Tulips Chen

市场风声鹤唳之际，新的投资窗口期或许出现。

8月28日，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资百亿元人民币。

港资看多房地产市场，无疑是一个非常积极的信号。郑志刚表示，中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。他非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

郑志刚并不只是说说而已，他还透露出具体的投资计划。他称，新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。

他续称，新世界集团稳健的杠杆率和资本化进程，以及他们在内地的经验，使他们在土地拍卖市场占据优势，这场危机正变成一个机会。许多内地开发商正面临很大的财务压力，他们（的处境）非常难过。

汇生国际资本总裁黄立冲在受访时表示，很多港资房企此前在内地投资的土地套现后，手中还是握有大量现金的，如果市场上的土地价格比较合适，现在也是一个比较好的入货时机。另外一方面，地方政府应该也是很鼓励港资进入内地市场的，在当前土地市场普遍比较低迷的情况下，这也是一种社会责任的体现。

有房企前任副总裁对记者称，目前，房地产市场表面上看起来是很悲观的，许多房企暴雷也说明市场的供应端已经出现问题。随着市场产品供应越来越少，等疫情控制住，经济发展恢复后，“供不应求”的局面也并非不会出现，彼时市场的矛盾将会是房价上涨的压力，而不是行业下行的压力。“由此可以看出港资的聪明之处，此时进场是明智的决策。”

“现在是公司开始获取优质土地和资产储备的好机会”

郑志刚是新世界集团现任主席郑家纯的长子，也是新世界集团和周大福创始人郑裕彤的长孙。

在最新的采访中，郑志刚表示，近年内地房企虽然频繁“暴雷”，同时也为集团带来机会，因内地房企的财政仍然紧张，故竞争减少。他又对未来一两年市场恢复非常乐观，是公司开始获取优质土地和资产储备的好机会。

他认为，内地房地产市场已经见底，并开始缓慢地恢复。不过，疫情及其带来的边境检疫限制，对本港发展商亦带来一定影响。集团发展的机场航天城项目11 SKIES，商场及写字楼项目都可能面对租客延迟入住。

新世界发展（00017.HK）2022年中期业绩报告显示，内地物业发展的分部业绩增长86.6%，分部利润率从2021财年上半年的30%提高至2022财年上半年的66%。内地合约销售为93亿元人民币，而大湾区的贡献比例达到87%。

新世界发展内地物业发展的高利率主要是因为期内有很多大湾区高毛利项目入账，而大湾区分布业绩入账占比达70%，平均毛利率达到70%，因此内地上半年利润率已经达到全年目标75%。

郑志刚当时在财报中表示，集团手头现金连同可动用额度共逾1000亿元，计划预留200亿元收购可以很快入账及赚取盈利的发展项目。尽管受到疫情冲击，但他认为不会影响售楼计划，预料全年基本溢利有两位数字增长。

在此次披露投资计划前，新世界集团已经对内地房地产商发起收并购行动。

2022年4月26日，新世界发展有限公司、新创建集团有限公司发布联合公告称，当日交易时段后，新创建的间接全资附属公司新创建（广东）投资有限公司与龙光基业投资咨询有限公司、龙光交通集团有限公司及广西龙光贵梧高速公路有限公司订立股权及债权转让合同。

据此，新创建已有条件同意收购，而龙光基业已有条件同意出售广西龙光贵梧高速公路有限公司的40%股权，代价约为人民币16.349亿元（相当于约20.06亿港元）。

此外，近年来，新世界集团在内地投资了许多工业用地和绿地。其 K11 Ecoast 旗舰项目占地约22.25万平方英尺，计划于2024年在深圳开业。

香港兴业国际集团业务拓展及市务总经理林红认为，当下，每家企业面临的情况都会有所不同，但经历过更多经济周期波动的部分港资开发商，在财务策略上相对内地开发商会更加慎重，它们会倾向于通过审慎的土地储备和物业投资的组合，去保持更低的负债率和更高的现金流。

市场正在酝酿新机遇

市场普遍下行的时候，往往意味着新一轮机遇的诞生。

近十年来不断抛售内地房地产类项目的李嘉诚，2022年5月，其旗下的和记黄埔却罕见现身广州第一轮集中土地拍卖。尽管和记黄埔仅参与了一次竞价，随后便未有进一步动作，但这却是李嘉诚时隔近十年再次参与内地公开市场土地拍卖。

根据中指院发布的数据，2022年前5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。此外，同期仅有不到4成的百强房企有土地入账，大约6成百强房企投资停滞。

有市场分析指出，李嘉诚一系列动作背后或许在重新审视亚洲地区的投资机会。中国房地产市场在经历了过去几年的洗牌，土拍市场曾经的火热不再，此次李嘉诚的现身或许是楼市触底的信号。

林红表示，港资企业在经济下行周期里拥有更丰富的行业经验和更稳定的现金流，也相对更容易获得更低的融资成本，这些都是港资企业的优势。因此，在现在相对低迷的市场环境下，港资企业可能反而会逆周期操作，抓住机会把握一些市场流出的优质项目。

当然，逆周期操作的还不止港资企业。曾经“断臂求生”的万达，如今也摇身一变成为“白衣骑士”抄底资产。

相关统计显示，2022年以来，万达接连几月都有资产购入。其中，2月，万达宣布接管山西忻州“田森汇项目”；3月，万达宣布与鑫苑集团签订战略合作协议；4月1日，万达宣布与建业集团签署战略合作协议；4月19日，万达商管宣布拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权；8月，万达接手了中融信托手中广东肇庆鼎湖万达地产开发有限公司35%的股权。此外，万达最近半个月也增加了和AMC机构的会议。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，这一次行业调整与过往的行业长周期和短周期都有着较大的不同，行业基本面也已经发生了实质性变化，因此尽管在手现金多的企业进场“抄底”，但其中潜藏的市场风险也是不容忽视的，应尽量选择抗风险能力强的一线和二线热点城市的核心地段项目进行投资。

经历当前的下行周期，一种全新的房地产市场格局或许正在酝酿之中，新的市场格局会以何种面貌呈现，时间会给出答案。