时间:2022-04-21 21:49来源:中房报 作者: 点击:次
刚刚接手正荣地产3个项目股权没多久,美的置业控股有限公司(03990.HK以下简称“美的置业”)又跟金科股份做了3笔交易。
3月13日,美的置业在公告中透露,与金科股份达成了合作项目的股权优化方案。美的置业将柳州、岳阳的项目股权转让给金科股份,同时收购了南京项目中金科股份所持的股权,总交易金额约10.9亿元。经过这么一番腾挪,该公司提高了高能级城市项目的权益占比,而在投资重心以外的低能级城市项目则得以退出。
据了解,美的置业自2019年开始对项目布局进行调整,确定了以一二线及强三线城市为主的城市升级战略,目标是这些城市的占比达到85%以上。现在看来,这一轮的行业波动,正好给了该公司调仓的机会。
3月14日,美的置业方面对中国房地产报记者表示,公司现阶段的收并购目的是保障现有合作项目的正常推进、提高开发效率、盘活项目资源,并进一步提高权益比、优化城市布局。
与金科做成三笔买卖
美的置业与金科股份是老交情了,早在2018年8月,这两家区域深耕型房企就签署了战略合作框架协议,约定在信息交流、项目开发合作、新区域拓展、养老地产、产业项目等方面开展合作。项目开发合作推进的很顺利,美的置业的2020年年报显示,该公司与金科股份的合作项目超过16个,仅仅在重庆就有美的金科原上、美的金科郡、金科美的新天宸、金科新城美的黛山道8号等项目,两家公司在徐州也合作了美的金科君兰湖山、美的金科云筑项目,其余项目则分布在常德、柳州、常州、岳阳、衡阳、遵义、茂名、合肥、南京等地。
这一次,两家公司根据各自的战略需求进行了3个项目的股权调整。美的置业向金科股份收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权,收购代价为9.07亿元,其中收购价合共8.32亿元,转让贷款本金0.76亿元。据了解,标的公司的主要资产是一块位于南京市江宁区、总建筑面积约20.31万平方米的住宅用地,预期将于2023年6月30日前后竣工。根据美的置业的年报资料,这个项目名为南京山河宸园,交易前,该公司持有37%的权益。
在收购南京项目股权的同时,美的置业卖出了所持的柳州、岳阳合作项目股权,金科股份则成为了接盘方。包括出售柳州同鑫房地产开发有限公司34%股权及相关股东贷款,总代价为1亿元,以及出售岳阳县鼎岳房地产开发有限公司约50.1%股权及相关股东贷款,总代价约8414.82万元。这两笔交易,美的置业预计将录得44.49万元的亏损。
柳州及岳阳项目都在建,前者有1.45万平方米建筑面积已开发为住宅单位,剩余总建筑面积约7.96万平方米仍在建设中,已售出约3.55万平方米的住宅单位。后者目前也已卖出约9.87万平方米的住宅单位。
在达成这次的交易前,美的置业与金科股份已经有过类似的互动。今年2月份,美的置业刚买下了金科股份手中的重庆美的金科郡项目50%股权。
土地储备调仓
聚焦深耕高能级城市
分析这几个月来美的置业几次收并购的城市分布,不难发现,该公司正在将资源集中向更为看好的高能级城市。此前,该公司已从正荣地产手里收购长沙、天津、无锡等地的项目股权,收购花样年佛山项目的股权,以及从雅居乐手里增持武汉项目股权。这次追加南京的投资,退出柳州及岳阳项目就更为明显了。
前几年,为了实现较大幅度的规模增长,美的置业曾进入不少三四线城市。但到了2019年,该公司便对低能级城市的市场持谨慎看法了。美的置业的管理层曾透露,自2019年起该公司便主动控制缩减低能级城市的投入,坚定回归高能级城市,新增的项目基本上以一线、二线和强三线城市为主,同时在原来已经形成优势的一些城市进行深耕,基本不进入新的四线城市。
按城市等级划分,2020年该公司的合约销售额中有73%来自二线及以上城市。按经济区域划分,长三角及珠三角合计占比达65%。6个区域公司的合约销售额破百亿元,其中有10个深耕城市合计销售贡献占比约一半。
2021年上半年,美的置业实现合约销售额约826亿元,同比增长71%。该公司管理层在业绩会上表示,销售额的大幅增长,源于重点深耕的三个区域录得了较好表现,浙闽区域、沪苏区域及珠三角区域分别实现174%、60%、96%的增长。从销售规模来看,一二线城市的占比已经提升提到了78%,重点区域占了70%。
根据美的置业向投资者透露的信息,就开盘的去化率而言,深耕城市比普通城市的去化率要高出40%,其利润也比普通城市高出了50%以上。
因此,“我们还是想进一步聚焦重点区域,持续增厚高量级的城市布局。”美的置业董事会主席郝恒乐表示,希望公司能达到一线、二线、强三线的市场布局占比85%以上的目标。
参考这个目标,2021年上半年,美的置业在19个城市新增了440万平方米的土储,强三线及以上城市的占比为87%,沪苏、浙闽、珠三角等重点区域的占比65%。
金融机构为美的置业通过收并购进行土储调仓打开了方便之门。3月3日,美的置业与招商银行在顺德签署了《并购融资战略合作协议》,招商银行计划授予该公司地产并购专项融资额度60亿元,专用于其业务并购,业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
不过,这笔并购资金目前还未动用,美的置业有关人士表示,公司与金科股份的交易未使用并购贷,相关的方案还在商讨中。