Tulips Chen

修正2021年业绩后，荣盛发展出现自2007年上市以来，首次净利润亏损。

4月18日，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”，002146.SZ）发布《2021年度业绩预告修正公告》，公司称，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。

根据公告，预计公司2021年公司营业收入为465亿元～520亿元，2021年归属净利润亏损45亿元～60亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿元～58亿元，基本每股收益为亏损1.03元～1.38元。

1月28日，荣盛发展曾发布2021年度业绩预告，预计报告期内，公司实现归属上市公司股东的净利润1亿元～1.5亿元；扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元～1.02亿元。

与之相对的，2020年，荣盛发展的营业收入为715.11亿元，净利润75.01亿元，扣除非经常性损益后的净利润74.94亿元，基本每股收益为盈利1.73元。

4月19日，荣盛发展开盘一字跌停，跌停板上卖单超42万手。截至发稿，该公司股价为3.94元，总市值为171.3亿元。

荣盛发展修正后的净利润和扣除非经常性损益后的净利润和之前的预测值相差较大，令不少投资者表示无法接受。就存货计提跌价等问题，记者多次致电荣盛发展董秘办，但电话均无人接听。

高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏在受访时表示，“在年报披露前，一些公司会对业绩预告进行一次甚至多次修正。原因为首次预告之后的几个月主业环境或者非主业营收可能会发生超出预计的变化，及时做出修正，让投资者充分了解上市公司的实情，是对投资者更为负责的表现。”

“但荣盛发展从2020年扣除非经常性损益后的净利润为74.94亿元到下修为2021年的预亏值下限达到其前年净利润的6成还是着实令人惊诧。”宋庭敏认为，当然，由于房地产交房确认收入滞后性的客观存在，对该下修预告也无需过多担心。

业绩修正后亏损几十亿元

对于此次业绩修正，荣盛发展在公告里解释，公司在2022年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。

随着市场形势和防疫形势发展的实际情况，公司依据客观情况的变化对部分会计估计事项进行审慎判断，在与会计师事务所充分沟通后，公司对业绩预告作出修正。

具体原因为，从2022年2月以来，各地购房政策虽然有所放松，但是消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势；2022年2月以来，国内新冠疫情出现进一步蔓延，多地新冠疫情的防控态势加重，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响。

一位企业财务人士告诉记者：“会计估计都是靠会计师的职业素养进行预估，一般会计估计和会计政策都不会随意变更。”如若变更，需要有力的变更依据，但他认为荣盛发展业绩修正原因的主观性太强。

公告指出，公司出于谨慎性考虑，在与会计师事务所充分沟通后，重新评估预期销售价格情况及对存货的影响，对2021年末公司存货补充计提了存货跌价准备。

荣盛发展还在公告里提到，公司就本次业绩预告修正事项已与年审会计师事务所大华会计师事务所（特殊普通合伙）进行了预沟通，双方在本次业绩预告修正方面不存在重大分歧。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，“荣盛的业绩修正是合理的财务行为，这种操作方式，从财务角度来说，可以让企业财报更契合市场现状与反映企业更真实准确的经营状况，同时减轻后续业绩增长压力，以及实现轻装前进。”

而且，修正后的业绩相比之前预告的多亏损几十亿元，即使金额差别大，但只要做到合法合规和客观真实，并做好及时准确的信息披露就没有误导投资者的嫌疑，柏文喜认为。

全国化布局下债务压力仍存

成立于1996年，2007年成功登陆深交所的荣盛发展是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

截至去年三季度，荣盛发展三道红线已经成功“转绿”，现金短债比为1.05，剔除预收账款后的资产负债率为69.49％，净负债率为58.89％。

此前，荣盛发展披露的2021年全年业绩显示，2021年，公司累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%。

实际上，作为起家于河北省廊坊市的房地产企业，荣盛发展早已开启了全国化布局。其房地产开发业务已经伸展到辽宁、河南、山东、江苏等地的50多个城市，涉及房地产项目300余个，曾在中国房地产百强企业榜上排在第16位。

2021年中报数据显示，荣盛发展在河北省的营业收入为93.20亿元，占比27.23%；江苏省、山东省的营业收入为46.85亿元、42.14亿元，占比分别为13.69%、12.31%；其他省份，如河南省、浙江省、辽宁省等合计营业收入为160.04亿元，共计占比46.77%。

国家统计局4月18日发布的数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；二者降幅较1-2月分别扩大4.2和3.5个百分点。

在房地产处在下行周期的当下，荣盛发展的全国化之路并不顺遂。

荣盛发展此前对两笔美元债进行了交换要约。2021年年底，荣盛发展在新交所发布公告称，对2022年1月和4月陆续到期的两笔共计7.8亿美元债提出交换要约，并征求合格持有人同意建议豁免及修订，以改善财务状况及稳定性。

据新交所最新公告显示，荣盛发展7.8亿美元债展期各项条件均已达成，3月17日已完成全部美元债的展期交割工作。至此，旧票据全部回收，新票据预计于2022年3月18日在新加坡证券交易所上市。

宋庭敏表示，当下，市场在政策不断利好下有所提振，随着雄安新区建设提速和高校央企落户的加快，环京市场和河北市场有望得到新的动能支持。与此同时，市场本身也会倒逼公司去增收节支开源节流，并不断提升公司的品牌竞争力，特别是要提升科技智慧节能的开发产品性价比，降三费降杠杆，避免业绩进一步下滑或被并购。