕核心一二线20个城市。

“这是投资策略，在资金策略上讲究现金流第一，要求资金集中管理，优化投资行为和资金的配置。”林中说，在运营策略上，旭辉未来一定以现金流为导向，以销定产，以经营现金流最大化为原则，以回报为核心，重视周转率；财务上要持续压降净负债率，财务纪律强约束。

尽管林中提出了旭辉要探索的新发展模式，但其合作风险一直是外界关注的。对此，林中回应，2022年中期企业未并表的权益后的负债159亿元，较2021年年末下降了22%。其实风险合作的敞口在下降，合作方风险得到了有效控制。

“旭辉成立至今，坚持量入为出，把握底线的财务纪律，这是规避合作风险最重要的基础。”林中说，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。经过排查，涉及债务违约的合作方项目总量可控，这个比重在旭辉总项目比例中是个位数。过去一年多时间，旭辉对合作方主动分类管理，并通过预售监管、合作归编等方式，确保总体合作风险敞口可控，且正在不断下降，不会影响公司的正常经营。新增加的项目合作方，主要是地方国企和战略伙伴为主，合作方的影响在逐步减少。和AMC的合作主要是并购一些出险企业的项目，包括跟旭辉有合作的项目；在对外其他项目的收购上，还是要看机遇。

“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”。林中认为，当下政策已经见底，接下来应该会迎来适度放松、鼓励和扶持的政策，市场也基本触底，需求将逐步释放。预计9、10月份市场会迎来一波比较好的行情，销售额会有20%~30%增长。