Tulips Chen

自2017年万达与融创、富力“世纪大交易”后，市场上多认为王健林壮士断腕已“元气大伤”。不过，当今天房地产业行至黑铁时代，王健林似乎正因为卸下包袱而因祸得福。

4月6日，胡润研究院发布《2022胡润全球房地产企业家榜》的榜单显示，万达68岁创始人王健林及其家族以1050亿元的财富与龙湖吴亚军及其家族并列第五。与之对应的，此前该榜单上的不少地产富豪已不见踪迹。

一纸榜单背后，是王健林近期频繁的商业动作。4月1日，正在经受债务压力的建业地产创始人胡葆森牵手王健林，建业把旗下全部商业项目运营权交给了万达；3月28日，万达集团与鑫苑集团举行战略合作签约仪式，后者也正在遭受债务困局。

如人们所见，在现今地产行业形势风云突变之际，王健林悄悄做起了“白衣骑士”。与此同时，王健林的一系列举措也并非无的放矢。

“万达商管能否成功登陆港交所，成为万达集团2022年的重要事件。”一位万达集团内部人士此前告诉记者。

在汇生国际融资总裁黄立冲看来，在符合香港联交所的要求下，万达商管的上市是没有问题的。但从商业模式看，受目前疫情的影响，作为内地经济的晴雨表，内地各地线下商业零售市场普遍比较低迷，万达商管今年上市毫无疑问会遭受“迎头风”，机构投资者很可能对其兴趣不大，也不会给予很高的估值。

拉了“河南王”建业地产一把

近段时间以来，王健林一直在为旗下商管业务加码。

4月1日，河南建业集团旗下的建业住宅集团（中国）有限公司把自己的全部商业项目，以整体运营的管理模式，与大连万达集团旗下的珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）签订合作协议。

建业集团官网信息显示，建业的商业业务包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等四大产品形态，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供规划、招商、运营、物业等系统化服务。

根据合作协议，万达商管全面负责河南建业这些商业项目的运营、对外招商、对外租赁以及物业管理等业务。协议的期限为10年，到2032年3月底为止。据媒体报道，大连万达集团为此支付给河南建业集团7亿元。

从建业地产2021年报数据看，河南建业集团的商业地产项目，在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。

依据上述数据简单对比来看，万达商管为获得建业全部商业项目十年运营权付出的代价并不高。不过在这笔交易中，建业显然是由于资金受困更被动的一方。

建业地产方面表示，通过此次合作引入优质的专业商业项目运营商，极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。

据悉，盘活不动产是建业地产为偿还8月份到期、总额5亿元的美元债所做的准备之一。建业地产称，计划以经营性现金流偿还该笔美元债，主要举措就包括加快去化、提升经营性现金流，优化资产结构、盘活不动产，适时开展资本市场融资等。

按照建业地产公布的年报数据，2021年，建业地产实现收入420亿元，毛利润约68.11亿元，毛利率为16.2%，净利润约12.53亿元，各项数据与行业趋势保持一致，均同比下跌，其中净利润同比减少40.4%。

2022年初，为适应新的市场环境，建业集团进行了深入的组织架构调整，并提出了“做少、做小、做好”的发展理念。

在此前举行的2021年度业绩会上，建业集团副董事长王俊透露，建业正与省内一些国有平台公司对接，以盘活包括文旅项目在内的一些不动产，甚至不惜出让部分股权乃至让出控股权。

轻装上阵闯关IPO

除建业地产外，王健林近期还与另一家河南企业有战略级合作。

3月28日，鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇带着手下一众人马来到万达集团，与王健林正式签约，这也宣告鑫苑集团与万达集团达成战略合作。

根据协议约定，双方将建立全面战略合作伙伴关系，充分发挥各自优势，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

虽然双方并未透露过多的合作细节，但据知情人透露，与建业地产类似，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管，依托万达多年的商业运营经验，帮助鑫苑置业实现商业项目的增值。

作为中国房地产企业“赴美上市第一股”，鑫苑置业的境况并不乐观。2022年3月8日，鑫苑置业才向纽交所提交了2020年度财报、3月14日才提交2021年上半年财报，差一点触发最后退市的期限。

鑫苑置业全面更换了地产、物业公司的核数师，它能否在2022年按时提交2021年的全年财报，深受质疑。而按照纽交所的退市规则，鑫苑置业如果再“极端延时”迟交财报，会再度触发退市警报。

于万达商管而言，与建业地产、鑫苑置业的合作有助于公司做大规模，并有助于其早已提上日程的港股IPO。2021年10月，万达商管在港交所提交招股书，谋求在港上市。

这次珠海万达商管的基石投资者包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司，另外还有6位高管，总计持有21.17％股权，总估值约1800亿元。

截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积0.54亿平方米。2021年上半年，万达商管的收入为106.36亿元，核心净利润20.65亿元。

招股书资料显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在受访时表示，目前，万达商管的轻资产模式，应该是在香港资本市场上的一个风口，因为一方面其自身持有的物业的规模较大，另外，托管的物业规模也是相当大的，基于体量因素的考虑，其上市是值得期待的。

不过，有接近万达商管的人士告诉记者，在上市之前，香港资本市场对万达商管的认定还不能确定。从目前来看，股市表现的情况并不好，这时候上这么大的一个规模，资金方能否的支持力度还有验证，因为投资者、消费者的信心都正在经受目前疫情及其带来悲观预期等因素的影响。