Tulips Chen

唯有所有利益相关者都能受益、满足诉求和价值体现下，城市更新才有意义。如果仅是开发商赚到钱了，这个城市更新项目还是房地产开发项目，并不是城市更新。

主城区或者老城区的城市更新，将迎来新一轮的改造提升周期。近日，仲量联行发布了《焕新中央活力，迈向国际城市》的报告（下称“报告”），重点对主城区和核心商务区的城市更新进行了研究和分析。

仲量联行研究发现，一个城市的核心城区如何推进城市更新，让核心城区更具有城市活力和国际影响力，在某种程度上决定了这个城市能否在下一轮城市发展中积蓄发展动力。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄在接受《中国房地产金融》采访时表示,从重视拆除重建轻视改造，到现在“留改拆”并举，今天城市更新已经不是传统意义上的模式。过去的大拆大建模式，或者说传统意义上的住宅开发逻辑，已经很难适应当前的城市发展模式。

新发展模式

“在新的发展模式下，城市更新是一个很典型的改变的过程，从过去的‘拆改留’向‘留改拆’过渡。”徐岱雄表示。

徐岱雄认为，政府是城市更新的决策者、发起人，是撬动一个区域更新发展的关键因素。政府需要为区域的发展制定更为灵活、更符合市场、匹配区域城市更新的政策。从市场运作主体企业维度来讲，企业基于自身的诉求参与到城市更新中来，在不同项目中发挥不同的价值。比如有的企业参与到产业培育层面、有的企业参与到社区运营层面，企业主体之间各司其职。

针对探索新的“经营模式”，徐岱雄表示，未来需要一个更为前瞻、更为系统、更为符合城市更新过程中的金融工具和金融解决方案，使得参与城市更新过程中的利益相关方，都能分享到城市成长的收益。

截至目前，已有上海、天津、无锡等地探索利用城市更新基金模式来推动城市发展。“城市更新基金参与进来，这对行业改变思维是一个非常重要的支撑。”徐岱雄说。

城市更新基金，是基于母子基金架构的发展模式，可由政府、更新区域产权权益人、产业资本和其他开发主体共同出资创立母基金，母基金可在统筹开发的模式引导下与多个维度的权益人及机构再次共同投资设立子基金，多目标、多轮次参与到城市建设中。

徐岱雄认为，投资者依赖城市更新基金，而不是依赖项目收益来判断这个投资的可行性，这更加体现了从区域整体的发展来考察投资的回报，能够让片区政府、社会资本、市民三者间达到利益平衡，从而形成合力，实现区域的整体发展目标。

核心城区“领跑”城市更新

城市核心区，特别是城市主城区的核心商圈，是消费和经济繁荣的中心，往往建成较早，资源比较集中，也是被历史和岁月重塑最多的地方。当主城区的功能不符合、不匹配现代人的生活方式、走向衰败时，就需要改变它的功能以及原有的风貌，主城区的更新最先到来。

“要尊重城市核心区域原有的文化和历史，同时注入符合现代人需要的生活方式、工作方式的内容，而不是一个简单的拆除重建，或仅对原有形态进行复原。”徐岱雄说，要从注重形态改变向注重内在内容进行改变，将现代生活方式和城市文化积淀传承做一个很好的融合。

首都北京的核心区历史文化片区就集中体现了中华民族、多元艺术和地域文化的融合。功能核心区的城市更新，通过留白增绿，体现减量发展的思路。比如，前门东区的三里河通过恢复古三里河水系景观，在天安门广场东南约800米处，再现了江南水乡的生活场景。此外，南锣鼓巷西侧，恢复北玉河河道，重现当年水运码头场景。

上海城市更新在历史文化保留方面也有很多代表性的项目，例如，上海“新天地”中西风格融合的石库门建筑成为了海派文化的一个核心符号。其间通过拆除、保留与修缮工作，成功打造了在世界范围都极具赞誉的城市更新案例。

从商业街区更新来看，是“修旧如旧”，还是做一些静态的展示？徐岱雄认为，当前消费者的诉求已经和过去不一样了，从简单的观光型消费，转向体验型消费、文化型消费和品质型消费，在这种消费变迁背景下，如何在一些城市更新项目中，把符合现代人的消费需求、符合这个区域自身发展的产业与功能，真正导入到项目中，这才是通过城市更新撬动这个项目价值的核心要素。

“城市更新过程中需要关注功能、运营、金融三者的关系。”徐岱雄指出，功能优先、运营和金融赋能，这三者构成了城市更新中普遍面临的问题。首先要改变过去单纯从形态来实施城市更新的做法，需要站在城市发展的高度去探讨城市未来的发展，包括注入很多城市功能、产业功能，焕发这一地区的活力。其次，要从城市运营的角度来探讨这个区域中长期的发展计划，改变过去单纯单个地块建造的做法，向城市功能提升转变。再次，在城市更新过程中，需要摸索采用更多的金融工具，能够让更多的参与者分享这个区域未来成长的收益，而不是依赖一级开发去实现收益。

城市核心区域的更新，同时也是片区更新的一类。片状区域城市更新的难点在于如何去甄别城市更新过程当中的问题，因为遇到的问题更为复杂，需要提出的解决方案更为综合。“比如当地消费数据、原住民结构等数据放在一个系统平台上，统一对其分析和讨论。”徐岱雄说，也要鼓励业主以及利益相关方参与进来，唯有所有利益相关者都能受益、满足诉求和价值体现下，城市更新才有意义。如果仅是开发商赚到钱了，这个城市更新项目还是房地产开发项目，并不是城市更新。

四大趋势推动主城区城市更新

仲量联行研究了全球领军城市（伦敦、纽约、东京、上海）的发展共性，通过对城市发展不同阶段的产业发展、空间功能升级等方面进行剖析，指出城市更新来自五大核心要素驱动演变，包括构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉、激活城市空间和整合交通价值。

面向未来，仲量联行提出未来城市核心区域更新的四大趋势：

首先，政策与经营破局。政策层面包括鼓励自主更新、弹性土地用途变更、容积率转移平衡等；经营性层面包括配套公共服务设施运营权、税收奖励返还、腾退及保护修缮补贴等。

其次，全周期运营与长期激励。基于经营性破局理念，不同于住宅社区开发模式，在传统的政府、市场和社会三大利益主体之外，需要站位“营城”。从长期运营角度，对实施过程实行全周期的统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励。

再次，数字智慧赋能。城市更新是一项跨学科、多方参与、全生命周期的系统性开发工程。基于“智慧城市”理念的智慧运营管理系统将为未来城市更新的决策与实施提供充分的支撑并助力城市的自我生长与迭代。

最后，城市更新是一个“旧瓶装新酒”的过程，传统业态将会被腾退，并同时植入新的功能。围绕“新文化”、“新业态”、“新产业”以及“新风貌”四新特色，将形成创新性的赋新生态圈，为城市注入持续的新格调、新活力，打造可持续的城市发展新格局。