Tulips Chen

房地产行业政策面迎来转折点，但市场仍在探底。

上海易居房地产研究院监测数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降，成交规模为近十年表现最差11月。二手房市场方面，11月13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套，较上月增长28.9%，较去年同期下降40.6%，二手住宅成交持续降温。

实际上，从政策面传导到市场往往会有半年左右的滞后期，预期的市场底尚未真正到来。加上现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，年末企业将加大供货力度，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳，但回升幅度有限。

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40城新房成交仍在探底

9月末自央行提出“两个维护”以来，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，从市场层面来看，政策基本面改善将带动年底房地产市场转暖，成交有望企稳回升，但市场较难出现反转行情。

11月，重点城市新房成交继续走低，上海易居房地产研究院监测，11月，40个典型城市新建商品住宅成交2014.0万平方米，为近10年表现最差的11月。

从增速来看，11月40城新房成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%，自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，同比降幅已连续5个月加速扩大。

从近6个月新建商品住宅移动平均同比增速来看，11月，成交增速曲线降幅扩大8.8个百分点至-26.4%，已接近10年来历史最低位。

实际上，整体走势具有很强的周期性，2020年上半年受疫情影响，成交增速曲线在历史较低值附近震荡，7月开始上行，至2021年4月见顶后持续回落，随后三季度以来，调控组合拳下，40城新房成交量近6个月移动平均同比增速于9月份首次转负，随后市场情绪持续快速回落。

近期中央密集释放宽松信号，但考虑到传导至市场面仍需时日，且临近年底，开发商会加大推盘和促销力度，预计未来3个月，40城新房成交量难以扭转颓势，还会继续向下探底。

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浙江三线城市领跌，宁波年内缩水六成

从各线城市累计增速来看，一、二、三四线城市1-11月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄，增速依次为23.7%、4.9%、-8.3%，较上月分别收窄8.7、5.1、4.7个百分点，预计12月将继续回落，聚焦城市层面，绝大部分城市同比增速均呈现出明显回落。

各城市之间分化进一步加剧，一线城市和部分强二线城市1-11月新建商品住宅累计成交同比增速领先，其中厦门、珠海、杭州累计成交增速均超50%；而三线城市降幅较为明显，其中金华、洛阳、惠州等城市累计成交增速降幅均超过20%。

值得注意的是，浙江省三线城市市场降温最为明显，由于去年同期浙江省各城市楼市较热，今年下半年以来多地出台楼市调控政策，市场逐渐降温。

以宁波为例，今年1月，宁波新房成交量一度达到187.4万平方米，5月，宁波楼市调控加码，自此之后宁波新房成交量同比增速连降7个月，至11月，仅成交约64万平方米，较见年年初成交量缩水高达65%，并且增速已降至-52.7%，创2012年以来最低值（除去2020年2月）。1-11月，新房成交累计同比下降17.3%。

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二手房成交规模持续下滑，深圳成交筑底

今年下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，全国二手住宅市场形势急转直下，成交量连续多月快速下滑，部分城市单月成交量甚至连创多年新低。至11月，多个城市二手房成交量环比出现明显增长，结束下半年以来二手房成交量价齐跌的态势。

上海易居房地产研究院监测数据显示，11月，13个热点城市二手住宅成交量约为4.7万套，环比增长28.9%，较去年同期下降40.6%。

但从累计增速来看，13个热点城市1-11月累计成交同比下降6.0%，降幅扩大3.9个百分点，其中，深圳累计下降57.6%创热点城市最大降幅。

深圳作为全国首个实行二手房指导价的城市，二手房成交量连续多月在近10年低位徘徊。CRIC数据显示，深圳11月二手住宅成交2118套，较上月增长7.2%，较去年同期下降63.9%。

过去10年，深圳二手住宅成交规模月均在6600套左右，而过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，甚至9月创下1765套的最低规模（除去2012年和2020年的春节月份）。受益于信贷层面的宽松，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套数回升至2000套以上，但并不能说明市场明显转向，而是进入筑底盘整期。

此外，从二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速来看，11月13城二手住宅成交增速下降32.7%，同时，11城二手住宅价格同比涨幅已连续5个月收窄。考虑到目前二手住宅成交量尚未恢复到稳定水平，市场信心塑造仍需时间，预计在市场惯性作用下，未来两三个月热点城市二手房量价总体将进一步走弱。

政策层面来看，近期中央多部委密集表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，各地银行房贷投放和利率情况虽略有好转，但总体依然审慎。

与此同时，政治局会议最新表态，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中央首次提出房地产行业“良性循环”的发展目标，这也意味着此次房地产市场急速降温引起的风险得到了充分重视。考虑到政策传导至市场具有滞后性，未来三个月市场颓势难以根本性扭转，市场尚未真正见底。