Tulips Chen

据媒体报道，去年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的“巨无霸”项目中，有9家花落“国字头”企业。于是，矛头又指向了2010年国资委抛出的“退房令”。按照“退房令”，78家房地产不是主业的央企都应当退出房地产业务，只有16家主业为房地产的央企可以继续从事房地产业务。

显然，这是一个很难实现、很难达到的目标。实践也证明，这道“退房令”失灵了。7年过去，除少数经营状况不佳的央企退出了房地产业务之外，多数央企并没有严格执行国资委的“退房令”，这也带来了“退房令”还有没有执行力的质疑。

为什么“退房令”会失灵?为什么很多央企没有按照国资委的要求去做?到底是“退房令”存在问题还是国资委缺乏有效的监管手段。

笔者认为，“退房令”之所以执行不力，关键在于“退房令”本身有瑕疵、有缺陷，而不是国资委监管能力不强、监管手段缺乏。

众所周知，央企大举进军房地产市场，是在房地产市场十分火热、暴利横行的情况下发生的，是企业经营业务拓展的需要。虽然对多数央企来说房地产不是主业，但是其所获得的利益和产生的效益，甚至比主业还要好。作为企业，自然不可能轻易放弃。而国资委在极短的时间内就抛出“退房令”，显然是为了适应房地产市场调控的需要，但在一定程度上却干预了企业的经营。

必须注意的一个事实是，“退房令”出台以后，无论是国资委还是涉房央企，都想认真执行“退房令”，多家央企提出了转让房地产业务的计划，且进行了公开挂牌转让，但是转让成功的企业非常有限。原因就在于资产与负债并不对等，没有人愿意接手这些央企的房地产业务。也正是因为转让效果不理想，直接影响了其他央企的退出热情。

实际上，自“退房令”问世的第一天起，就已经注定会困难重重。首先，央企也是市场主体，也需要依据市场规则办事。哪些央企应当从事房地产业务，哪些央企不应当从事房地产业务，需要依据市场规则确定。有些央企，虽然目前房地产不是主业，但房地产板块的业务做得非常好，可以转化成主业。如果强行要求其退出房地产业务，是对企业的过度干预。

第二，到底如何退、以怎样的方式退、如何防止国有资产流失等，当时并没有具体的办法与措施，这也直接导致后来的退出不可能到位。

最后，眼下国企改革的步伐加快，房地产业务要不要保留、如何保留，应当在改革中解决，而不是用行政手段强行干预，使央企放慢了房地产业务的退出步伐，有了后来拿地和扩大业务的冲动。

从总体上讲，央企“退房令”的执行不力与其先天不足关系密切。如果国资委强推该政策，可能会留下很多的隐患。特别是国有资产流失的问题，会成为困扰“退房令”的更大难题。毕竟，央企的房地产业务都是大块头，动辄数亿元、数十亿元甚至数百亿元，稍有不慎，就是巨大的资产流失。在这样的情况下，放慢退出脚步，将退出融入到国企改革之中，可能更合适、更规范、更有效，也更具针对性。

这也意味着，在接下来的时间里，随着国企改革步伐的不断加快，房地产业务的退出也将成为必然。所不同的是，这样的退出，不再是行政命令式的退出，而是有序退出、市场化退出、规范化退出。

从形式上来看，可以通过企业兼并、资产置换、市场并购、股权转让、资产出让等多种方式进行。兼并和资产置换，主要是在央企之间进行，即通过行政划拨和置换的方式，将非主业央企的房地产业务划转或置换到主业央企的名下，而主业为房地产业务的央企，则将其他非主业的业务划转或置换给有房地产划转业务的企业。市场并购、股权转让、资产出让等，则主要通过市场化方式，按照央企的战略定位，公开转让、公开挂牌、公开出让，全面退出房地产业务，专心从事主业。

由于国企改革有一套比较完整的程序，因此，通过改革清理非主业、经营性的房地产业务，不会出现国有资产流失、操作不规范、暗箱操作等方面的问题，也更有利于其他投资者接盘。

所以，不需要再对“退房令”有更多的议论和质疑。即便要执行“退房令”，也必须与国企改革相协调，用改革的方式将“退房令”执行到位。更重要的是，国资委也要转换职能，从管资产转向管资本，按照市场化手段对央企进行监管。