Tulips Chen

“下半年刚开始，就有规模房企美元债违约，这一次是千亿房企世茂股份。

近日，世茂股份公告披露，公司7月3日到期的一笔10亿美元债未能如期偿还。

房企偿债压力再一次被推至风口浪尖。

上半年已经结束了，对于房地产行业融资而言，却经历了一段艰难的时间。

首先，房企融资规模一再下滑。CRIC数据显示，2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元，同比下降53%。

雪上加霜的是，房企到期债券规模却与日俱增，7月达到年内高峰，约830亿债券到期。

下半年，一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金，到期债务压顶，违约事件还将持续增加。”

2021年是房企融资的分水岭。

在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%。2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。

到了2022年，融资规模下滑趋势再扩大。

CRIC数据显示，上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

2021年以来，房企的融资需求一定程度被压抑，今年3月，融资政策开始适度纠偏，支持房企合理融资需求，因此3至5月房企融资规模同比降幅有所控制，5月降幅较2月低点时收窄25个百分点至下降36%。

此外，房企发债开始转向境内。

从融资结构来看，2022上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到69%，相比2021年全年占比提高了20个百分点。其中境外债权融资占比只有17%，较2021年减少6个百分点。

多数民营房企仍然面临融资难、融资贵的问题。

今年，房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发型债券已经无法覆盖到期旧债。

CRIC数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。

反观房企到期债券规模不减反增。

2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。

发债总量缩水，叠加债券到期高峰，“借新还旧”的逻辑被打破，房企迎来至暗时刻。

如果这一痛点得不到解决，下半年还将出现更多房企“暴雷”。

值得注意的是，下半年房企债券到期规模约为3102亿元，其中7月和10月有两拨到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。

传统融资渠道收紧，房企融资新出路在哪？

综合近期政策风向，以及房企发行情况，并购贷款和绿色融资或将为房企融资开辟新的路径。

先来看并购贷款。

今年上半年，监管部门多次强调金融机构要稳妥有序开展并购贷款，行业并购政策边际放松已成确定性趋势。

实际上今年收并购机会比较多，随着房地产销售迎来边际回暖，6月房企收并购意愿已经有了上涨，重点监测房企共涉及49笔并购交易，已披露总交易对价约538.67亿元。

银行并购贷款是当前房企并购资金的主要来源。

据CRIC不完全统计，截至6月底典型房企年内累计获取1960亿元的并购贷款额度，且授信名单从国企央企向民企延伸。

除了银行并购贷款，已有7家房企完成并购债券的注册。与银行并购贷款不同，并购债券门槛比较高，

从规模来看，7家房企共8笔并购债券合计注册规模约496亿元，其中约110亿元的募集资金将用于项目收并购，占总注册规模的22.18%。

除此之外，并购基金以及并购主题信用债的发行也迎来了突破。据不完全统计，截至当前东方资产、长城资产、招商平安资产等3家AMC以及浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行、上海银行等5家银行计划发行8只房地产并购信用债（含ABS），拟发行总规模490亿元。

再来看绿色融资。

近期绿色融资在房企融资中比较高频。据CRIC统计，2022年前5个月房企的绿色融资规模达到了209亿元，是2021年全年绿色融资规模的一半，同时在总融资规模的占比也提升到了6.12%。

房企绿色融资的规模在短期内有望继续增加。

自4月份以来，央行和银保监会就屡次提出要对绿色低碳的经济活动进行金融支持，上海、广州也细化了扶持政策。未来那些流动性稳定的大中型房企或将在绿色资本市场受益。

此外，政策支持的国内公募REITs及保障性租赁住房REITs的推进也值得房企关注。

从降杠杆到稳杠杆，房地产企业融资经历了艰难的转折，当前融资政策以支持企业合理融资需求为基调，毕竟房企经营的“造血”能力亟需恢复，这是一个牵一发而动全身的行业。

融资难、融资贵仍然是大部分房企面临的难题，尤其是民营房企会更难。

现实是，政策利好传导至市场时间缓慢，政策的信号意义仍大于实际拉动作用，在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归。

如果房企还是无法通过发行新债或销售回款回笼资金，面对接下来的偿债高峰，“暴雷”事件还将持续。