Tulips Chen

2022年5月16日，国家统计局公布了1-4月宏观经济和房地产行业数据。叠加国内疫情冲击的超预期影响，经济下行压力进一步加大，房地产行业销售与投资双双大幅负增长。

主要数据：

核心观点：

1、房地产行业销售与投资双双进入大幅负增长，说明还需要继续加大稳定房地产市场的政策力度，以恢复市场信心，才能避免房地产拖累经济的增长

2、投资规模负增长、单月同比降幅扩大、环比三连降表明房地产行业当前的投资热度已经降到冰点

3、全国房地产企业房屋施工、新开工、竣工三个不同阶段规模指标均创历史最低

4、土地市场冰点状态还将延续

5、开发投资额环比两连降，进入历史第三次负增长。预计后续房地产的整体投资降幅还会继续扩大，并在房地产市场复苏后有望逐渐回升

6、高度密集的新政没有收到明显成效，“政策易改，信心难振”

4月份本土疫情多发频发，波及全国多数省份，部分地区疫情防控形势严峻，上海、吉林受疫情影响较大，长三角和东北地区经济下滑明显。

国家统计局数据显示，2022年1-4月商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

从全国商品房销售面积及销售额增速来看，2022年至今跌幅持续扩大。1-4月降幅较1-3月分别扩大7.1pcts和6.8pcts。

单月来看，4月商品房销售面积和销售额均不足五位数，为8722万平方米和8134亿元，同比分别下降39%和46.6%；二者降幅较3月扩大21.3pcts和20.4pcts。

4月全国商品房销售规模增速无论是同比还是累计同比均出现大幅度下降，主要原因还是受上海疫情及上海周边辐射影响，长三角区域内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，无论供求都受到极大影响，在此影响下，2022年1-4月东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。

东部区域尤其长三角区域是全国房地产市场重点区域，东部地区楼市销售停滞造成4月全国销售锐减，全国商品房的规模也在这个月失去支柱。

截至5月16日，2022年全国累计出台了纾困政策超过270次，单4月66个地市出台123条新政。

高度密集的新政效果并不明显。CRIC调研数据显示，全国50个主要城市4月平均开盘去化率仅30%，五一假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。

2022年4月份，房地产开发景气指数在1月跌破100后再次下跌，至95.89，为近1年最低值。

全国房地产开发景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。目前已接近95以下较低景气水平。

国家统计局数据显示，2022年1-4月房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。

三者较1-3月降幅分别扩大1pct、8.8pcts和0.4pct。

数据显示，2022年全国房地产企业房屋施工、新开工、竣工三个不同阶段规模指标均创史低，前4月施工面积增速已降至0%，创近五年新低。4月新开工面积不足1亿平方米，规模为2014年以来月度历史新低，同比降幅较3月扩大21.9pcts；竣工面积环比再降34.4%，同样创月度历史新低。

主要还是因为疫情管控极大影响了项目施工强度。

2022年1-4月，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款955亿元，下降20.6%；二者降幅均较1-3月有所扩大。

一方面疫情导致土地市场供地节奏发生变化，特别是部分城市延迟了第一批土拍。集中供地当中，上海、沈阳长春等延迟了第一轮土拍。

另外一方面，虽然核心城市普遍降低了土拍门槛并让利房企，但整体行业债务问题尚未解决，土拍仍以国央企托底、底价成交为主。还有一部分城市热度明显下降，比如天津。

国家统计局数据显示，2022年1-4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

全国房地产开发投资额较1-3月降幅扩大3.4pcts。为2014年起除2020年上半年以外首次累计增速由正转负。

单月看，4月开发投资额为11389亿元，同比下降10.1%，降幅较3月扩大7.7pcts。环比来看在3月基础上两连降，4月环比再降14.2%。

投资规模负增长、单月同比降幅扩大、环比三连降，目前整体行业投资热度可谓降至冰点，一方面是受疫情影响，另一方面主要因为新房销售规模同比降幅持续扩大，各地区销售表现迟迟没有复苏，百强房企业绩规模再腰斩，降幅较一季度进一步扩大，这些形势对房企后续开展投资的信心造成了一定的打击。

我们认为，2022年4月房地产业下行趋势再度加剧，各地市密集的纾困新政尚未发挥明显效果。从新房销售规模、房屋施工面积和土地购置面积等指标来看，行业回暖时刻还远远没有到来。

新房销售方面，密集的纾困政策仍在持续不断地出台。尤其是降首付、降利率等限贷层面的放松将引动一部分首置首改需求入场，一线和强二线城市或将在三季度率先回暖，进而带动全国市场规模降幅收窄。

房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态。首轮集中土拍已结束的城市中，除长沙、重庆、武汉等符合预期外，其他城市普遍反响平平。

房地产销售端和资金端的压力使得房企将继续保持对项目施工的谨慎态度，同时疫情防控也将继续制约施工强度，后续建安施工规模仍将下降。

土拓投资和建安投资两类投资失力的情况下，预计后续整体投资降幅还会继续扩大。需要注意的是，在建筑材料、工程安装等价格涨幅支撑下，4月的投资规模仍为近8年内除2021年以外的次高位，因此预计后续投资增速将“先降后升”，随着房地产市场复苏逐渐回升。