Tulips Chen

初冬时节，地产股再次噪动。

在10月底、11月初的大幅杀跌之后，地产股于11月中旬迎来快速反弹，保利地产、金地集团、招商蛇口等一众老牌房企以涨停方式预告严厉调控政策的松动。在近二十年，数个周期的产业调控与松绑中，房地产经历着起起落落的市场与格局变迁。每一次的调控之后，市场都重回上升轨道，但房企梯队都发生着巨大变动。 

国企扩张 

11月中旬，保利发展（600048.SH）公告披露，公司新增8块土地储备，涉及天津、福州等多个城市。无独有偶，中国海外发展（00688.HK，下称“中海地产”）也是今年低迷土地市场的逆行者，该公司在第二轮集中供地中，共投资权益金额达520亿元进入土地市场扫货。与之相比，一众头部民营房企，全都在土地储备上战略收缩。更别提一些此前在土地市场叱咤风云的造“地王”房企，拿地已经成为遥远的记忆。

经营上稳健，手握充裕现金流，央企的背书，让一众地产国企成为投资者的避风港。今年以来，房企债务违约潮，导致房地产股重挫。但三家主要地产央企，保利发展、华润置地、中海地产则在股价上保持稳定。在年内地产股普遍超过20%下跌，大多数中小地产股腰斩的情况下，这些公司股价仍在大格局呈现了上行走势。事实上，保利地产、中海地产，还出现了股东增持或回购股份的情况，这在低迷的市道中，对一些高杠杆的民营房企，简直是一种奢谈。

与此同时，10月份回归正常的房贷数据，也佐证着楼市回稳的信号。于是，未来这些拿到优质土储的房企，将在下一轮的市场回温中赢得先机。

所有这一切都验证着一个事实，高峰时不拼命冲规模，低谷时逆周期拿地——这个看似并不聪明的策略，加上央企信用背书带来的低资金成本，让国企在房住不炒，共同富裕的新时期，赢得了更好的发展空间。《东地产财经周刊》预见，在下一个十年地产周期中，这些央企、国企，将迎来更大的市场份额上升，从而在房地产业占据更加重要的位置。

另一个值得关注的群体是现金流充裕的优质民营房企，这些房企同样将迎来行业集中度快速提升的发展时期。当行业逐步出清之时，这些手握现金的优质民营房企，同样将迎得更大的市场空间。

去规模化 

不过，对于那些高杠杆扩张的房企，结局就没那么乐观了。

2021年11月12日，泰禾集团出现第二次涨停，股价收于2.29元，这一看似不错短期的表现，以此前漫长而深刻的下跌为背景。这家公司的股价，由2018年1月25日的21.63元高位，跌至2021年11月10日的1.81元。其跌幅，在一些股民的戏谑语言中称为“膝斩”。泰禾集团这个典型高杠杆高周转的公司，曾经创造一个月股价翻倍的表现，而如今股价仅为高峰时的一成，未来能否真正走出困局，仍具有很大不确定性。

现实是，上一轮依托高杠杆冲刺规模的房企，当下过得都不乐观。尤其是高杠杆、高周转的民营房企，在上一轮高峰中快速扩张，拼命做大规模，但当市场骤冷、收缩已来不及，无数的坑需要去填的时候，其风险早已暴露。于是，在从股票市场可以看到，很多冲规模的房企，曾经市值笑傲一时，但最终又打回原点。

事实上，当违约导致的信用受损之后，重新修复的时间则会漫长得多。从而造成的结果是，这些高杠杆扩张的房企，即使当下能顺利度过一劫，未来也将必然失去扩张动力，去规模化将成为不得已的选择。可以预见，在此轮深度调整的阵痛之后，高杠杆、高周转的模式将不会再被奉为圭臬，小而美或许是另一种选择。

对不少房企来说，在利益诱惑面前，战略上取舍是件艰难的事。尤其在通过合伙人制、跟投机制的房企，这种奖励机制会在高峰时造成扩张冲动，进而形成更多利润更多分红，更大投入的正向反馈，从而忽视了潜在风险，当意识到风险临近时，一切为时已晚。从这个意义上说，规模化的追求，造成了相当数量房企当下的被动局面。

物管再破局 

11月中旬，在房地产融资松绑消息之际，另一则新闻也引发财经界关注。

万科于近日发布公告，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下称“万物云”)到香港联合交易所上市。拟分拆旗下物业公司IPO的行为，被资本市场视为重大利好，股票市场给予了积极反映。

事实上，在过去两年，香港资本市场给予了内地物业管理公司极高的估值水平。碧桂园服务为代表的一众物业管理公司，其市值超其地产开发公司市值。截至2021年11月12日，碧桂园服务市值2015亿港元，而碧桂园1731亿港元，物业公司比开发公司市值高出17%；而就利润水平看，开发公司是物业公司利润的12倍。这一显著的差异，表明着资本市场对未来走向的判断：开发公司是明日黄花，而物业公司方兴未艾。

事实上，物业公司不断拓展的边界，除住宅、商业的物业管理外，公共场所物业管理也提振着市场的预期。以碧桂园服务为例，公司通过持续的并购，不断扩大物业管理版图，相继进入机场等公共事业的物业管理，从而不断拓展出新的增长空间，且未来仍有较高成长性，这也是资本市场给予极高估值的重要原因。

后疫情时代，作为社区管理基本单元的小区物业管理，其重要性在疫情后被更加重视，物管也由此迎来新发展契机。显而易见的是，这种利润虽然不高、但确定性更强的商业模式，有望在未来地产业的存量时代赢得更多资本的青睐。