Tulips Chen

一则“到期借款无法偿还”的传闻，将央企背景的中交地产推至台前。

5月12日，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，SZ000736)发布关于相关事项的说明公告。

在这份公告中，中交地产通过罗列财务数据的方式对上述传闻进行回应，称其货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

不过，记者发现，公告中列出的数据，与其此前发布的财务报告并不相符。其中，2022年一季度报告显示该企业的短期负债为178.4亿元，而此次公告显示该数据为166.65亿元。

对于两者相差11.75亿元的问题，5月13日，记者多次致电中交地产董事会秘书办公室，但电话始终无人接听。

除此之外，细看中交地产的财务数据，其各项指标并不优质。截至2021年年末，中交地产的“三条红线”全部踩中，被划为“红档”，这是目前所有上市央企开发商里的唯一。

记者梳理发现，中交地产增加土地储备力度不小，这也一步步加大了它的债务压力。

重庆一位房地产业内人士告诉记者，近年来，不断加杠杆的不止民营房企，许多央企也在大肆扩张，债务压力不可忽视。

短期债务数据“前后不一”

上述“红头”文件已经在市场上流传数日。主要内容是中交地产向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。

中交地产在公告中回应称，公司关注到近日有关公司的传闻，传闻主要内容为：一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。

中交地产表示，公司认为上述传闻可能会对投资者形成误导，基于对投资者负责的态度，公司就上述传闻内容进行了核实，现予以说明：

公司在2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元；根据公司已披露的2022年一季度报告，截至2022年3月31日，公司货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求，上述货币资金能够覆盖公司日常经营需要以及偿还金融机构到期借款。

公告还表示，公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还；此外，公司一直积极开拓多种融资渠道，中交房地产集团有限公司作为公司控股股东，为公司融资工作和业务发展提供了有益的支持。

有关这次借款逾期偿还的传闻，中交地产此前就已经有过公开表态。

5月11日，在中交地产召开的2021年度网上业绩说明会上，有投资者提问，就公司无法偿还五月到期银行贷款的传闻向公司提问。对此，中交地产董事会秘书田玉利回应称，上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。

记者梳理中交地产2022年一季度财务报告发现，截至期末，中交地产账上货币资金有173.99亿元，短期债务为22.95亿元，一年内到期的非流动负债155.45亿元，其短期债务合计有178.4亿元，以此计算其现金短债比小于1，在手现金无法覆盖短期负债。并非在最新公告中，中交地产称其短期债务166.65亿元，现金短债比大于1。

许多投资者认为，中交集团由于其央企背景，基本不存在暴雷的可能性。但在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，央企属性只说明企业治理方面比较规范，以及母公司和实际控制人为国家信用而已，但并不表明企业流动性任何情况下都不会出问题，也不表明母公司和实际控制人会随时无条件予以救助。所以央企暴雷也并不奇怪。

央企中唯一“三条红线”全踩

中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一。从股权结构看，中交地产的控股股东为中交房地产集团，持股比例为53.32%，穿透后公司实际控制人为国资委。

中交地产年度报告显示，该企业近年间拿地力度加大。2020年，中交地产共计新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元；2021年，中交地产持续加大拿地力度，获取新项目24个，对应新增土地储备总建面371.7万平方米，新增土地储备总价约388亿元。

但中交地产加大投资后并没有在业绩端收获相应回报。根据财报数据，2021年中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；净利润为2.36亿元，同比减少32.19%；扣除非经常性损益净利润为亏损4.32亿元，上年同期盈利2115.72万元。

虽然拥有央企背景，但中交地产的融资优势不突出，其银行贷款平均融资成本在3.8%~6.5%，债券平均融资成本在3.52%~4.99%，信托融资平均成本为6%~8.5%。并且高成本的信托融资，在中交地产的新增融资占比超过65%，利息跳涨进一步增加还债压力。

截至2022年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06%。

截至2021年年末，中交地产剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，净负债率为217.7%，现金短债比为0.7，“三条红线”全部踩中。

到2022年一季度，这种状况仍未有明显改善。2022年一季报显示，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.98%，净负债率高达214.29%，现金短债比0.98，依然处于“三条红线”全部踩中的状态。

根据要求，“红档”房企将不能新增有息负债。因此，按照今年一季度公司账上货币资金和短期借款及一年内到期的非流动负债推测，公司存在4.41亿元的缺口。

柏文喜认为，中交地产是目前所有上市央企开发商里唯一全部踩中“三道红线”的房企。无论是对新增债权融资还是参与土地拍卖来说，都会给这家企业的经营造成较大压力。

中交地产基本面的状况并未和二级市场呈现出太多相关性。自3月18日以来至5月11日，34个交易日里，中交地产已收获17个涨停板，股价也从7.37元/股涨至29.26元/股，区间涨幅高达284.94%。

在此期间，公司的前三大股东中交房地产集团、重庆渝富、湖南华夏纷纷减持股份套现。有市场观点认为，尽管这是各股东自身有资金需要所致，但也同时表现出对中交地产的前景并不看好。