Tulips Chen

“合景悠活自上市以来就一直坚持着独立发展、市场化的路线。”8月24日，合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”，03913.HK）的管理层在业绩会上多次强调“市场化”这个字眼。

支撑发展独立性的数据是，今年上半年该公司第三方在管面积占比达88%。在物企与房企普遍深度捆绑的物业行业中，这是一个很高的数字。

突出市场化的指标，一方面可消除资本市场对于关联交易的顾虑，另一方面也是想说明公司具备内生性增长的能力。合景悠活首席执行官王建辉透露，上半年该公司第三方在管项目收入占比已经达到77%，未来依然高度重视独立市场发展能力的打造。

上半年收入同比增长68%

在房地产行业下行及疫情的冲击下，上半年，上市物企的经营业绩开始出现分化，部分公司的净利润录得大幅下跌，仍保持正向增长的，净利润的增幅也难以跟上收入增幅。

业绩公告显示，今年上半年，合景悠活实现营业收入20.64亿元，同比增长68%，毛利约6.22亿元，同比增长14.5%，净利润3.29亿元，同比增长3.4%，归属母公司的净利润约为3.14亿元，相较去年同期的3.15亿元录得轻微下降。

期内，该公司录得30.1%的毛利率，而2021年上半年的数据是44.2%。对此，合景悠活首席财务官杨静波表示，毛利率下降涉及多个方面的原因，首先是业态组合的变化，今年上半年各被投企业的业绩进入了并表范畴，主要是公建、城市服务和住宅，公建和城市服务业务的毛利水平在26%~28%。“这是我们在做并购的时候就有过预期的正常变化。”

其次是业务组合的变化，毛利率较高的增值业务在收入中的占比有所下降，在一定程度上影响了整体毛利率的表现。上半年，由于疫情导致部分社区增值服务进度延缓，合景悠活的社区增值服务录得1.9亿元的收入，较去年同期的3.2亿元下降了近40%，占总收入的比重也从2021年上半年的26.2%下降到今年上半年的9.3%。

与此同时，高毛利率的住宅预售管理服务的收入也较去年同期有所下降，上半年实现约1.34亿元的收入，占比为6.5%，与2021年上半年的14.5%相比，有8个百分点的回落。

今年上半年，合景悠活共拓展新项目334个，外拓合约面积合计1400万平方米。截至6月底，该公司已进驻全国22个省、自治区与直辖市的147个城市，在管面积和合约面积分别为2.14亿平方米和2.85亿平方米。

第三方在管面积接近9成

合景悠活2.14亿平方米的在管面积中，来自第三方的占比达88%。从23%的占比到88%，该公司只花了2年时间。

2019年，合景悠活的第三方在管面积还只占23%，2020年提升到52%，2021年便达到了88%。2021年是一个关键节点，通过几次收并购，该公司的管理规模实现了跨越式的增长，在管面积同比增长395%至2.06亿平方米，来自独立第三方的在管面积达1.82亿平方米，同比增长超8倍。

第三方在管面积占比高，一定程度上为合景悠活减少了来自关联方的风险。上半年，不少上市物企因为对母公司的应收款大增，而提高了应收款的减值拨备额度。合景悠活上半年的贸易应收款共约15亿元，来自关联方的约8.2亿元，较去年同期的10.8亿元有所上升，贸易应收款的减值拨备约3000万元，同比仅增加了1200多万元。

第三方外拓还帮助合景悠活完善了多业态的布局。2021年，该公司外拓新增的在管面积中，便有52%来自非住业态，包括政府物业、学校、医院及公共物业等。2022年上半年，合景悠活外拓面积中的非住占比提升，非住宅外拓合约面积占比64%，在写字楼、城市服务、公建、医院、学校等业态上均有新拓展项目，包括上海市少儿图书馆、广州中医院大学第一附属医院白云医院、上海工商信息学校等。

2021年，该公司通过收购广东特丽洁环境工程有限公司，首次切入城市服务赛道。今年上半年，广东特丽洁环境工程有限公司共拓展15个项目，成功打入西南地区和华中地区的城市服务市场，完成了业务的异地复制。

从收入的表现来看，非住业态的抗周期能力较为突出。今年上半年，合景悠活的非住宅物业管理及商业运营服务分部实现了10.3亿元的收入，同比大增168.5%，占总收入的比重也从2021年上半年的31.2%提升到近50%。截至2022年6月30日，该公司非住宅物业的累计在管建筑面积约为1.23亿平方米，其中来自第三方物业开发商的在管面积占了96.2%。

大规模的收并购助推合景悠活实现了目前较为均衡的业态布局和收入结构，但跟其他同行一样，该公司的管理层也强调未来会专注在内生性的发展上，除非是非常优秀的标的才会考虑收并购，而且合作方式会更多样，包括资源互换、成立合资合作公司等。