Tulips Chen

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　　防范化解重大风险是党的十九大提出的实现小康社会必须打好打赢的三大攻坚战之一，其中防范化解金融风险是重中之重。业界大都认为，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，因此，构建房地产长效机制的核心内容就是如何遏制房地产金融泡沫化，确保房地产金融安全。

　　多年来，各地房价之所以迅猛上涨，除了人民币超发等原因外，一个很重要的原因是房地产金融化。也就是说，房地产成了一个投资品，炒房是最明显的标志，按揭贷款成了主要工具。本来，按揭贷款是为了解决购买力不足而采取的金融扶持手段，结果适得其反，成了楼市冒险家的金手杖。实行房住不炒、房贷首付和利率差别化政策之后，按揭贷款回归初心本源，有效地抑制了房价上涨。

　　房住不炒政策的出台，实际具有两方面的深远意义，它既宣示了房地产金融化泡沫化时代的终结，也管住了银行资金流向房地产领域的龙头。据央行党委书记、中国银保监会主席郭树清透露，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

　　随着利率市场化的推进，去年8月份，央行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告。随后央行发布通知，要求自今年3月1日起到8月31日前完成个人房贷办理LPR定价基准转换。随着存量房贷完成利率转换，在个人房贷需求端，已形成房住不炒、因城施策、差别化住房信贷政策等为主要内容的房贷利率市场化形成机制。

　　众所周知，房地产行业离不开大量资金，除开发商自有资金和自筹资金外，金融信贷是主要的资金来源。据WIND数据，2005年底时，房地产贷款余额为2.77万亿元，仅占总体贷款余额的14.2%。而截至2019年底，房地产贷款余额已达44.41万亿元，在总体贷款中已占29.0%。2019年末，个人住房贷款余额30.0万亿元，房地产开发贷11.22万亿元。信贷资金占了房地产开发企业到位资金的29.4%。今年年初，为了应对新冠肺炎疫情带来的经济下行压力，支持中小微企业和实体经济渡过难关，货币政策闸门松动，深圳等城市老毛病又犯了，出现“房抵经营贷”“贴息贷”等违规进入楼市、房价再次暴涨的场景。显然，光关注需求端是远远不够的，还需要在企业端发力。

　　2020年毕竟不是2008年了！吸取了当年“四万亿”的教训，管理部门的脑子是清醒的。年初，央行就有领导表示要“实施信贷资源的增量优化和存量调整”。7月24日，国务院亲自出面，在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，进一步落实国务院座谈会精神，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“融资三红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。预计此项“新政”经试点，将于2021年1月1日全面铺开。

　　此轮房地产调控，党和政府是有定力的，一直在说要建立房地产长效机制。“房住不炒”就是回归住房本质，这是长效机制的前提，有了这个前提，才会有各种配套的政策，只有坚持这个前提，其他的配套政策才会发挥长效作用。房地产金融审慎管理制度，短期看，也许是为了防止房地产占用太多的资金，进而影响疫情后的经济复苏，长期来看，它已不再是刺激经济的手段，而是房地产长效机制的重要支柱。它在房地产和金融之间建起了一堵防火墙，两者各安其位，防范金融风险就多了一根保险带。