Tulips Chen

随着龙光集团债务危机爆发，一贯行事低调的纪海鹏再难低调。

“龙光集团绝对不可以躺平。”在龙光集团近日召开的高层管理人员经营会议上，公司董事局主席纪海鹏表示，龙光已经成立专项小组，本人全力以赴带领好公司，以最大努力化解债务问题，带领企业回到良性经营发展轨道。

纪海鹏强调，坚决不逃废债，要全力盘活处置资产、解决当前流动性困难，企业有决心、有信心化解接下来的债务风险问题。

这也是自龙光控股自曝短期存偿债压力以来，龙光集团首次给出正面回应。

3月17日，龙光集团召开恳谈会，龙光集团行政总裁赖卓斌在会议上称，正积极协调各方展期，争取在3月份至6月份盘活不低于40亿元资产。

当天，深圳市龙光控股有限公司（以下简称“龙光控股”）还发布了召开2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)2022年第一次债券持有人会议的通知，将审议如下议案：议案一、《关于豁免债券持有人会议相关期限及召开形式的议案》；议案二、《关于修改债券持有人会议规则的议案》；议案三、《关于调整债券本息兑付安排及增加增信保障措施的议案》；议案四、《关于确认债券到期后30天宽限期的议案》；议案五、《关于发行人及其实际控制人承诺“不逃废债”的议案》。决议自表决通过之日起生效。

一系列表态为龙光集团在股票市场带来了正向反馈。截至3月17日收盘，龙光集团股价报2.33港元/股，涨幅42.68%。

阴霾之下

自今年开年以来，龙光集团就一直处于债务传闻的阴霾之下。

1月初，有市场消息指龙光集团或有30亿美元左右的私募美元债，投资者要求提前还款。彼时，该公司回应称没有任何美元私募债。到了1月21日，龙光集团又在投资人电话会议中，承认存在不超过10亿美元借款担保。

此后，市场担忧情绪集中显现。2月15日，由龙光集团发行的LOGPH 6 1/2 07/16/23现价65.05美元，下跌-3.163%，收益率41.722%；2月18日，由龙光集团发行的LOGPH 4 1/4 07/12/25现价55.4美元，下跌-3.861%，收益率24.315%

到了2月24日，龙光集团境内外融资将违约的传闻再起，股价和美元债出现剧烈跌幅。两个交易日的股价下跌，让龙光的市值蒸发了31%。

进入3月，市场又传来龙光集团未能按期支付一笔平安信托安排的贷款，该笔贷款为期6个月，本金为6亿元。

尽管在每次债务传闻爆发后，龙光集团均予以辟谣，在“信心比黄金贵”的房地产融资市场上，这些辟谣可谓“杯水车薪”。1-3月，多家国际评级机构先后几次调低龙光集团的主体评级、债券评级或展望。与此同时，龙光集团遭股债双杀。

股价来看，龙光集团1月27日跌16％，1月28日继续跌11％；2月15日跌12％；2月24日跌14.5％，2月25日跌16％；债券方面，3月7日，“19龙控04”、“18龙控05”、“20龙控01”均跌超10％。

股债异动又让龙光陷入“金融机构放款停滞”“销售下滑”“现金资源受限”的恶性循环。

“公司短期存在一定偿债压力。”3月7日晚，龙光控股在一则临时公告中披露公司面临流动性困局。

根据公告披露的信息，形势是在2022年1月中旬急转直下的，评级下调、金融机构放款停滞、现金资源受限比例较高加上偿债高峰期的到来，令龙光控股逐渐捉襟见肘。3月份该公司有52.99亿元的债券到期，截至目前已通过自有资金兑付 11.33亿元。

次日，龙光集团股票迎来了如期而至暴跌，盘中最大跌幅超过15%，收盘跌幅为13.18%。

隐患的种子

早在这次危机爆发之前，龙光集团就埋下了隐患的种子。

实际上，逆周期拿地是龙光集团的拿手好戏，纪海鹏善于“抓住市场时点”逆周期布局。2014年，中国楼市转入低谷期后，龙光集团抓住这个时机在深圳大量拿地，转而在行业上行周期出手，获取高溢价。

有接近龙光地产的人士曾向中国房地产报记者透露， 2014年的“地王”项目拿地之前，龙光在深圳已没有新项目，谁都没想到深圳房价在2015年上涨迅猛，孤注一掷高溢价拿“地王”，让龙光收益颇丰。

此后，龙光集团正式进入大众视野，其“地王收割机”称号也开始享誉江湖。历年来的深圳土拍上，龙光集团多次留下“地王”身影。

仅在去年深圳土拍市场上，龙光集团豪掷近80亿元分别摘得光明区凤凰街道A646-0083宗地、南山区西丽街道T501-0101宗地，前者成交价为10.88亿元，溢价率为45.07%；后者成交价格为69亿元，溢价率44.96%。根据中指数据，在房企资金收紧的2021年，龙光集团仍以307亿元金额拿地372万平方米。

高成本拿地和获取高利润之间没有必然性，过去几年龙光集团搭上了深圳市场上行的“顺风车”。在疫情与调控政策叠加的2021年，高价拿地无异于一场“豪赌”。值得注意的是，城市更新是龙光集团土地储备的重要来源，城市更新前期投入大、时间长的特点也加重了龙光集团去化压力。

2021年下半年，龙光集团与行业内大多数房企一样出现了销售疲软，增速放缓迹象。

根据龙光集团发布的2021年12月未经审核经营数据，2021年，龙光实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，其中下半年销售总额为765.9亿元，同比下滑了10.47%。从去年7月开始，除12月，下半年的销售均落后上年同期，且本应是旺季的下半年销售额也比上半年下滑了9.6%。

此外，2021年全年龙光实现权益销售面积797.4万平方米，均价约合17582元/平方米。其中上半年销售均价为18589元/平方米，下半年为16398元/平方米。对于龙光来说，2021年下半年可谓是量价齐跌。

销售颓势延续到了2022年。

3月11日晚间，龙光集团披露2022年2月未经审核经营数据指，归属公司股东权益的合约销售额约为42.0亿元，同比减少65.26%。截至2022年2月28日止两个月，龙光集团归属公司股东权益的合约销售额约为132.1亿元，同比减少52.99%。

在市场下行、回款受限的情况下，龙光集团对融资的需求不断提高。

记者了解到，龙光集团融资渠道多元化，主要依赖于银行借款和发债，还通过应收账款、股权以及股权质押等方式融资。与此同时，其融资成本也逐渐增加。

2021年4月12日，龙光集团发行3亿美元、2025年到期的优先票据，年利率为4.25%。

2021年6月29日，龙光集团再次发行了一笔3亿美元债，年利率为4.7%。

2021年12月27日，龙光集团向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券CMBS，年利率为5.2%。

到今年1月，龙光集团发行了2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券，票面年利率为6.95%。

梳理近一年融资情况可以发现，龙光集团的融资成本从2021年第二季度的4.25%已经上升到了2022年第一季度的6.95%。不到一年，融资成本骤升了50%以上。

至此，债务压力、销售规模、融资困难，已成为摆在龙光集团面前的“三座大山”。

纪海鹏的选择

近年来，不同的房企都面临着相同的困境。作为龙光集团的掌舵人，纪海鹏在困境中的选择尤为重要。

在龙光集团近日召开的高层管理人员经营会议上，纪海鹏表示，龙光集团绝对不可以躺平。本人全力以赴带领好公司，以最大努力化解债务问题，带领企业回到良性经营发展轨道。

3月8日，央企中海集团旗下上市平台中海宏洋公告称，拟以10.24亿价格，收购龙光大本营汕头市东海岸新城新津片区的一个在建住宅项目公司100%股权及股东贷款，面积约5.3万平方米，其中住宅物业预售预计将于2022年10月开始，并预计于2024年6月竣工。

对此，龙光方面回应称，此次资产出售初衷是集团根据汕头房地产市场情况及提前回笼资金需要，积极盘活资产，该项目交易价款计划将用于公司生产经营和工程款支付，保交楼保交付。

3月17日，龙光地产与投资人召开了一场恳谈会。

龙光集团行政总裁赖卓斌在会上透露，目前龙光预售监管和银行贷款监管资金超过180亿元，另外有120亿元已出售未回笼资金；银行端超过100亿元已审批贷款无法正常发放；共260亿元公开债券，其中今年到期170亿元。2月份以来净现金流出超过100亿元，其中公开市场净流出40多亿元，3月份共52亿元本息需偿付。

赖卓斌表示，资产盘活和处置方面，龙光集团春节前开展了一些工作，30多个项目可供盘活，预计共150亿元左右增量资金（已扣除融资部分），实际对应货值达到600亿元。

对于盘活进展，赖卓斌介绍，截至目前成功盘活2个项目，10亿元左右；争取在3月份至6月份盘活不低于40亿元资产，积极与国有企业和市场买家对接，招拍挂项目主要与合作方洽谈，更新类项目主要与市场买方洽谈，但进度没有预期快，争取今年完成120亿元。

“在销售方面，将现金优先，价格第二，但市场行情未回暖，可售已取证货值有600多亿元，后续恢复正常生产经营后可再增加2000亿元货值，在已售项目保交楼的基础上压缩支出。”

同时，赖卓斌也坦言，2月份开始积极协调银行信托展期、公开市场展期，如果展期方案不通过，被迫面临全盘重组，项目价值和各方利益会受到很大损害。

龙光集团能否纾困，尚需时间给出答案。