Tulips Chen

在房地产行业如火如荼的时代，关联地产公司可以给物业公司带来源源不断地新增在管面积；而当房地产行业进入下行周期、众多上市房企遭遇流动性风险时，如何向投资者和公众剖白跟关联企业的资金流转关系，成为了每个上市物业企业都要面对的“灵魂拷问”。

“我们是绝对不会借钱给关联地产方的。来自关联方的业务比例有所下降，来自第三方拓展面积首次超过了50%。”这是新希望服务业绩会上其管理层的声音。

8月29日下午4时，新希望服务控股有限公司(以下简称“新希望服务”,03658.HK)召开2022年中期业绩发布会，新希望服务执行董事兼首席执行官陈静、首席财务官陈江、副总经理倪克强等管理层出席。财报数据显示，2022年上半年公司实现营收5.12亿元，同比增长27.1%；实现权益股东应占溢利0.99亿元，同比增长25.5%（对比去年经调整溢利）。

截至上半年末，新希望服务应收账款接近3亿元，同比增长58%，其中来自关联方为3398万元，90%的应收账款自第三方，有5000万元为并购成都明宇带来的并表应收账款增加。

在今年的半年报发布“窗口期”，一部分处于“多事之秋”的物业企业选择了不召开业绩发布会，而召开业绩发布会的企业，也免不了要回答这道必答题。

“我们没有向（关联公司）地产借过款项，上市公司的合规治理直接决定了发展高度。”新希望服务首席财务官陈江在面对“目前公司是否存在借款给关联方企业的情况”的提问时，回答得非常直接。

陈江同时表示，“上半年应收账款从去年的余额的2亿元增长到3亿元，从结构上来讲，只有10%左右来源于关联方。关联方应收账款余额大概在3300万元左右，比去年同期还有1600万元的下降。今年关联方的回款整体达到80%，有非常稳健财务的（关联公司）地产在支持。”

陈江坦言，“当下所有的房企的（开发增速）其实都在减弱，或者说拿地（增速）都有所放缓，对于每一家物业公司而言，都不可避免地会受到这个趋势的影响。”

“地产公司只是一个获客渠道”

“物业企业的发展，关联方中地产公司的影响只是获得客户的一个渠道，但是物业公司是多渠道发展的。新希望母集团其他板块的发展也会给我们带来客户，今年上半年，（母集团）医疗板块给我们提供2~3个业务，新希望集团对我们的支持不只有开发。”

相对于首席财务官陈江的剖白与“撇清”不同，新希望服务执行董事兼首席执行官陈静在回答物业企业与关联地产公司、母集团关系时，给出了另一种思维方式。

与其他起家与大型地产集团的物业其他不同，在新希望服务背后，除了新希望地产还有新希望集团。该集团的官网信息显示，新希望集团主要分为四大业务版图，分别是食品与现代农业、乳业与快消品、房产与基建、化工与资源。

今年上半年，新希望服务合约面积增长51.9%，在管面积增长76%，分别达到3100万平方米、2200万平方米；目前156个在管项目，同比增长超过90%。

其中，截至上半年末第三方拓展面积共计1188万平方米，同比增长165%，占比达到53.8%，首次超过半数。完全独立第三方面积占比达到39.1%，同比增长22.2%，达到864.5万平方米。

据倪克强介绍称，目前新希望服务能够连接集团食品、饮料、零食、乳制品品牌，通过供应采购，生鲜配送，APP等方式为C端客户提供产品。接下来一方面会持续强化与集团产业合作，在业务上嫁接更多产品，另一方面会持续关注优质标的，适时考虑并购。

截至6月30日，新希望服务自生活服务所得收入1.15亿元，同比增长28.9%；其中在线及线下零售服务及餐饮服务收入4281.7万元，同比增长127.7%，占生活服务总收入接近40%。

上半年毛利率40.8%

自认为“在行业处于中上水平”

陈静表示，对物业企业的发展，应该回归行业本质，而非关联行业的周期性波动。“市场从去年的火热到今年的冷静，更多的投资人开始秉持长期主义，更看重物业行业的长期价值。”

与其他头部物业企业“增收不增利”的问题不尽相同，作为行业“腰部企业”的新希望服务的毛利率水平尚可，但无论是该公司引以为傲的生活服务还是非业主增值服务，都出现了毛利率小幅下降的情况。

今年上半年，新希望服务的毛利率为40.8%，处于行业平均水平偏上，但相较去年同期减少1.9个百分点。生活服务的毛利率44.1%，同比减少2.4个百分点，对此，该公司业绩报的解释是，“主要由于生活服务中毛利率相对较低的在线及线下零售服务及餐饮服务收入占比增加导致。”

此外，非业主增值服务的毛利率为40.3%，比去年同期减少0.5个百分点；商业运营服务的毛利率高达68.8%，。比去年同期增长3.2个百分点，但该板块的收入同比下滑13.6%至5716万元，贡献占比从16.4%下降到11.2%。

面对前述情况，负责回答财务问题的陈江表示，“上半年毛利率40.8%，在行业是处于中上分位。对于自身来讲，目前我们处在高速发展当中。”陈江表示，新希望服务在物业管理和商业运营这两个“航道”有一定优势，“一二线城市的布局给了我们比较厚的盈利空间，商业管理业务对毛利率的拉高也有显着影响。”

不过，陈江判断未来有两个趋势没办法回避：一是现在地产受到整体宏观调控和政策冲击的情况下，所有物业公司过去高毛利率的业务，在一定程度都会有增速的放缓，包括非业主增值；二是伴随着行业竞争越来越激烈，对于任何行业整体利润率水平都会往下走。