Tulips Chen

今年李克强总理所作的政府工作报告提出，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，引起了业界广泛关注，加快发展长租房成为解决城市新市民、青年人居住问题的重要途径。

住房市场需进行结构性改革

北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，在住房市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。

近年来，专业化住房租赁企业通过盘活存量住房、统一运营管理、提供高品质住房等方式，着力解决新市民居住需求，但在市场发展中，仍存在租房需求与供给之间的不平衡，房源供给量相对不足、质量有待提高等问题。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》发布的数据显示，伴随人口流动而增长的人口数量，预计10年内将达到2.6亿人，同时，租赁时间也在增长，接受租房5年以上的人群占比达51%，接受租房10年以上占比达18%。但当前租赁住房供给仍以存量房为主，房龄20年以上占比达65.3%，房龄30年以上占比达27.3%，其中约40%存在质量、环境、配套等方面的问题，难以满足新市民、青年人对租房品质的要求。

李扬分析，市场在供给侧存在“散、乱、旧”三方面痛点。目前国内以个人房东为主，各项租赁供给较为分散，因此在供给侧的组织上，机构化长租房占有一定优势。同时，部分个人房东随意缩短租期、单方提高租金、无理由驱赶租户等侵害承租人利益的情况时有发生，市场较为混乱。此外，不少个人房东的租赁住房楼龄较长，品质较低甚至存在安全隐患，统计数据显示，24%的租客租住在房龄25年以上的老旧房屋。

李扬认为，机构化运作的长租房企业是中国经济发展到一定程度后的必然产物。不仅有利于补齐租赁市场中供给侧短板，促进存量房流通，加快推进老旧小区改造，也有利于满足新市民居住需求，建立起稳定的租赁各方关系，进而持续发挥稳定租金、稳定房价、稳定市场的作用。

租房将迎来品质时代

除了解决供需矛盾问题，机构化运营的长租房企业一定程度上可有效满足人们居住品质需求。当前，租房群体构成较为复杂，不同的城市、收入水平、文化和教育背景的租房者会产生不同的居住需求。特别是城市青年群体，对房屋品质、生活服务等方面都提出了更高要求，未来长租房企业应致力于提供更高品质、更灵活的租赁产品。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，未来长租房市场，可以兼顾高中低端不同层次的居住需求，满足个性化发展要求，形成形态多样的住房租赁体系。相关企业既要在数量上提供更多的租赁产品，也要在质量上持续优化提升，以更加优质的产品和服务赢得市场。

近几年，长租房已成为缓解大城市居住问题的重要手段之一，相关住房租赁企业正朝着更加专业化的方向迈进，机构化运营的长租房企业也在不断提升产品品质和服务，在此背景下，自如基于10年来对租客需求、市场供给的深耕分析，近日对其整租产品“心舍”系列进行了全新升级。之前的“心舍1.0”平均出租（成交）周期仅为4.7天，效率远高于普租市场的45天。据悉，新推出的“心舍2.0”主打大师设计，让房屋更美、更环保，颇受业主认同。不难看出，随着租房进入品质时代，未来长租房企业或将成为租客与业主的主流选择。

机构化长租房有利于规范化管理

不少专家认为，应注重发挥长租房企业的市场引领作用，培育专业化住房租赁企业，从而对行业发展起到示范和带动作用。瞭望智库研究院副院长姜铁英认为，要支持机构化住房租赁企业发展。不仅能有序有效扩大住房供给，提高居住品质，还有利于相关部门对住房租赁市场进行统一管理。

对此，李扬建议，可在一线、新一线城市中的净流入人口、租房人口较大的地区，鼓励多套房的个人房东将闲置房屋委托给专业住房租赁企业进行出租，进一步完善住房租赁市场环境，提高机构化长租房占比。

李扬认为，在整体的住房租赁市场上，要构建全面的网签备案制度，实现相关部门对个人房东、中介机构、住房租赁企业的分类分级管理。此过程也有助于管理部门与住房租赁企业建立功能互补、良性互动的大数据共享机制，形成联动效应。