Tulips Chen

最近，并购贷款可谓是被监管层高频次提及。

央行、银保监会、深交所及国资委纷纷发声，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，支持房企合理的并购重组融资需求。

并购贷款被首次提及，还要追溯至2021年12月5日。

彼时，银保监会提出合理发放房地产开发贷款和并购贷款。政策高压之下的房企，似乎看到了一丝希望。

随着1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，实现了并购融资“破冰”。紧接着，十多日后，招商银行授予华润置地200亿并购融资额度。截至目前，包括并购贷款、并购票据等在内的并购融资总额已超两千亿元。

但从收并购事件来看，前五个月只有22宗，并购金额合计约458亿元。

难道，曾经在2018年行至巅峰的收并购，不香了吗？

并购贷款被首次提及以来，进展速度非常快。

五日后，房企并购票据迎来政策突破。仅十日，兼并收购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加速银行并购贷款的投放。

进入2022年，为调动房企收并购积极性，1月6日，相关并购贷款不再计入“三道红线”。

政策支持下，并购贷款发放情况到底如何？

在了解发放情况之前，我们先来看下并购贷款的来源，目前主要有银行并购贷、信托并购贷和AMC重组类贷款三个大类。

银行并购贷门槛较高，且规定并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%；后两者虽灵活，但利率偏高，并购项目盈利空间往往会遭到消弱，因此并购方的第一选择。

从过去5个月房企并购融资情况来看，银行并购贷款占了大头。据CRIC不完全统计，截至5月25日，房企各类并购融资总量约有2119亿元，其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。

稳健型民企，成为并购贷款融资的绝对主力，获取额度的比例达到58%。这说明，并购融资主体逐渐从国央企向民企倾斜。

比如目前美的置业、碧桂园年内新增并购贷总额已超300亿元，旭辉、新希望和瑞安也都在100亿元以上。

2022年至今，只有三家房企成功发行了4笔并购票据，合计达到44亿元，若算上5月20日绿城公布的拟发行不超过15亿元并购中期票据，年内仅5笔59亿元并购票据。

但拆解来看，只有一半的融资款会用于实际的收并购。比如建发房产两笔中期票据合计25.3亿元，用于收并购项目的仅有9.2亿元，占比仅36%；同样，瑞安一笔5.8亿元中期票据仅2.9亿元用于支付收并购款。

更多的用途，是用来“借新还旧”。

有了并购贷支撑，并购事件按理应该会增加，但情况并非如此。

大范围的并购潮并未出现。

CRIC数据显示，截止5月19日，年内收并购事件约有22宗，涉及交易金额458亿元。

去年一季度和二季度约有百余宗收并购事件，交易金额达到1412亿元。

再往前看，2020年一季度和二季度收并购交易金额也有1249亿元。

当然，一些房企也看到了机会，但迟迟不敢在收并购上下手，毕竟在资金面尚未回暖的情况下，收并购项目仍然是一块难啃的骨头。

从具体并购事件来看，根据CRIC对公开资料监测统计，截至5月25日，2022年百亿元以上的并购案例罕见，只有极少数大规模收购资产包案例，多数并购案例均集中于单项目或物管层面。

比如滨江斥资56.32亿元购入中融信托永康众泰小镇项目100%股权；华润万象生活接连收购中南服务100%股权和禹洲物业100%股权，合计对价35.43亿元。

值得注意的是，2022年以来出让方多是出险房企，而并购方相对分散，多以央企国企参与为主。

房企对收并购的态度也愈加谨慎，确切的说是更加精准，不盲目。

比如华润置地，当前实际储备并购额度400亿元，资金充裕但收并购态度谨慎。

越秀预计将按照40%的投资强度进行收并购的铺排，旭辉则预计将有200-300亿元的并购贷额度，目前两家房企的收购也仅限于项目层面。

从下表中也可以看出，房企之于收并购普遍谨慎。

当前有比收并购更重要的事情，那就是还债。

据CAIC统计，2022年三季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约2135亿元，其中，民企约有1327亿元债券到期，占比超6成。7月，房企单月到期债券规模达986亿元，为年内单月最高。

年内债券到期规模超百亿的房企共有14家，合计债券到期规模超2000亿元。其中，9家为民营房企。

另一面，相较于往年动辄千亿以上的融资量，今年4月100家典型房企的融资总量只有641亿元，环比下降25%，同比下降45%。

回到关键问题，为什么并购贷款不断加速，收并购事件却明显少了？

收并购事件减少的核心原因是，买卖双方对资产价格的判断差距非常大。

当前现状下，买方在收并购时希望资产打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并购。

而卖方打折的意愿普遍偏低，毕竟当前能够卖出去的资产都属于优质资产，如果为了解决眼下的资金困难问题，而打折出售优质资产，那么仅靠余下卖不出去的资产则更难维持经营。

即便是暴雷企业，在收并购方面也选择“躺平”，所以才会出现很多挂牌很久的资产，最后都面临成交困难的境地。

流动性危机之下，市场收并购机会显然逐步增多，但隐藏风险也随之而来。因此，当前的收并购多存在于有股权合作的项目，且收购规模有限，以降低风险，缩短背调周期。

并购资金来源仍然以银行并购贷款为主，迫于偿还旧债的压力，直接支付并购款的并不多。

并购市场能否回暖？除了要看房企账上的钱够不够，还要看买卖双方对资产价值的态度能否谈得拢。