Tulips Chen

这一交易数据超出了市场预期。

2022年1月4日，来自戴德梁行的统计数据显示，2021年全国大宗物业交易成交264宗，总额超2600亿元，较2020年有较大规模增长，基本恢复至疫情前水平。从交易情况来看，一线城市优质核心资产颇受追捧，“北上广深”四地成交额占比超80%。

其中，上海大宗物业交易额重返千亿元，稳坐头把交椅；其次是北京，其交易额超630亿元，处于历史第二高位；广州与深圳总交易额近550亿元，约占全国大宗物业交易总成交额的20%。

2021年全国大宗物业交易中，内资企业成为最大买家，通过对比发现，医药、实业类企业和信息技术企业成为主要买家。

“2021年，是中国大宗物业交易市场充满转变与机遇的一年。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶国平在接受中国房地产报记者采访时表示，在全球经济放缓背景下，中国率先实现GDP正增长，投资人信心显著提升，众多房地产基金募资及交易活跃，如今，大宗物业交易市场已显著回暖，说明市场投资机构仍看好中国庞大的消费潜力。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，大宗物业交易创新高意味着行业正处于低点，此时入市的资本其目的是抄底。

大宗物业交易回暖

2021年，我国新冠肺炎疫情趋稳及宏观经济企稳下，大宗物业交易领域呈现强劲复苏态势。

来自戴德梁行的数据显示，2021年全国大宗物业交易共计成交264宗，为2018年以来最高；成交总额超2600亿元，相比2020年增长30%，基本恢复至疫情前水平。

其中，上海大宗物业交易共录得1051亿元交易额，同比上升46%，基本恢复至2018年水平，稳居第一；北京交易额超630亿元，仅次于2019年，处于历史第二高位。作为国内最主要的大宗物业交易市场，上海和北京总成交额约占全国的64%。

粤港澳大湾区核心城市的广州、深圳同样恢复至疫前水平。其中，广州2021年大宗物业交易成交额为230亿元；深圳大宗物业交易成交额为319.1亿元，上述两地总交易额近550亿元，约占全国大宗物业交易总成交额的20%。

需要强调的是，在新冠肺炎疫情与宏观形势严峻的2020年，国内大宗物业交易曾出现断崖式下跌。据此前统计，2020年北上广深四大一线城市以及成都和西安两地，大宗物业交易共录得约1369亿元交易额，同比减少44%。

经过两年调整，大宗物业交易市场呈现回暖态势。

优质核心资产和“新基建”类项目受追捧

纵观2021年大宗物业交易市场，一线城市优质核心资产受到大型投资机构追捧。

如博枫资产收购的麦格里商业资产包，系近年来罕有的大型商业资产包成交案例，总价约90亿元人民币，资产包内5个购物中心均位于中国一线及二线城市核心商圈，且买卖双方均为大型外资机构。某世界500强金融机构约32亿元收购前海周大福金融大厦南塔、字节跳动约78亿元从铁狮门手中收购位于上海杨浦区的尚浦领世项目等。再如北京SK大厦，以90亿元人民币创下2021年北京单项目最高成交总价纪录，买家为和谐健康保险。

“近年来，受线上零售影响，大部分实体零售市场受到冲击，但一二线城市核心位置的大型购物中心、社区商业等优质核心资产，因其业态多元化及体验式消费模式，仍受大型投资机构追捧，是保险公司、主权基金、核心型地产基金的最佳投资标的。”叶国平认为，商业项目具有运营周期长，专业度、复杂度高等特性，未来仍将是中国房地产“存量”市场重要板块，将吸引更多境内外投资人。

在追捧一线城市优质核心资产外，2021年还有不少机构将视线聚焦于物流仓储、医药产业园、数据中心等“新基建”类项目。受此影响，2021年传统甲级写字楼成交占比大幅下降，由2020年62%降至2021年47%。

叶国平表示，一些传统“二线”城市，如昆山、苏州、杭州、东莞、佛山、廊坊、成都、重庆等，恰是“新基建”类项目的“一线”城市，成交活跃。他还表示，多单物流仓储、产业园公募REITs的成功发行，为项目估值提供了重要参考，且大大提升了项目流动性，对中国房地产存量及大宗交易市场的健康发展存在长期积极影响。

买家方面，受疫情“封关”影响，部分外资机构投资额减少，全国大宗物业交易市场仍为内资为主导。从成交宗数来看，企业自用买家占比提升，如在上海，尽管投资型买家再次超越了自用交易，但自用型买家也不容忽视，行业分布特征也更为鲜明，主要以TMT、生物医药为主，其中TMT行业成交额增长近9倍，较2020年上涨了156亿元。生物医药行业成交额增长约2倍，从2020年的22亿元增至2021年的44亿元，涨势也十分明显。在深圳，从需求侧看，投资型和自用型买家在总交易金额上大致持平，占比分别为40.5%和36.1%，但自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，平均成交金额在约7亿元水平，较小的成交规模显示出自用型卖家渐趋以实用性为导向。

此外，因政府对产业园、数据中心、物流仓储等有产业导入及落税等要求，因此科技、生物医药、智能制造等企业对上述项目关注积极。

为何2021年大宗物业交易出现回暖迹象？

商业地产专家潮成林表示，近两年受楼市调控和疫情影响，国内市场进入合理价值区间，甚至部分区域及项目价格被低估，且部分企业面临生存危机，这对于资金充裕的机构来说是抄底和投资并购好时机。从全球角度而言，国内社会环境、市场经济与国外相比都更加稳定及安全，尤其是在疫情背景下还维持着正向的经济发展，加上国际货币（美元等）基金等需要寻求相对安全的载体，都进一步促使大宗交易创新高。

“受短期融资困难影响，房企扩张脚步放慢，市场将出现更多‘困境资产’的投资机会。”叶国平表示，物流仓储、医药产业园、数据中心类项目仍将是未来几年受欢迎的投资领域。同时，投资机构也将进一步适应国家政策导向，积极寻找“养老地产”“长租公寓”等投资“新风口”。

叶国平说，顺势而为，把握新风口，将是未来几年大宗物业交易市场的主旋律。具有更强资产管理能力、产业导入能力的投资机构，最终将在“大浪淘沙”“波涛汹涌”的大宗交易市场中稳操胜券。