Tulips Chen

紧接着“裁员”风波，中梁控股就给市场抛出了一颗“定心丸”。

1月17日，中梁控股发布公告称，公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

据了解，该笔票据为发行于2022年1月到期本金总额为2.5亿美元的7.5%优先票据，截至中梁此次公告日期前，2022年1月票据的未偿还本金额为1.81亿美元。

中梁地产集团相关人士对中国房地产报记者表示，提前归集资金是现金流维稳的信号，中梁去年实现了良好的销售和回款，现金流也达到了正向增长，积极回购和偿付美元债是改善公司债务结构的一种手段。

当日，中梁控股收盘3.71港元，跌1.85%，市值132.88亿港元。

前一天，中梁控股发布了一份《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》指出，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。此次组织调整涉及控股集团总部148人、新基础建设支撑集团164人、其他组织33人，合计345人。

从去年6月中梁六大区首换防，到10月中梁山东区域集团提出跨部门轮岗，再到此次大幅度裁撤岗位，中梁过去一年都贴着“大裁员”的标签。

中梁内部人士表示，最终被裁掉的应该有100多人，各个层级都有，看似动作猛了一点，其实是面对行业下行周期，收缩人员规模便于对各业务条线精细管理。这次主要精简的是控股集团总部，剥离部分非地产业务，未来还是将重心聚焦在地产主业上。

这份“通知”显示，在人员政策方面，没有明确落位的员工将于1月17日安排正式离职，公司将按照法律规定的离职补偿金N+1（含绩效工资）进行支付，试用期员工按照0.5个月工资支付离职补偿金。社保公积金缴纳至2022年1月。2022年1月员工月度福利费用结算至1月，合并至经济补偿金发放。

对此人员政策的执行，中梁控股要求各组织负责人通知本组织全员于2022年1月17日正常出勤，并将相关政策告知员工，对于无法出勤的员工要提前向人力部门对称报备。从2022年1月17日起，全体员工按照人力部门通知及进度安排办理离职手续。在其他事项方面，如员工其他未报销费用，如探亲费、差旅费等，需要在1月17日下班前完成内部流程提报与审批工作。

“这次裁员的N+1补偿是现付，中梁并没有‘花式裁员’，这是中梁这一年组织架构系列调整的其中一步，这个动作完成后，年前的整体调整就闭合了，不会对上市公司主营地产业务造成影响。”中梁内部人士说。

北京某上市房企相关人士表示，现在房企考虑的是“活下来”，不是扩张。2021年很多房企都进行了组织架构调整和人员优化，尤其是发生流动性风险的房企，千亿规模的房企也存在各种形式的变相裁员，这背后是房企在融资受阻、经营压力倍增的情况下，谋求缩减成本，提升人均效能度过地产寒冬，算是一种“自救”方式。

降薪、合并、裁员、取消年终奖，成为了2021年地产圈的关键词。中梁不是第一家，也不会是最后一家。

除了组织架构调整，2021年，中梁将公司考核标准从签约销售调整为销售回款。根据今年1月5日披露的最新一期销售业绩公告，2021年全年，中梁实现销售额约1718亿元，同比增长1.78%；累计合约销售面积约1427.7万平方米，同比增长5.71%。按其2021年合约销售目标1800亿元计算，中梁的业绩目标完成率为95.44%。

“我们保持了85%的回款率，在11月中下旬就完成了全年的回款目标。提前归集的偿付资金全部来源于销售回款。”中梁内部人士说。

实际上，面对外界所质疑的各种或明或暗的负债压力，中梁控股希望通过加快销售回款、减缓投资拿地来缓解债务压力。据了解，2021年中梁的销售额来自约150个城市的300多个项目，而未来中梁要做的是深耕80个城市。

公开数据显示，截至2021年上半年，中梁总负债2595.76亿元。从机构对房企的偿债压力测试来看看，中梁今年1月到期债务16.3亿元，5月到期债务19.5亿元，7月到期债务29.3亿元，11月到期债务3.4亿元。如若今年1月集中偿债后，中梁年内偿债高峰更多集中在二三季度。

此前标普将中梁控股评级展望从“稳定”调整成“负面”的理由是未来6至12个月内，中梁合同销售额可能会下降，现金生成或将减弱，削弱其偿债能力。

1月17日的公告显示，今年1月11日至1月14日，中梁进一步购回2022年1月票据累计本金总额3169.3万美元，占今年1月票据初始本金总额约12.68%。截至1月14日，中梁控股已购回（但未注销）本金总额5189.3万美元，占目前未偿还今年1月票据约28.64%，及已购回本金总额约1.207亿美元，占今年1月票据初始发行本金总额约48.28%。

另据中梁披露的数据，自去年下半年至今，其已累计归还与回购超过10亿美元的境外债务。在稳业务的同时，积极主动进行美元债管理、优化财务结构。

“我认为未来房企的发展，一定要将债务规模和结构梳理清楚，哪些资金是用来支持经营的，哪些资金是用来归还债务的，把所有资金分门别类处理好；同时要借合理的债务，支撑合理的发展规模，不要一味加杠杆扩大规模，要控制住发展底线；在全周期、全结构上保证企业足以抵抗重大风险。”此前中梁控股联席总裁何剑在接受中国房地产报记者采访时表示。