Tulips Chen

物流市场近年来已成为全球投资者关注的焦点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨，以及及时生产向预生产的转化，为仓储业绩长期增长带来保证。目前疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产品的需求，导致出口在2021年同比增加21.2%至人民币21.7万亿元、贸易顺差上涨20.2%达到人民币4.4万亿元。目前，新一轮疫情令多地防疫措施升级的同时，也为物流仓储行业带来新的挑战。

六大区域聚焦，详细解析六个热门物流城市。

中国拥有14亿人口，约8,000万平方米的甲级物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平方米，澳大利亚1.3平方米，按此推算，中国未来仍存在广阔的增容空间。

第一太平戴维斯在报告中列举了大北京、大上海、大杭州、大湾区、华西、华中等六大区域多个城市物流市场表现，从市场分布、区位、存量及市场表现等多方面为投资者解析了区域内各城市物流市场现状及未来趋势。此外，报告还选取了廊坊、苏州、嘉兴、东莞、成都及武汉等六个区域热门城市，详细解读了当地相关政策、市场表现及租户构成。

多领域布局、消费枢纽及智慧+可持续成为物流未来发展趋势。

未来，跨境平台等更大范围的电商崛起、先进制造业、地区贸易、生鲜及医药、B2B/C2M/供应链物流商等将持续支持高标仓市场需求。而高标仓储供应在未来仍将聚焦关键消费枢纽及卫星城市，如广州、上海、廊坊、苏州等地。

虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制运输成本的目的，但采用房地产科技并提高自动化是控制劳动力成本的关键。在2010年至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元人民币增至10万元人民币，增幅达150%。在仓储物流行业，包括仓库自动化、SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项目助推行业的持续发展。

第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可表示：随着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供更好的保障，预计工资的增长速度不太可能放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产力的有效手段。

物流地产多元化投资。

在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入局物流地产行业。在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。最终的市场领先者将会采用由地产科技支持的自动化设备，在降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标准。他们还将建立广泛的设施网络及次级物业，为全国领先的零售商、第三方物流及电商平台提供一站式解决方案。多元化的投资者背景、REITs带来新的退出渠道、收购趋向资产包以及翻新机会等将成未来趋势。

目前市场上有多只面向中国房地产市场的基金完成或正在募集。远洋地产、东久新宜、普洛斯、易商红木等都在积极募集投资物流资产的基金，持续加码这一不断快速发展的板块。即使同为物流资产，不同基金的投资策略也各不相同，针对不同的项目位置、资产品质及所处开发阶段，投资策略分为核心、次核心及机会型等。不同基金的投资策略也各不相同，针对不同的项目位置、资产品质及所处开发阶段，需审慎调研确定投资方向。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾表示：在产业和消费升级两大驱动下，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一，越来越多的开发商、投资者关注到物流地产的潜力，也对物流地产的数字化和低碳化提出更高要求。第一太平戴维斯也将继续助力中国物流地产蓬勃发展，发掘更多价值。